Sorry, you need to enable JavaScript to visit this website.
AssCompact suche
Home
Steuern & Recht
13. August 2021
WEG: Wie eigenständig dürfen Untergemeinschaften sein?

WEG: Wie eigenständig dürfen Untergemeinschaften sein?

Wie autark dürfen Untergemeinschaften einer Wohnungseigentümergemeinschaft handeln und welche Vorgaben müssen dafür eingehalten werden? Das musste der BGH in einem aktuellen Verfahren klären, in dem eine Untergemeinschaft mit einem Posten der Gesamtabrechnung nicht einverstanden war.

Eine Wohnungseigentümergesellschaft, die eine Wohnanlage aus mehreren Häusern besitzt, hatte Untergemeinschaften für die einzelnen Häuser gebildet. Die Absicht dahinter war, dass die einzelnen Hausgemeinschaften selbst über die Belange ihres Hauses entscheiden können sollten. Auch die jeweils anfallenden Kosten wurden im Zuge dessen von den Untergemeinschaften selbst getragen. Außerdem bildeten die Untergemeinschaften auch gesonderte Rücklagen und rechneten die Gebäude einzeln ab. Die Gesamtgemeinschaft hingegen traf lediglich Beschlüsse zu Angelegenheiten, die sich auf alle Eigentümer gemeinschaftlich bezogen.

Gesamtgemeinschaft trifft Beschluss über einzelnes Haus

2017 wurde in einer dieser gesamtgemeinschaftlichen Eigentümerversammlungen ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2016 gefasst. Enthalten in der Abrechnung war die Entnahme von ungefähr 19.000 Euro für Architekten- und Planungskosten aus der Instandhaltungsrücklage. Diese Entnahme ging jedoch nur auf Kosten zurück, die im Haus 11 entstanden waren.

Beschlussmängelklage gegen Gesamtgemeinschaft

Die Eigentümer aus Haus 11 wandten sich mit einer Beschlussmängelklage gegen die Entscheidung der Gesamtgemeinschaft. Sie vertraten die Ansicht, dass es der Gesamteigentümergemeinschaft an der Beschlusskompetenz für einen Posten fehle, der nur das Gebäude einer Untergemeinschaft betreffe.

Kein Nebeneinander von Teilabrechnungen

Vor dem Amtsgericht und dem Landgericht Hamburg scheiterte die Untergemeinschaft von Haus 11 und auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatte sie keinen Erfolg. Die Bundesrichter waren der Überzeugung, dass es auch bei der Bildung von Untergemeinschaften nötig sei, eine einheitliche Jahresabrechnung für die Gesamteigentümergesellschaft zu erstellen und zu beschließen. Ein bloßes Nebeneinander von Teilabrechnungen für die einzelnen Untergemeinschaften komme nicht in Betracht, da Mängel in der Abrechnung in einem einheitlichen Verfahren geklärt werden müssten.

Ausnahmeregelung nicht praktikabel

Ein anderes Vorgehen könne nur dann in Erwägung gezogen werden, wenn in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich und eindeutig die Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung auf die Untergemeinschaften übertragen werde – zumindest was die Belange rund um die einzelnen Häuser betreffe. Die Bundesrichter raten jedoch ausdrücklich vom Gebrauch dieser Möglichkeit ab. Ein derartiges Vorgehen sei nicht praktikabel. Lediglich der Gesamteigentümergesellschaft komme die Rechtsfähigkeit zu, die Bankkonten der Eigentümergemeinschaft innezuhaben. Die darüber abgewickelten Buchungen müssten wiederum Eingang in die Jahresabrechnung finden und dort erklärt werden. Eine Jahresabrechnung sei dementsprechend unabdingbar. (tku)

BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20

Bild: © hakinmhan – stock.adobe.com