Scope Ratings hat die Kosten der elf im Jahr 2014 herausgegebenen AIF untersucht. Dabei handelte es sich ausschließlich um Fonds, die in deutsche Immobilien investieren. Die Anzahl der bisher emittierten AIF sei zwar mit elf noch vergleichsweise gering, dennoch ließen sich bereits erste Tendenzen klar aufzeigen. Die anfänglichen Weichkosten (Initialkosten) in Relation zum Eigenkapital (exklusive Agio) sinken demnach. Während die Initialkosten der Fonds vor 2014 im Schnitt 15,4% des Eigenkapitals betrugen, müssen Anleger laut Scope für neue Immobilien-AIF im Durchschnitt 11,6% aufwenden. Das entspricht einem Rückgang um fast ein Viertel.
Höhere laufende Kosten
Die laufenden Fondskosten fallen dagegen bei den neuen Produkten höher aus. Bei den alten Fonds betrugen sie im Durchschnitt 5,1% der erwarteten jährlichen Gesamteinnahmen. Die 2014 aufgelegten geschlossenen Immobilien-AIF weisen laut Scope hingegen Durchschnittskosten in Höhe von 11,7% aus. Scope begründet dies damit, dass es bereits zuvor Ansätze vonseiten der Emittenten gab, um die Kostenbelastung am Anfang der Fondslaufzeit zu reduzieren und diese stärker auf die Bewirtschaftungsphase zu verteilen. Die Einführung des neuen gesetzlichen Rahmens habe diese Entwicklung beschleunigt.
Regulatorischer Mehraufwand
Einen weiteren Treiber der steigenden laufenden Fondskosten sieht Scope im regulatorischen Mehraufwand – zum Beispiel für die Verwahrstelle und die jährliche Bewertung der Fondsobjekte. Ein weiterer Trend sind der Untersuchung zufolge erfolgsabhängige Vergütungen. Von den elf im Jahr 2014 emittierten geschlossenen Immobilien-AIF wird bei acht Fonds eine entsprechende Gebühr fällig. Bei geschlossenen Fonds alter Machart waren Performance-Fees hingegen eher die Ausnahme.
Positive Entwicklung
Scope Ratings begrüßt die geringere anfängliche Kostenbelastung der neuen AIF und die gleichmäßigere Verteilung der Gebühren über die Fondslaufzeit. Dies reflektiere die Wandlung der Fondsanbieter von reinen Initiatoren hin zu Asset-Managern und erhöhe die Investitionsquote. Auch die stärkere Verwendung von erfolgsabhängigen Gebühren sieht Scope Ratings positiv. Die Rating-Gesellschaft geht davon aus, dass sich die bereits jetzt sichtbaren Tendenzen festigen werden und auch künftige geschlossene Immobilien-AIF geringere anfängliche und höhere laufende Kosten sowie verstärkt erfolgsabhängige Vergütungen aufweisen werden. (mh)
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