Der am vergangenen Montag vorgestellte Entwurf eines Anwendungsschreibens erläutert, welche Tätigkeiten offenen Investmentvermögen wie Fonds künftig erlaubt sein sollen, um in den Genuss der transparenten Besteuerung für Investmentfonds nach dem Investmentsteuergesetz (InvStG) zu kommen. Der Entwurf sieht laut dem Branchenverband ZIA Verschärfungen vor, die offene Immobilienfonds in ihrer Existenz gefährden. Alarmierend sei vor allem, dass Baumaßnahmen im Bestand künftig steuerliche Nachteile mit sich bringen würden. „Damit werden werterhaltende Maßnahmen auf die schwarze Liste gesetzt – zu Lasten der Rendite der Anleger“, erläutert Dr. Hans Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht.
Negative Auswirkungen auf die Performance
Nach einem Mieterwechsel sind bei älteren Gewerbeimmobilien oft grundlegende Sanierungs- und Umbaumaßnahmen nötig, um neue Mieter zu gewinnen. Dies müsste laut ZIA nach der neuen Auslegung des BMF künftig unterbleiben und die Immobilie unsaniert zu einem niedrigen Preis verkauft werden. „Auch dies geht natürlich zu Lasten der Performance des Fonds“, gibt Volckens zu bedenken. Eine solche Anlage würde so für zahlreiche Investoren uninteressant. Auch beim Verkauf von Objekten will das BMF die Regeln verschärfen und die aus dem allgemeinen Steuerrecht bekannte Drei-Objekt-Grenze auf offene Immobilienfonds übertragen. Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung soll überschritten sein, wenn mehr als drei Objekte in nicht mehr als fünf Jahren veräußert werden.
Falsche Maßstäbe
Diese Abgrenzung sei im Detail schwierig. Bisher habe jedoch Einigkeit bestanden, dass sie nicht ohne weiteres auf offene Immobilienfonds übertragbar ist. „Durch eine sachlich unzutreffende Übertragung der für private Vermögensverwaltung einzelner Bürger entwickelten Grundsätze auf die kollektive und professionelle Geldanlage von Tausenden Anlegern wird das Segment der offenen Immobilienfonds an Maßstäben gemessen, die erkennbar nicht passen“, erläutert Volckens. Es sei ebenfalls ein gesetzliches Erfordernis, dass Immobilienfonds risikodiversifiziert anlegen, also in eine Vielzahl von Objekten investieren. „Nun würden sich die gesetzlichen Vorgaben fast widersprechen. Es liegt auf der Hand, dass Immobilien im Interesse der Anleger auch ge- und verkauft werden, um Wertsteigerungen der Objekte zu realisieren“, ergänzt der ZIA-Ausschussvorsitzende.
Anmerkungen bis 28.08. möglich
Die Änderungen sind laut ZIA auch deshalb erstaunlich, da der Gesetzgeber in die Begründung zum InvStG ausdrücklich aufgenommen hat, dass sich am bisherigen Status quo nichts ändern sollte. „Wir werden diesen Punkt in der jetzt stattfindenden Konsultation nachdrücklich ansprechen“, führt Volckens aus. Das BMF hat den Verbänden die Gelegenheit eingeräumt, bis 28.08.2014 Anmerkungen zu adressieren. (mh)
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