Deutscher Immobilienmarkt bleibt auf Rekordkurs

2020 zeigte sich der deutsche Immobilienmarkt weitgehend unbeeindruckt von den Auswirkungen der Coronakrise. Das geht aus der aktuellen GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA^® hervor, die als einzige flächendeckende Studie zum deutschen Immobilienmarkt auf der Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht. Im vergangenen Jahr belief sich das bundesweite Umsatzvolumen in der Summe aller Immobilienteilmärkte auf rund 292,8 Mrd. Euro, das ist ein Anstieg um 1,2% gegenüber dem Vorjahr. Die Zahl der registrierten Kauffälle erhöhte sich in 2020 um 0,5% auf rund 938.600.

Deutliche Nachholeffekte im zweiten Halbjahr

„Trotz anfänglicher Verunsicherung von Käufern und Verkäufern sowie zwischenzeitlicher Einschränkungen bei Besichtigungen und Notarterminen, insbesondere zu Zeiten der ersten Infektionswelle, erreichte der Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt in 2020 ein neues Allzeithoch“, sagt Sebastian Wunsch, der bei GEWOS für die IMA verantwortlich ist. „Nach zeitweise gedämpftem Transaktionsgeschehen waren in der zweiten Jahreshälfte 2020 deutliche Nachholeffekte festzustellen. Das Transaktionsaufkommen blieb seitdem hoch, auch bei steigenden Infektionszahlen und neuerlichen bzw. verschärften Restriktionen – eine höhere Zahl an Kauffällen haben wir letztmalig im Jahr 1999 registriert.“

Wohnimmobilien als Treiber

Die Umsatzsteigerung im Jahr 2020 ging maßgeblich auf die Entwicklung am Markt für Wohnimmobilien zurück. Bundesweit wurden im vergangenen Jahr Eigenheime, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Wohnbauland im Wert von rund 221,1 Mrd. Euro gehandelt. Das bedeutete einen Anstieg um +7,7% gegenüber 2019. Die Verkaufszahlen sind nur um 0,7% auf 733.400 gestiegen. „Die Preisdynamik im Bereich des selbstgenutzten Wohneigentums hat sich im Zuge der Coronapandemie noch einmal verstärkt. Mit +10,8% bei Eigenheimen und +7,2% bei Eigentumswohnungen haben wir 2020 die stärksten Preiszuwächse seit Beginn unserer Aufzeichnungen in den Achtzigerjahren festgestellt“, so Sebastian Wunsch vom GEWOS Institut.

Erschwinglichkeit von Wohneigentum lässt nach

Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat sich angesichts der steigenden Preise und der coronabedingt stagnierenden Einkommen negativ entwickelt. Waren vor der Pandemie noch durchschnittlich 6,1 Jahreseinkommen notwendig, um ein Eigenheim zu erwerben, waren es im vergangenen Jahr 6,8. Für den Erwerb einer Eigentumswohnung mussten Käufer im Jahr 2020 5,1 Haushaltseinkommen aufwenden, nach 4,7 im Jahr 2019.

Deutliches Minus bei Nichtwohngebäuden

Dass der Gesamtumsatz am deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2020 trotzdem nur leicht gestiegen ist, lag an den Nichtwohngebäuden. Bei stagnierenden Kauffallzahlen ging der Geldumsatz aus Verkäufen von Wirtschaftsimmobilien um 17,0% auf 57,1 Mrd. Euro zurück. In den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten, auf die mehr als ein Drittel des Umsatzes in diesem Marktsegment entfällt, gab es sogar ein Minus von 35,0% auf 19,7 Mrd. Euro. Neben der Corona-Pandemie sei hierfür auch ein Basiseffekt mitverantwortlich. 2019 war der Umsatz mit Wirtschaftsimmobilien in den Top-10-Städten erheblich gestiegen. „Im Corona-Jahr 2020 haben wir deutlich weniger hochpreisige Verkäufe und Großtransaktionen registriert, die noch im Vorjahr für das außergewöhnlich hohe Umsatzvolumen verantwortlich waren“, erläutert Sebastian Wunsch. Im laufenden Jahr gebe es aber wieder eine steigende Transaktionsaktivität und vermehrt Großtransaktionen.

Stellenwert des Wohnens weiter gestiegen

Im Zuge der Coronapandemie ist der Stellenwert des Wohnens weiter gestiegen. Speziell das Wohneigentum hat GEWOS zufolge zusätzlich an Attraktivität gewonnen. Entsprechend erreichte die Zahl der Transaktionen von Ein- und Zweifamilienhäusern im vergangenen Jahr mit rund 259.300 Kauffällen ein neues Allzeithoch. Die Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern legten 2020 um 1,4% zu, der Geldumsatz sogar um 12,3% auf 83,8 Mrd. Euro.

Deutliche regionale Unterschiede

In den kreisfreien Städten Deutschlands entwickelte sich die Zahl der Eigenheimtransaktionen im vergangenen Jahr leicht rückläufig. Im Umland der Metropolen ist die Transaktionsaktivität hingegen überdurchschnittlich stark gestiegen. So erhöhte sich die Zahl der Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern in den direkten Umlandkreisen der fünf größten deutschen Städte um 3,6% auf rund 31.400 Kauffälle. Der Geldumsatz stieg im gleichen Zeitraum um 16,0% auf 14,2 Mrd. Euro.

Pandemie verstärkt Interesse an den Speckgürteln

„Bereits seit einigen Jahren zieht es die Menschen verstärkt aus den Kernstädten in die Speckgürtel. Diese Tendenz scheint sich nun im Lichte der Pandemieerfahrungen zu verstärken, schließlich lässt sich der Wunsch nach mehr Fläche und dem Wohnen im Grünen im Umland leichter realisieren“, sagt Sebastian Wunsch. „Hinzu kommt das in der Regel geringere Preisniveau. Im vergangenen Jahr kosteten Eigenheime im Umland der Top-5-Städte im Schnitt rund 41,2% weniger als in den fünf Kernstädten“, so Marktanalyst Wunsch weiter.

Dünn besiedelte Kreise ebenfalls stärker gefragt

Eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern zeigte sich im vergangenen Jahr zudem in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Hier stieg die Zahl der Kauffälle 2020 um 2,5% auf 52.500. Das Umsatzvolumen verbuchte ein Plus von 13,9% auf 11,6 Mrd. Euro. Als dünn besiedelt gelten Kreise mit einer Einwohnerdichte von unter 100 Einwohnern pro km², sie machen rund ein Viertel aller deutschen Kreise aus. (mh)