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Eigenbedarfskündigungen: BGH stärkt Vermieter bei Härtefällen
23. Mai 2019

Eigenbedarfskündigungen: BGH stärkt Vermieter bei Härtefällen

Der Bundesgerichtshof (BGH) mahnt in einem aktuellen Urteil die sorgfältige Sachverhaltsaufklärung der Härtefallklausel an. Demnach müssen Richter jeden Einzelfall prüfen, wenn ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung wegen eines Härtefalls ablehnt.


Der Bundesgerichtshof (BGH) mahnt in einem aktuellen Urteil die sorgfältige Sachverhaltsaufklärung der Härtefallklausel an. Demnach müssen Richter jeden Einzelfall prüfen, wenn ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung wegen eines Härtefalls ablehnt.


Eigenbedarfskündigungen: BGH stärkt Vermieter bei Härtefällen

Der BGH hat am Mittwoch in zwei Entscheidungen seine Rechtsprechung zu der Frage präzisiert, wann ein Mieter gemäß § 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann. Die Bundesrichter haben in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen, insbesondere zum Bestehen von Härtegründen.

Beidseitig grundrechtlich geschützte Belange

Da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange wie Eigentum und Gesundheit betroffen sind, ist dem BGH zufolge eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich. Es müssten daher für jeden Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB).

Allgemeine Fallgruppen nicht zulässig

Allgemeine Fallgruppen wie ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Dauer des Mietverhältnisses dürfen nicht – wie bei bisherigen Rechtsprechungen üblich – gebildet werden. Die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld würden sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken und deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen.

Sachverständigengutachten statt Oberflächlichkeit

Werden vom Mieter drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, müssen sich Gerichte beim Fehlen eigener Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind. Das gilt insbesondere für die Frage, welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und wie wahrscheinlich sie sind. Es muss daher zukünftig ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ein ärztliches Attest belegt hat.

Minderungsmöglichkeiten sind zu berücksichtigen

Auf diese Weise ist zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Nur eine solche Aufklärung versetzt die Gerichte nach Auffassung des BGH in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung vorzunehmen.

BGH, Urteile vom 22.05.2018, Az. VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

Bild: © sharpi1980 – stock.adobe.com




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