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14. April 2022
Renditevorteil offener Immobilienfonds schrumpft

Renditevorteil offener Immobilienfonds schrumpft

Die Auswirkungen der Pandemie schlagen sich auf die Performance der offenen Immobilienpublikumsfonds nieder. Laut einer Scope-Analyse betrug die Einjahresperformance 2021 im Schnitt 2,0%, im Jahr davor waren es noch 2,4%. Auch der Renditeabstand zur einjährigen Staatsanleihe hat sich weiter verkleinert.

Die Ratingagentur Scope hat die durchschnittliche jährliche Performance von 15 offenen Immobilienpublikumsfonds mit Fokus auf Gewerbeimmobilien mit der Rendite deutscher Staatsanleihen über die vergangenen 15 Jahre verglichen. Dabei kommt sie zu dem Ergebnis, dass die Zuwächse der Fonds fast immer deutlich höher ausfielen als die Wertentwicklung der Zinspapiere.

Doch 2021 war die Differenz bei der Rendite mit 2,6 Prozentpunkten so niedrig wie seit 2014 nicht mehr. Im Jahr 2020 hatte sie noch 3,0 Prozentpunkte betragen. Von 2013 bis 2019 hatte der Renditeaufschlag relativ konstant zugenommen.

Dass die Überrendite 2021 niedriger ausfiel als im Jahr zuvor, liegt laut Scope insbesondere an der geringeren Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds. Nur noch knapp 2,0% betrug deren rollierende durchschnittliche Performance über ein Jahr. Geschuldet ist dies im Wesentlichen der Corona-Krise. Gewerbeimmobilien wie Hotel- und Einzelhandelsimmobilien hatten besonders stark mit den Folgen der Pandemie zu kämpfen. Die Rendite deutscher Staatsanleihen hingegen blieb 2021 im Vergleich zum vorangegangenen Jahr nahezu unverändert und betrug durchschnittlich −0,7%.

Renditedifferenz im Jahresverlauf wieder ausgeweitet

Auch wenn der Renditeaufschlag 2021 insgesamt niedriger ausfiel als 2020, war bei den Immobilienfonds im Jahresverlauf eine positive Entwicklung zu beobachten: So hat sich in der zweiten Jahreshälfte die Renditedifferenz wieder vergrößert. Ursache hierfür ist die verbesserte Einjahresperformance der Fonds. Sie war in der ersten Hälfte 2021 deutlich geprägt von der Corona-Krise, knackte aber in den letzten vier Monaten des Jahres 2021 wieder die Marke von 2%, was bei gleichbleibender Anleihenrendite zu einer steigenden Überrendite führte. Diese lag im Dezember 2021 bei 2,9 Prozentpunkten.

Immobilienfonds weiter unter Druck

Scope geht davon aus, dass offene Immobilienfonds auch 2022 unter Druck stehen werden. Weitere Auswirkungen der Corona-Krise, steigende Zinsen und Inflationsraten sowie die Unsicherheiten aus der geopolitischen Situation würden Risiken hinsichtlich Leerstand und Objektbewertungen steigen lassen und könnten sinkende Wertänderungsrenditen nach sich ziehen, so die Einschätzung der Analysten. Vor allem der Krieg in der Ukraine sowie die Inflations- und Konjunkturentwicklung dürften eine Rolle spielen – sowohl bei den Investitionsentscheidungen der Anleger als auch für die Entwicklung der Fonds.

Mietverträge mit Indexklauseln

Gerade bei Gewerbeimmobilien enthalten viele Mietverträge Indexklauseln, die es Managern ermöglichen, die Mieten entsprechend der Inflationsentwicklung anzuheben. Dies könne aber nur in dem Maße erfolgen, wie es die wirtschaftliche Situation der Mieter erlaube, so die Analysten. Somit dürfte die weitere Dynamik und Größenordnung der Inflationsentwicklung für Vieles den Ausschlag geben. Ein weiteres Abschmelzen der Überrendite wegen steigender Zinsen und der Erwartung einer vergleichsweise konstanten Entwicklung der Fondsrenditen hält Scope daher mittelfristig für wahrscheinlich. (tk)

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