Im Streitfall erwarben die Kläger im Jahr 2010 eine Immobilie zum Kaufpreis von 138.000 Euro, die sie zuvor bereits als Mieter bewohnt hatten. Der Beklagte erstellte vor dem Verkauf auf Bitten des Verkäufers ein „Gutachten zur Ermittlung eines Verkehrswertes“. Der Verkehrswert belief sich danach auf 142.000 Euro. In dem Gutachten war unter anderem ausgeführt, dass der Dachstuhl einen leichten Schädlingsbefall aufweise.
Die Kläger ließen nach dem Erwerb den alten Dachstuhl abreißen und neu errichten. Die Kosten hierfür betrugen 47.700 Euro. Sie verlangen davon einen Teilbetrag in Höhe von knapp 24.000 Euro vom Sachverständigen als Schadensersatz.
Das Landgericht Osnabrück (Az.: 12 O 1467/11) hatte den Beklagten zur Zahlung von 20.000 Euro verurteilt. Der Beklagte habe seine Pflichten als Sachverständiger verletzt, weil er den Schädlingsbefall als leicht eingeordnet habe und in seinem Gutachten keinen Hinweis auf die Notwendigkeit einer weitergehenden Untersuchung durch einen Holzfachmann erteilt habe. Tatsächlich habe ein schwerer Schädlingsbefall vorgelegen, der durch eine Reparatur des Dachstuhls nicht zu beseitigen gewesen wäre.
Keine Pflicht zur Feststellung etwaiger Baumängel
Das OLG Oldenburg wies hingegen die Klage ab. Zwar wurde die Auffassung des Landgerichts geteilt, dass der Sachverständige auch der Klägerin gegenüber für begangene Pflichtverstöße hafte und der Schädlingsbefall tatsächlich so schwer war, dass ein Abriss und Neuaufbau des Dachstuhls notwendig wurde. Es bestand aber nach Ansicht der Richter bereits aufgrund des erteilten Auftrages zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens und nicht eines Schadensgutachtens keine Pflicht für den Beklagten zur Feststellung etwaiger Baumängel, insbesondere versteckter, nicht sichtbarer Baumängel.
Darüber hinaus habe der Beklagte seine Haftung gegenüber den Klägern aufgrund des von ihm erteilten Hinweises im schriftlichen Gutachten, dass er das Objekt nicht auf versteckte Mängel untersucht habe und gegebenenfalls diesbezüglich ein Schadensgutachter hinzugezogen werden müsse, wirksam beschränkt. Eine darüber hinausgehende Pflicht, speziell im Hinblick auf den erkannten leichten Schädlingsbefall im Gutachten darauf hinzuweisen, dass die Notwendigkeit einer weiteren Untersuchung durch einen Holzfachmann bestehe, hat das OLG nicht angenommen. (kb)
OLG Oldenburg, Urteil vom 06.08.2014, Az.: 4 U 17/14, nicht rechtskräftig
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