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29. August 2017
Wohneigentum so erschwinglich wie seit 25 Jahren nicht mehr

Wohneigentum so erschwinglich wie seit 25 Jahren nicht mehr

Die eigene Immobilie ist heute so erschwinglich wie noch nie in den vergangenen 25 Jahren. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie. Grund ist vor allem, dass die Kreditbelastung zwischen 1991 und 2015 deutlich gesunken ist. Die Mietbelastung ist im Bundesdurchschnitt hingegen weitgehend stabil geblieben.

Wohneigentum war in den vergangenen 25 Jahren noch nie so gut zu finanzieren wie heute. Das ist die Kernaussage einer aktuellen Studie des Forschungsinstituts Empirica im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Der Hauptgrund für diese günstige Entwicklung sind die niedrigen Zinsen, die in dieser Betrachtung die gestiegenen Kaufpreise deutlich wettmachen. So haben sich die Aufwände für Zins und Tilgung zwischen 1991 und 2015 mehr als halbiert.

Kreditbelastung erheblich gesunken

Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass trotz vielerorts stark gestiegener Immobilienpreise die Kreditbelastung in allen betrachteten Städten zwischen 1991 und 2015 deutlich gesunken ist. Die Rückgänge betragen bei Eigentumswohnungen zwischen 43% in Trier und 78% in Minden. Im Bundesdurchschnitt beträgt der Rückgang 62%. Selbst in einer Stadt wie München, wo der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung im Untersuchungszeitraum um 86% gestiegen ist, ging die Kreditbelastung um fast die Hälfte zurück.

Hauptgrund für diese positive Entwicklung sind die gesunkenen Zinsen. 1991 lag der jährliche Zins- und Tilgungsaufwand noch bei rund 10% der Darlehenssumme. Inzwischen hat er sich mehr als halbiert und beträgt etwa 4,5%. „Die Studie zeigt: Wohneigentum ist heute trotz gestiegener Kaufpreise so erschwinglich wie nie seit der Wiedervereinigung. Dank der niedrigen Zinsen kommen durchschnittliche Haushalte aktuell viel leichter in die eigenen vier Wände“, folgert daher Reinhard Klein, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Mietbelastung relativ stabil

Anders als die Kreditbelastung ist die Mietbelastung im Bundesdurchschnitt weitgehend stabil geblieben, obwohl die Mietkosten im Untersuchungszeitraum um 54% gestiegen sind. Allerdings haben sich die Nettoeinkommen mit einer Steigerung von 56% nahezu parallel entwickelt und gleichen die gestiegenen Mieten somit aus.

Kaufen vielerorts günstiger als Mieten

Bei Eigentumswohnungen liegt die Kreditbelastung im Bundesdurchschnitt mittlerweile unter der Mietbelastung. Das heißt, für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen ist es in den meisten Städten günstiger, eine Eigentumswohnung zu kaufen als zur Miete zu wohnen. Lediglich in München, Freiburg und Konstanz ist die Kreditbelastung geringfügig höher als die Mietbelastung. Bei Eigenheimen dagegen ist die Kreditbelastung trotz des deutlichen Rückgangs noch höher als die Mietbelastung.

Preise allein vermitteln falschen Eindruck

„Die teilweise stark gestiegenen Immobilienpreise vermitteln den Eindruck, dass es in der Vergangenheit günstiger war, eine Immobilie zu erwerben als heute. Die Studie belegt: das Gegenteil ist der Fall – zumindest für Durchschnittsverdiener“, sagt Reiner Braun, Vorstandsmitglied der Empirica AG (Berlin). Trotz der aktuell günstigen Rahmenbedingungen sollten Haushalte, die sich mit einem Immobilienerwerb beschäftigen, aber nicht außer Acht lassen, dass damit meist über viele Jahre hinweg eine erhebliche finanzielle Belastung verbunden ist. So könnten Haushalte bei der Anschlussfinanzierung des Kredits in zehn oder zwanzig Jahren in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Nebenkosten in der Kritik

Trotz der günstigen Rahmenbedingungen liegt Deutschland bei der Wohneigentumsquote im europäischen Vergleich seit Jahren auf den hinteren Plätzen. Besonders junge Familien haben es mangels Eigenkapital hierzulande schwer, einen Baukredit zu bekommen. Zum einen stelle die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hohe Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung.

Junge Familien nicht vom Wohneigentum ausschließen

Hinzu kommen hohe Kaufnebenkosten, die üblicherweise nicht von Banken finanziert werden und daher von den Bauherren und Hauskäufern selbst bezahlt werden müssen. Dazu gehören die Maklercourtage, die Notar- und Grundbuchgebühren und die Grunderwerbsteuer. Zusammen machen die Nebenkosten rund 10 bis 15% der Gesamtkosten aus. Die Studie zeigt, dass vor allem die Grunderwerbsteuer seit 1991 überproportional gestiegen ist. „Vor allem junge Familien dürfen nicht vom Wohneigentum ausgeschlossen werden. Darum sollte die Politik aufhören, die Grunderwerbsteuer immer weiter nach oben zu treiben und damit den Immobilienerwerb für viele unerreichbar zu machen“, so Reinhard Klein. (mh)