Markt für Anlageimmobilien bleibt angespannt

Eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern trifft in deutschen Städten auf ein limitierteres Angebot, was sich in der Preisentwicklung zeigt. So legte das Umsatzvolumen in 60 von Engel & Völkers Commercial analysierten Städten um mehr als 5% auf über 17 Mrd. EUR zu – obwohl die Anzahl der verkauften Objekten mit 12.125 leicht gesunken ist.

Vielfältige Investitionschancen

„Der deutsche Anlageimmobilienmarkt ist jedoch deutlich vielfältiger als es diese Zahlen auf den ersten Blick zum Ausdruck bringen“, erläutert Dr. Maike Brammer, Leiterin Research bei der Engel & Völkers Commercial GmbH in Hamburg. So bieten ihrer Meinung nach die heterogenen Standorte abwechslungsreiche Investitionsmöglichkeiten für Investoren. Insbesondere die Top 7 sowie die vergleichsweise risikoarmen Universitäts- bzw. Schwarmstädte standen zuletzt im Fokus der Anleger.

Mangel in A-Städten

In den A-Städten zeigt sich der Mangel an Objekten deutlich. Während das Umsatzvolumen in diesen Wirtschaftszentren in der Summe um 2% sank, nahm dort gleichzeitig die Zahl der gehandelten Objekte um mehr als 5% ab. Allein in fünf der sieben größten Städte wurden 2016 weniger Objekte verkauft als im Vorjahr. Lediglich in Hamburg (+2,6%) und München (+18,9%) nahm der Handel zu.

Gefrage Anlagealternativen

Längst schauen laut Engel & Völkers zahlreiche Investoren auf der Suche nach Anlagealternativen auch abseits der Metropolen. „Insbesondere in C-Städten wie Mülheim an der Ruhr oder Mönchengladbach stieg die Anzahl der Transaktionen um mehr als ein Viertel und das dazugehörige Transaktionsvolumen um mehr als 50%“, hebt Dr. Brammer hervor. Durch wachsende Bevölkerungszahlen und steigende Angebotsmieten ziehen auch weitere D-Städte in der Region West, wie Oberhausen oder Leverkusen, das Interesse von Investoren auf sich.

Hohe Preisdynamik in B- und D-Städten

„Insgesamt ist festzustellen, dass die angebotenen Quadratmeterpreise für Wohn- und Geschäftshäuser 2017 in den 60 betrachteten Standorten gegenüber dem Vorjahr durchschnittlich um rund 9% gestiegen sind“, berichtet die Researcherin. Mit rund 3.253 Euro/m² im Schnitt hebt sich das Preisniveau in den A-Städten deutlich von den anderen Städtekategorien ab. In den Top Seven fiel die Preisentwicklung mit knapp 8% jedoch geringer aus als in den D-Städten. Um rund 13% kletterten die Angebotspreise für Zinshäuser dort im Schnitt. Insbesondere in Kempten im Allgäu, aber auch in ostdeutschen Städten wie Halle an der Saale sind die Angebotspreise überproportional gestiegen. Andere D-Städte mit funktionalem Bedeutungsüberschuss oder attraktiven Bildungsschwerpunkten können abseits der Anlagehotspots in den großen Metropolen überzeugen. Exemplarisch dafür stehen Flensburg (+32%), Würzburg (+28%) und Jena (+20%).

Auch B-Städte wie Leipzig oder Essen verzeichnen aufgrund des hohen Anlegerinteresses ein starkes Wachstum der Angebotspreise. Im Schnitt sind die Preise in den B-Standorten um knapp 10% gestiegen. Eine leicht gebremste Dynamik ist im Hinblick auf die C-Städte festzustellen. Gerade in den preisintensiven Universitätsstädten wie Freiburg oder Augsburg sind die Angebotspreise nicht mehr im zweistelligen Bereich gestiegen.

Mieten steigen 2017 moderat

Das moderate Mietpreiswachstum setzte sich auch 2017 weiter fort. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Angebotsmieten in den ersten drei Quartalen des Jahres 2017 in den 60 Städten durchschnittlich um 4,4%. „Die höchsten Mietsteigerungen wurden mit 5,5% in den A-Städten beobachtet, allen voran Berlin mit rund 8,5% auf 10,11 Euro/m²“, hebt Dr. Brammer hervor. Um 4,5% haben die Angebotsmieten in C-Städten angezogen. Dabei liegen die Mieten im Schnitt mit 8,27 EUR/m² leicht über dem Niveau der B-Städte (8,06 EUR/m²), da viele hochpreisige Universitätsstädte wie Heidelberg, Freiburg oder Mainz in das C-Cluster fallen. Im Hinblick auf die D-Städte haben sich die Mieten um 4% auf 6,97 Euro/m² erhöht. Einzig Hildesheim, Kassel, Kempten, Konstanz und Würzburg verbuchten einen über 5%-igen Mietpreisanstieg.

Bewegung auf hohem Niveau

Mit der Assetklasse Wohninvestment wurde Engel & Völkers Commercial zufolge im Jahr 2017 ein Transaktionsvolumen von 37,6 Mrd. EUR erreicht. Der größte Umsatz wurde dabei mit dem Handel von Wohn- und Geschäftshäusern (rund 23 Mrd. EUR) erzielt. Aber auch Wohnportfolios steigerten mit rund 14 Mrd. EUR ihr Transaktionsvolumen um 10%. (mh)