(ac) Trotz der vitalen Nachfrage und der hohen Aufmerksamkeit für Immobilien in der Öffentlichkeit sind die Preise für Wohneigentum deutschlandweit nur moderat gestiegen. Der Quadratmeterpreis für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert liegt in Deutschland gegenwärtig bei 979,61 Euro, das sind 2,3% mehr als im Jahr 2010. „In den Großstädten fallen die Preissteigerungen weit deutlicher aus“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „So sind in Städten mit 250.000 – 500.000 Einwohner die Preise um 5,5% und in Städten über 500.000 Einwohner um 4,4% gestiegen. In den Mittel- und Kleinstädten sind die Preise nur um 3% angewachsen.“

Laut Wohnungspreisspiegel finden Immobilienkäufer in dem heutigen Markt nach Einschätzung des IVD ein sehr gutes Marktumfeld vor. Die historisch niedrigen Zinsen und das weiterhin günstige Preisniveau von Wohnimmobilien sprechen für den Kauf von Wohnimmobilien. „Der Goldpreis bewegt sich auf Höchstniveau mit der Gefahr starker Kursschwankung. Dagegen befinden sich die Wohnimmobilien deutschlandweit unterhalb des langfristigen Preisniveaus. „Wer heute Immobilien kauft, erwirbt diese nicht in einer Preisblase“, stellt Schick fest.

Die regionalen Wohnungsmärkte sind dabei durchaus differenziert zu betrachten. In München wird für den Quadratmeter einer Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert das 2,4-Fache des Bundesdurchschnitts erzielt, in Stuttgart fast genau das Doppelte, so der IVD. Die Städte mit der höchsten Steigerungsrate gegenüber dem Vorjahr sind Kassel, Karlsruhe, Bremen und Krefeld, Passau und Konstanz. Unter den Großstädten nimmt Hamburg mit einer Zunahme von 9,4% die Spitzenstellung ein, gefolgt von Berlin und Bremen. „Im Segment der Eigentumswohnungen gilt die Faustregel: Je höher der Wohnwert und je größer die Stadt, desto höher die Preissteigerungen. So haben in den Großstädten die Preise für Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert um 6,4% zugelegt“, sagt Schick. „Der Umkehrschluss dieser Regel lässt sich am deutlichsten im 10-Jahresvergleich für Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert im kleinstädtischen und ländlichen Bereich nachvollziehen: Dort liegen die aktuellen Preise um 30% niedriger als noch vor zehn Jahren.“

Eigentumswohnungen Neubau

Bei Neubau-Eigentumswohnungen ist eine ähnliche Entwicklung zu beobachten. Die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert liegen um 2,7% höher als im Vorjahr. Im Segment „guter Wohnwert“ liegt die Steigerungsrate bei 3,3%. Für einen Quadratmeter beläuft sich der aktuelle Durchschnittspreis auf 1.867 Euro. „Anders als im Segment der Bestandswohnungen übertrumpfen bei den Neubau-Wohnungen die Steigerungsraten in den Mittelstädten (50.000 – 250.000 Einwohner) die in den Großstädten“, so Schick. In Städten wie Schwerin, Trier, Jena, Ulm und Krefeld liegen die Preise für Neubauwohnungen mit mittlerem Wohnwert um elf bis 14% über denen des Vorjahres. „Dies dürfte auf einen Nachholeffekt sowohl bei der Nachfrage als auch bei der Bautätigkeit zurückzuführen sein. Wurde in den vergangenen Jahren in Mittelstädten wenig gebaut, hat die anziehende Nachfrage zu einem Anziehen des Neubaus und zu steigenden Preisen geführt“, erläutert Schick.

Einfamilienhäuser

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert kostet dem IVD zufolge in Deutschland derzeit 199.824 Euro, das sind 1,2% mehr als im Vorjahr. „Damit liegt der Einfamilienhaus- Sektor voll im Trend – denn die Preise für Wohneigentum sind in allen Objekt- und Wohnwert-Kategorien und in allen Lagen im Laufe der zurückliegenden zwölf Monate gestiegen“, so Schick. Je größer die Stadt, desto deutlicher verlief der Preisanstieg. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind Steigerungen von 2,6% zu beobachten. Blickt man dagegen auf den 10-Jahresvergleich, so haben sich die Preise in diesem Segment ausschließlich um 1,5% nach oben bewegt.

Steigende Wohnungsmieten im Bestand

Die Preissteigerungen sind auch bei Wohnungsmieten zu beobachten. 4,96 Euro pro Quadratmeter beträgt die Neuvertragsmiete für eine Altbauwohnung (vor 1948 errichtet) mit mittlerem Wohnwert im Bundesdurchschnitt – das sind 2,9% mehr als im Vorjahr. Dies stellt einen moderaten Preisanstieg dar, da die Inflationsrate im gleichen Zeitraum ebenfalls bei 2,4% lag. Für Wohnungen ab Baujahr 1949 beläuft sich die Quadratmetermiete auf 5,45 Euro. „Die Neuvertragsmieten für Wohnungen in Deutschland steigen kontinuierlich und nahezu flächendeckend an“, stellt Schick fest.

Wohnungsmieten Neubau

Auch im Neubaubereich sind steigende Mieten zu beobachten. Die Steigerungsraten fallen allerdings niedriger aus. Das Plus für Neubau-Mieten (mittlerer Wohnwert) beläuft sich in Großstädten auf 2,8% und im ländlichen Raum auf 1,2%. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen beträgt derzeit 6,6 Euro pro Quadratmeter. Im 10-Jahresvergleich haben die Mieten in den Großstädten um fast 20% zugelegt, im ländlichen Bereich um immerhin 4,5%. Dieses Gefälle ist auf die Höchstpreise zurückzuführen, zu denen die (großen) Städte Bauland für den Geschosswohnungsbau verkaufen. Hohe Baulandpreise und steigende Kosten für Baumaterial und die Erstellung von Wohnungen lassen sich nur dann auffangen, wenn auch marktgängige Mieten erzielt werden können“, erläutert Schick. „Anderenfalls entscheidet sich kein privater Bauherr für die Errichtung von neuen Wohnungen.“ Die erzielbaren Mieten in Lagen mit gutem und sehr gutem Wohnwert korrespondieren dementsprechend mit der Nachfrage und den Preisen für neu errichtete Eigentumswohnungen.