Dr. Klein & Co. AG

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Immer weniger Eigenkapital für die Baufinanzierung

Laut einer Analyse von Dr. Klein hat der Beleihungsauslauf im Oktober erstmals die Marke von 88% überschritten. Kreditnehmer bringen somit immer weniger Eigenkapital in ihre Baufinanzierung ein. Die Standardrate hat sich abermals verringert. Gestiegen ist dagegen der Anteil an KfW-Darlehen.

Der Trend zeichnet sich bereits seit Längerem ab: Angehende Häuslebauer und Immobilienkäufer bringen immer weniger an eigenen Mitteln in ihre Immobilienfinanzierung ein. So hat sich der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie im Oktober nun weiter erhöht. Wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet, liegt der Beleihungsauslauf bei 88,07%. Damit hat er erstmals die Marke von 88% geknackt. Im Mai 2022 bewegte sich der Beleihungsauslauf zuletzt unterhalb von 80%. Seitdem ist er recht konstant gestiegen.

Anteil von KfW-Darlehen legt zu

Ebenfalls erhöht hat sich der Anteil von KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen. Mit 9,34% war die Nachfrage nach Förderkrediten Michael Neumann zufolge im Oktober ähnlich hoch wie im Oktober 2023 – da belief sich der Anteil auf 9,48%. Zugleich überschreitet der Wert erstmals in diesem Jahr die Schwelle von 9%. Immobilienkäufer nutzen folglich wieder häufiger mögliche Vorteile staatlicher Unterstützung wie etwa einen besseren Bauzinssatz oder Tilgungszuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen.

Standardrate geht abermals zurück

Wie die Analyse von Dr. Klein weiter zeigt, sinkt die sogenannte Standardrate im Oktober auf ihren niedrigsten Stand seit August 2022 auf 1.375 Euro. Dies ist das Ergebnis der Musterrechnung basierend auf den Eckdaten 300.000 Euro Kreditsumme, 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf sowie zehn Jahre Zinsbindung. Die Standardrate liegt somit 20 Euro unterhalb des Werts aus September. Das möge laut Neumann kaum der Rede wert sein, allerdings verzeichne diese beispielhaft berechnete, monatliche Rate seit einiger Zeit einen Abwärtstrend: Im Oktober 2023 lag die Standardrate, die die monatliche Belastung einer Baufinanzierung über einen langen Zeitraum hinweg vergleichbar macht, noch bei 1.563 Euro.

Tilgungssatz auf niedrigem Niveau

Die anfängliche Tilgung weist nach einem geringfügigen Anstieg im September wieder das Niveau von August auf und liegt im Oktober bei 1,74%. Ein sehr ähnliches Bild ergibt der Vergleich mit dem Vorjahresmonat: Hier lag der Satz, mit dem Immobilienkäufer ihr Darlehen anfänglich tilgten, bei 1,77%. Kreditnehmer setzen Neumann zufolge schon seit längerer Zeit darauf, durch eine eher niedrige Tilgungshöhe ihre Rate leistbarer zu machen. Selbst wenn dies eine längere Laufzeit der Finanzierung und eine höhere Zinslast insgesamt mit sich bringt.

Darlehenssumme weiter auf Jahreshoch

Mit der durchschnittlichen Darlehenssumme ging es seit Anfang des Jahres stetig nach oben bis zu einem Höchststand im September. Im Oktober bewegt sich die Kreditsumme mit 313.000 Euro weiter auf diesem hohen Level. Das sind 26.000 Euro mehr als im Vorjahresmonat und bedeutet ein Plus von 36.000 Euro gegenüber Oktober 2022. Laut Neumann leihen sich Kaufwillige aktuell vergleichsweise hohe Summen bei einem Kreditinstitut, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren.

Zinsbindung leicht rückläufig

Die durchschnittliche Zinsbindung geht seit einigen Jahren zurück, wenn auch in kleinen Schritten. Im Oktober 2024 wählen Darlehensnehmer eine Zinsbindung für zehn Jahre und zehn Monate. Das sind sechs Monate weniger als im Oktober 2023. Verglichen mit Oktober 2022 hat sich die Zinsbindung sogar um ein Jahr und vier Monate verringert. Trotz dieser sinkenden Tendenz zeige eine Zinsfestschreibung von knapp elf Jahren, dass Planbarkeit und die Absicherung gegen ein Zinsänderungsrisiko nach wie vor weit oben auf der Agenda von Kreditnehmenden in Deutschland stünden, so Neumann. (tik)

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Baufinanzierung: Tilgungssatz ist rückläufig

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein ist der Tilgungssatz bei Baufinanzierungen weiter rückläufig. Im Durchschnitt lag er im Juli 2024 beim Erwerb einer Immobilie bei 1,71%. Damit notierte er so tief wie seit 13 Jahren nicht mehr.

Der Tilgungssatz bei Baufinanzierungen ist weiter auf Talfahrt. Denn die anfängliche Tilgung, mit der Immobilienkäufer ihr Bankdarlehen zurückzahlen, ist im zurückliegenden Juli auf 1,71% gefallen. Damit notiert der Tilgungssatz so niedrig wie seit 13 Jahren nicht mehr (1,64% im Juli 2011). Das belegt die Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein, die im monatlichen Rhythmus veröffentlicht wird. Doch die Entwicklung ist ambivalent, wie Dr. Klein resümiert. Zwar biete eine geringere Tilgung Kreditnehmenden die Möglichkeit, ihre monatliche Rate günstig zu halten. Diese vermeintlich kleinere finanzielle Belastung führe aber dazu, dass die Laufzeit des Kredits länger werde und die insgesamt zu zahlende Zinssumme höher ausfalle, erläutern die Kreditexperten.

Standardrate und Darlehenshöhe verbleiben auf hohem Niveau

Die Standardrate verzeichnete laut Bericht im ersten Halbjahr 2024 einen ansteigenden Trend und summiert sich im Juli – wie bereits im Juni – auf 1.468 Euro. Verglichen mit dem Vorjahresmonat investieren Käufer damit jedoch monatlich 52 Euro weniger in den Erwerb ihres Eigenheims: Im Juli 2023 belief sich die Standardrate auf 1.520 Euro. Für die Berechnung dieser Rate werden die Eckdaten 300.000 Euro Kreditsumme, 2% Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung und 80% Beleihungsauslauf zugrunde gelegt, sodass die monatliche Belastung einer Baufinanzierung über einen langen Zeitraum hinweg vergleichbar wird.

Auch die Trendlinie der durchschnittlichen Darlehenshöhe zeigt nach oben: Mit 306.000 Euro verbleibt sie im Juli auf ihrem bereits im Juni erreichten, höchsten Stand seit Februar 2022 (307.000 Euro). Ein anderes Bild zeigt der Blick auf das Vorjahr. Hier liehen sich Kaufinteressierte im Juli 287.000 Euro bei einem Kreditinstitut, um in die eigenen vier Wände zu gelangen – das waren gut 6% weniger.

Beleihungsauslauf steigt, Zinsbindung nimmt minimal ab

Der Beleihungsauslauf wiederum bewegt sich seit Beginn dieses Jahres konstant über 86%, im Juli allerdings ist er nun um 0,52 Prozentpunkte auf 86,84% gestiegen. Diese Zahl beziffert den fremdfinanzierten Anteil am Beleihungswert der Immobilie – das heißt, je höher der Beleihungsauslauf, desto niedriger ist das eingebrachte Eigenkapital. Im Juli des vergangenen Jahres betrug der Beleihungsauslauf noch 83,76%. Zu diesem Zeitpunkt war der fremdfinanzierte Anteil also um knapp drei Prozentpunkte kleiner als der aktuelle Wert.

Die durchschnittliche Zinsbindung belief sich im Juli 2024 auf rund elf Jahre – eine ähnliche Dauer wie bereits im Vormonat. Gravierender fällt die Differenz zum Vorjahresmonat aus: Damals sicherten sich Immobilienkäufer den bei Abschluss ihrer Finanzierung geltenden Zins für rund zwölf Jahre und setzten somit auf eine um ein Jahr längere Planungssicherheit.

Nachfrage nach KfW-Darlehen geht leicht zurück

Der Anteil von KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen ist dagegen im Juli im Vergleich zum Vormonat leicht gesunken und beträgt nun 8,38%. Im Juli des vergangenen Jahres wurde noch mehr Gebrauch vom KfW-Darelehen gemacht: Der Anteil der Förderkredite als Ergänzungsbaustein der Immobilienfinanzierung lag damals bei 9,05% – ein Plus von 0,67% gegenüber dem diesjährigen Juli. (as)

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Tipps für Preisverhandlungen beim Hauskauf

Angesichts der aktuellen Situation am Immobilienmarkt ist es wieder vermehrt möglich, über den Kaufpreis zu verhandeln. Worauf künftige Eigenheimbesitzer achten sollten, erläutert ein Experte des Kreditvermittlers Dr. Klein und gibt einige Empfehlungen für Preisverhandlungen beim Immobilienkauf.

Das Traumhaus ist gefunden, der Preis sprengt aber das Budget der Kaufinteressenten. In diesem Fall kann es sich lohnen, mit dem Verkäufer in Verhandlungen zu treten. Wie Käufer sich hier am besten verhalten, erklärt Norbert Maier, Spezialist für Baufinanzierung beim Kreditvermittler Dr. Klein in Regensburg. „Es gibt einige Punkte, die Ansätze für Preisverhandlungen bieten“, sagt Maier. „Oftmals macht es zum Auftakt Sinn, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um die wichtigsten Eckdaten und Dokumente auf ihre Richtigkeit zu prüfen“, so der Experte weiter.

Wurde die Wohnfläche korrekt berechnet?

Maier zufolge komme es leider immer mal wieder vor, dass getrickst wird und Flächen, die keine Wohnflächen sind, als solche deklariert sind. Ein Gesetz als Grundlage für die korrekte Angabe der Wohnfläche existiert nicht, sondern lediglich verschiedene Verordnungen und Regelwerke. Die gängigste Methode zur Berechnung ist die Wohnflächenverordnung, die für den öffentlich geförderten Wohnbau vorgeschrieben ist und sich auch im frei finanzierten Markt etabliert hat. Gemäß dieser Regelung darf nur die zum Wohnen genutzte Grundfläche Teil der Berechnung sein. Räume außerhalb der Wohnung wie Dachböden oder Keller sowie Garagen zählen somit nicht zur Wohnfläche. Flächen mit Dachschrägen werden erst ab einer Höhe von 1 m einbezogen und unter einer Höhe von 2 m nur zu 50%. Balkone, Loggien und Terrassen können mindestens zu einem Viertel und maximal zur Hälfte berücksichtigt werden. „Die korrekte Berechnung der Wohnfläche hat einen enormen Einfluss auf den Immobilienwert und damit den Kaufpreis“, betont Maier. Sein Rat: Bei Unsicherheiten sollten sich angehende Käufer an einen Experten wenden.

Energieausweis überprüfen

Die Energieeffizienz eine Immobilie gewinnt zunehmend an Bedeutung. Inzwischen müssen Verkäufer einen Energieausweis für das Haus oder die Wohnung mit Einstufung in eine Effizienzklasse vorlegen. „Die Einteilung in eine bestimmte Effizienzklasse kann bei weitestgehend identischen Objekten hinsichtlich des Baujahrs, der Größe und der Lage einen erheblichen Preisunterschied bedeuten. Kaufinteressierte sollten auf Nummer sicher gehen und einen Energieberater einbeziehen, um die Angaben bestätigen zu lassen“, rät der Experte von Dr. Klein.

Auf mögliche offene Erschließungskosten achten

Bei Bestandsimmobilien ist es von großer Relevanz, ob das Bauland, auf dem das Objekt steht, korrekt erschlossen und das Grundstück zugänglich gemacht wurde. Dies betrifft die korrekte Anbindung an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Strom und Wasser sowie die Entwässerung. Die öffentliche Erschließung erfolgt durch die zuständige Kommune und reicht bis zur Grundstücksgrenze. Die private Erschließung innerhalb der Grundstücksgrenze fällt in der Verantwortung der Bauherren. Die Kosten weichen je nach Regelungen ab. Für Käufer sei es wichtig zu prüfen, wie die Übernahme von Erschließungskosten im Kaufvertrag geregelt ist und ob es noch offene Kosten gibt oder eine Nachzahlung ansteht, betont Maier.

Bauantragsunterlagen und Genehmigungen einsehen

Baumaßnahmen an Gebäuden müssen genehmigt worden sein. „Wenn ein Verkäufer während seiner Zeit als Eigentümer Änderungen wie beispielsweise einen Dachgeschossausbau vorgenommen hat, kann das Einfluss auf die Gebäudeklasse haben“, erläutert Maier. „Aus einem Einfamilien- ist eventuell ein Mehrfamilienhaus geworden, das natürlich zu einem anderen Kaufpreis auf den Markt kommt. Gerechtfertigt ist dies aber nur, wenn die Baumaßnahme im Vorfeld genehmigt worden ist“, so der Experte weiter. Liegt keine Erlaubnis vor, kann eine Nachgenehmigung gelingen, so Maier. Im Idealfall liegen beim Kauf einer Bestandsimmobilie sämtliche Bauantragsunterlagen und die entsprechenden Genehmigungen vor.

Gut vorbereitet in die Verhandlung

Schließlich rät der Experte von Dr. Klein, sich entsprechend vorzubereiten. Potenzielle Käufer sollten beispielsweise in Erfahrung bringen, wie groß die Anzahl an weiteren Interessenten ist. Je zahlreicher die Mitbewerber, desto schwieriger könnten die Verhandlungen werden. Ist ein Makler eingeschaltet, dürfte die Nachfrage hoch sein und Interessenten sollten nicht allzu hart verhandeln. Bei einem privaten Verkauf ist es ratsam, sich möglichst gut auf den Verkäufer einzustellen. „Handelt es sich um ein älteres Ehepaar, das sich freut, wenn hier zukünftig eine junge Familie einzieht oder um Kinder, die das Haus der Eltern verkaufen? Je nach Situation können die Interessenten entsprechend passend in das Gespräch einsteigen“, weiß Maier. Interessant können auch die Motive für den Verkauf sein: Ist es ein Notverkauf oder nicht? „Kaufinteressierte sind gut beraten, den Kaufvorgang wie eine Art Bewerbung zu behandeln“, so Maier. „Sie sollten ein gutes Bild abgeben, Zuverlässigkeit und Interesse signalisieren sowie einen sympathischen Eindruck machen.“ (tik)

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Baufinanzierung: Kreditsumme wieder über 300.000 Euro

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein leihen sich Kaufinteressenten im Juni im Schnitt 306.000 Euro von der Bank für den Erwerb einer Immobilie. Das sind 7.000 Euro mehr als im Vormonat und die höchste durchschnittliche Darlehenssumme seit rund zweieinhalb Jahren.

Angehende Häuslebauer und Immobilienkäufer nehmen zuletzt wieder höhere Darlehen für die Finanzierung bei einem Kreditinstitut auf. Wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet, lag die durchschnittliche Darlehenssumme im Juni bei 306.000 Euro. Somit finanzieren künftige Immobilienbesitzer bei den Banken 7.000 Euro mehr als im Vormonat – die höchste Summe seit Februar 2022. Die Darlehenshöhe, mit der sich Kaufwillige die eigenen vier Wände realisieren, befand sich seit Ende des vergangenen Jahres auf konstant hohem Niveau. Nun wurde erstmals seit April 2022 wieder die Marke von 300.000 Euro geknackt.

Beleihungsauslauf seit Längerem wieder niedriger

Der Beleihungsauslauf war in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen. Im Juni ist laut Neumann nun wieder ein Rückgang zu beobachten auf 86,51. Der Anteil des Eigenkapitals bei der Finanzierung einer Immobilie hat sich gegenüber dem Vormonat also leicht erhöht. Im Mai lag diese Kennzahl bei 87,12%.

Tilgungssatz weiter auf Tiefststand

Der Tilgungssatz betrug im Juni 1,72% und bewegt sich somit weiter auf seinem Tiefststand seit inzwischen fast 13 Jahren. Im Juli 2011 lag der Tilgungssatz bei 1,64%, wie Neumann berichtet. Im Vorjahresmonat war der Tilgungssatz noch bei 1,84%.

Standardrate steigt leicht

Bei der Standardrate (300.000 Euro Kreditsumme, 2% Tilgung, zehn Jahren Zinsbindung und 80% Beleihungsauslauf) zeigt sich im Juni eine geringfügiger Zunahme im Vergleich zum Vormonat auf 1.468 Euro. Das bedeutet den bislang höchsten Wert in diesem Jahr.

Die durchschnittliche Zinsbindung betrug im Juni rund elf Jahre und damit einen Monat weniger als im Mai. Zum Vergleich: Im Juni 2023 sicherten sich Immobilienkäufer den bei Abschluss ihrer Finanzierung geltenden Zins für rund zwölf Jahre und setzten somit noch auf eine längere Planungssicherheit.

Anteil an KfW-Darlehen nimmt minimal zu

Wie Neumann weiter mitteilt, ist der Anteil von KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen im Juni auf 8,56% gestiegen. Gegenüber dem Vormonat, als der Anteil bei 8,41% lag, handelt es sich aber nur um eine geringfügige Steigerung. (tik)

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Immobilienkäufer zahlen Kredite länger ab

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein sinkt der anfängliche Tilgungssatz für Immobilienkredite weiter. Damit verringert sich die monatliche finanzielle Belastung für Käufer, aber durch die längere Laufzeit wird die Baufinanzierung insgesamt teurer. Der Anteil des Eigenkapitals nimmt ebenfalls ab.

Der Abwärtstrend bei der anfänglichen Tilgung, mit der Immobilienkäufer ihren Kredit zurückzahlen, hat sich fortgesetzt. Im Mai lag der Wert bei 1,72% und damit auf dem niedrigsten Stand seit Juli 2011 – da waren es 1,64%. Im Mai 2023 belief sich dieser Wert noch auf 1,87%, wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) erläutert.

Der Tilgungssatz ist ein wichtiger Faktor, der sich auf die monatliche finanzielle Belastung von Kreditnehmern auswirkt. Je geringer der Satz, desto niedriger die Monatsrate, zugleich dauert es aber länger, bis der Kredit zurückgezahlt ist und die Baufinanzierung wird insgesamt teurer aufgrund der höheren Zinslast.

Käufer bringen weniger Eigenkapital ein

Wie die Auswertung von Dr. Klein weiter zeigt, hat sich der Anteil des Eigenkapitals bei Immobilienfinanzierungen weiter verringert. Somit hält der der Trend des steigenden Beleihungsauslaufs an. Im Mai lag das Verhältnis zwischen der erforderlichen Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie bei 87,2%. Gegenüber dem Vormonat ist also ein erneuter, wenn auch sehr kleiner Anstieg zu verzeichnen. Im Mai 2023 lag der Beleihungswert noch bei 83,47%.

Die Darlehenshöhe befindet sich nach einem leichten Rückgang im April nun wieder auf dem Niveau vom März: Im Mai haben Kaufinteressenten im Schnitt eine Summe von 299.000 Euro für den Erwerb einer Immobilie bei einem Kreditinstitut aufgenommen.

Etwas kürzere Zinsbindung

Laut Michael Neumann wählen die Immobilienkäufer in Deutschland bei ihrer Baufinanzierung oftmals eine zehnjährige Zinsbindung. Aber auch längere Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren sind durchaus üblich. Im Mai betrug die durchschnittliche Zinsbindung rund elf Jahre und einen Monat. Dies bedeutet eine leichte Abnahme im Vergleich zu den vergangenen sieben Monaten, als sich Kreditnehmer im Schnitt für eine Laufzeit von rund elf Jahren und zwei Monaten entschieden haben.

Standardrate steigt

Die Standardrate für eine Baufinanzierung mit 300.000 Euro Kreditsumme, 2% Tilgung, zehn Jahren Zinsbindung und 80% Beleihungsauslauf hat im Mai auf 1.463 Euro zugelegt. Das ist der bislang höchste Betrag dieses Jahres. Im Mai 2023 investierten Käufer nach dieser Musterrechnung mit 1.505 Euro noch mehr in den Erwerb ihres Eigenheims. Ein anderes Bild zeigt sich beim Zweijahresrückblick: Hier lag die Standardrate bei lediglich 1.190 Euro, also knapp 20 Prozent unter der aktuellen. Einen Grund hierfür stellt unter anderem das unterschiedliche Zinsniveau dar.

Nachfrage nach KfW-Darlehen steigt

Im Mai machen sich Michael Neumann zufolge die wieder gefüllten Fördertöpfe der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bemerkbar. Der Anteil von KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen wächst im Vergleich zum Vormonat leicht um 0,26 Prozentpunkte auf 8,41%. Gegenüber Mai 2023 bedeutet das eine Zunahme von 1,87%. (tik)

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Immer weniger Eigenkapital fürs Eigenheim

Die Deutschen bringen immer weniger Eigenkapital in ihre Baufinanzierung ein. Dies hat eine Auswertung des Kreditvermittlers Dr. Klein ergeben. Während der Beleihungsauslauf auf einem neuen Rekordhoch liegt, zeigt sich bei der anfänglichen Tilgung ein Langzeittief.

Der Beleihungsauslauf gibt den Anteil des Immobilienwertes an, der durch Darlehen finanziert wird. Beim Beleihungsauslauf geht der Trend seit zwei Jahren konstant nach oben, wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) erläutert. So bewegte sich die Kennzahl, die das prozentuale Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie ausdrückt, im April 2022 mit 79,89% noch unterhalb der Marke von 80%. Im April dieses Jahres knackte der Beleihungsauslauf die Schwelle von 87% Prozent-Marke (87,12%). Laut Michael Neumann ist das ein neues Rekordhoch. Dies bedeutet, dass Käufer in Deutschland bei der Finanzierung ihres Eigenheims immer weniger Eigenkapital einbringen.

Anfänglicher Tilgungssatz niedrig wie seit 13 Jahren nicht mehr

Ein anderes Bild ergibt sich bei der anfänglichen Tilgung, mit der Darlehensnehmer ihren Baukredit zurückzahlen. Der durchschnittliche Tilgungssatz, der zu Beginn der Finanzierung vereinbart wird, liegt im April bei 1,75%. Das ist der niedrigste Wert seit knapp 13 Jahren: Im Juli 2011 betrug die Tilgung 1,64%. Wie Michael Neumann erläutert, ist der Wert seit Januar 2024 von 1,84% kontinuierlich zurückgegangen. Mit einer niedrigen Tilgung senken Darlehensnehmer die monatlichen Kosten der Finanzierung. Gleichzeitig steigt damit allerdings die Laufzeit des Kredits, was insgesamt eine höhere Zinslast nach sich zieht. Ein geringer Tilgungssatz bringt somit Vor- und Nachteile mit sich. „Ausschlaggebend für die Wahl der Tilgungshöhe ist, dass sie zur individuellen, finanziellen Situation der Kreditnehmer passt, und das monatliche Budget zum Leben nicht zu knapp bemessen ist“, heißt es von Michael Neumann.

Darlehenshöhe sinkt leicht

Bei der durchschnittlichen Darlehenshöhe zeigt sich seit mehreren Monaten ein Auf und Ab. Wie aus der Auswertung von Dr. Klein hervorgeht, hat sich die Darlehenshöhe im April gegenüber dem Vormonat um 3.000 Euro auf 296.000 Euro verringert. Die Summe, die sich Kaufinteressierte für ihr Eigenheim von der Bank leihen, bleibt somit konstant auf einem recht hohen Niveau. Im April 2022 lag die durchschnittliche Darlehenshöhe mit 302.000 Euro zuletzt über der Marke von 300.000 Euro.

Standardrate bleibt stabil

Die Standardrate weist Michael Neumann zufolge seit Monaten nur geringfügige Schwankungen um nur wenige Euro auf und erweist sich auch im April als eher konstant. Seit Dezember 2023 bewegt sich der Wert für eine Finanzierung mit 300.000 Euro Kreditsumme, 2% Tilgung, zehn Jahren Zinsbindung sowie 80% Beleihungsauslauf zwischen 1.425 und nun 1.448 Euro pro Monat. Im April 2022 war die Standardrate – mit einem durchschnittlichen Zinssatz von rund 1% weniger als heute – mit 1.085 Euro monatlich noch deutlich niedriger. (tik)

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Wie geht es mit den Immobilienpreisen weiter?

Viele Fragen drehen sich derzeit um eine bevorstehende Trendwende am Immobilienmarkt. Vielerorts sinken die Preise für Wohnimmobilien nicht mehr, mitunter ist bereits eine Marktbelebung zu beobachten. Laut einer Studie der Commerzbank wiederum könnten die Preise 2024 aber noch etwas fallen.

Nachdem die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland lange Zeit nur eine Richtung kannten, nämlich nach oben, sind sie infolge des Zinsanstiegs 2022 deutlich gesunken. Verdichten sich nun die Anzeichen für eine bevorstehende Trendwende am Markt für Wohnimmobilien? Laut einer Auswertung des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein haben sich die Immobilienpreise bundesweit im ersten Quartal 2024 gefangen. Dies zeigen Daten des Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI). Der quartalsweise, regionale Immobilienpreisindex wurde auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise entwickelt.

Demnach gaben sowohl die Preise für Eigentumswohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser vielerorts nur noch geringfügig nach. Eine Ausnahme bildet laut der Auswertung Hannover, wo die Preise für Wohnungen nochmals um rund 3% gesunken sind.

Dr. Klein: Erste Pluszeichen in einigen deutschen Großstädten

In anderen Städten wiederum wie etwa in Dresden, Köln und Stuttgart, „könnten Pluszeichen auf eine potenzielle preisliche Trendwende am Immobilienmarkt hinweisen“, so die Experten von Dr. Klein. In Dresden beispielsweise sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen Januar und März 2024 um 0,73% im Vergleich zum Vorquartal gestiegen. Bei Eigentumswohnungen ergibt sich in der sächsischen Landeshauptstadt dagegen noch ein anderes Bild: Die tatsächlich gezahlten Kaufpreise haben sich im Quartalsvergleich um 2,6% verringert.

Interhyp: Gestiegene Nachfrage seit Jahresbeginn

Von gestiegenen Immobilienpreisen berichtet auch der Vermittler für private Baufinanzierungen Interhyp. So habe der Immobilienmarkt im ersten Quartal eine spürbare Belebung erfahren. Besonders der Zinsabschwung zum Ende des vergangenen Jahres habe dafür gesorgt, dass viele Kaufinteressierte ihren Traum vom eigenen Haus nun umsetzen wollen. Laut Interhyp lag der durchschnittliche Kaufpreis für eine Immobilie zum Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten in Deutschland im ersten Quartal 2024 bei 449.000 Euro. Das sind 2% mehr als im vierten Quartal 2023. Erstmals seit Anfang 2022 lässt sich somit wieder eine leichte Zunahme der Kaufpreise feststellen.

„Nach einer Stabilisierung der Kaufpreise in 2023 sehen wir zu Beginn dieses Jahres wieder leicht anziehende Immobilienpreise“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. „Diese Entwicklung ist auf die spürbar gestiegene Nachfrage seit Jahresbeginn zurückzuführen. Es ist jedoch noch zu früh, um von einer Trendwende zu sprechen“.

Zeitpunkt für Immobilienkauf günstig wie lange nicht

Laut dem Interhyp-Immobilienpreisindex haben sich die Preise für Deutschland im Vergleich zum Vorquartal um rund 1% erhöht. Regional weisen die größeren Städte aber nach wie vor Unterschiede auf: So sind die Preise in München leicht gesunken um 0,7%, sie stagnierten in Köln, wohingegen Frankfurt, Berlin, Stuttgart und Hamburg leichte Zuwächse aufweisen würden.

vdp erwartet für 2024 noch Preisrückgänge

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) rechnet für das Gesamtjahr 2024 mit weiteren, gegenüber dem Vorjahr allerdings deutlich abgeschwächten Preisrückgängen in allen Asset-Klassen. Für Wohnimmobilien bewegen sich die Prognosen von 0% bis -5%.

„Die weitere Entwicklung der Immobilienpreise hängt maßgeblich vom Handeln der EZB ab“, unterstreicht vdp-Präsident Gero Bergmann. Komme es zu der allseits erwarteten Zinssenkung im Laufe dieses Jahres, werde es für Immobilienverkäufer und -investoren leichter, ein neues Preisgleichgewicht zu finden. Dementsprechend rechne er in den kommenden Monaten mit einer Preisstabilisierung, die bei Wohnimmobilien schon im zweiten Halbjahr 2024 einsetzen dürfte.

Commerzbank sieht weiteres Abwärtspotenzial

Von weiter fallenden Immobilienpreisen wiederum geht die Commerzbank aus. Laut einer am Freitag veröffentlichten Studie dürfte sich die Preiskorrektur in den kommenden Monaten fortsetzen. Wie es in der Analyse der Bank heißt, sei trotz des Rückgangs der Immobilienpreise die Zahl der Transaktionen immer noch deutlich geringer als vor dem Zinsanstieg. Offensichtlich klaffe noch immer eine große Lücke zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern, da viele potenzielle Käufer derzeit einen Immobilienkauf zu den aktuellen Preisen nicht finanzieren könnten. Verkäufer von Bestandsimmobilien, die bislang an ihren Preisvorstellungen festgehalten haben, dürften langfristig erkennen, dass sie die Preise aus dem Jahr 2021 vorerst nicht erreichen können und preisliche Zugeständnisse machen müssen.

Rückgang um bis zu 10%

Die Studie der Commerzbank beruft sich auf Schätzungen der Bundesbank in deren Monatsbericht für Februar. Darin heißt es, dass die Preise noch sinken müssten, um wieder mit ihren langfristigen Determinanten wie Zinsen und Einkommen in Einklang zu kommen. Gegenüber dem ersten Quartal 2024 sieht die Commerzbank noch Potenzial für eine weitere Preiskorrektur bei Bestandsimmobilien von 5% bis 10% unter Berücksichtigung der Kosten für energetische Sanierungen. (tik)

Baufinanzierung: Darlehenshöhe steigt, Tilgungssatz sinkt

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein hat sich die durchschnittliche Darlehenshöhe bei Immobilienfinanzierungen erstmals in diesem Jahr erhöht und bewegte sich im März bei 299.000 Euro. Der anfängliche Tilgungssatz hat sich erneut verringert. Der Beleihungsauslauf bleibt auf hohem Niveau.

Bei der durchschnittlichen Darlehenshöhe für Baufinanzierungen ist zum Ende des ersten Quartals in diesem Jahr erstmals gestiegen – und zwar um 5.000 Euro auf 299.000 Euro. Das stellt den höchsten Wert seit August 2022 dar. Mehr als 300.000 Euro an Fremdkapital zur Immobilienfinanzierung haben Darlehensnehmer zuletzt im April 2022 aufgenommen. Dies geht aus aktuellen Daten des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) hervor.

Kaufinteressierte leihen sich wieder höhere Summen

Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, sorgen die momentane Seitwärtsbewegung der Bauzinsen, die inzwischen recht stabile Inflation sowie die bis Mitte 2023 gesunkenen – und bislang vielerorts noch nicht wieder angestiegenen – Immobilienpreise für eine bessere Leistbarkeit bei Käufern und eine Wiederbelegung des Marktes. Der maximal mögliche Kreditrahmen wird größer und Kaufinteressierte nehmen im Durchschnitt wieder höhere Summen als Darlehen für den Traum von den eigenen vier Wänden auf.

Tilgungssatz abermals gesunken

Die anfängliche Tilgung, mit der Darlehensnehmer ihren Immobilienkredit zurückzahlen, hat sich auch im März verringert. Sie bewegt sich mit 1,78% seit Oktober 2023 erstmals wieder unterhalb der Marke von 1,8%. Im Februar 2024 lag der Satz noch bei 1,82%, im Vorjahresmonat bei 1,89%. Wie Neumann berichtet, verharrt der Tilgungssatz seit knapp anderthalb Jahren unterhalb von 2%. Für geringere monatliche Kosten nehmen Kreditnehmer eine längere Gesamtlaufzeit des Darlehens in Kauf.

Beleihungsauslauf weiter auf hohem Niveau

Die Standardrate, basierend auf den Eckdaten von 300.000 Euro Kreditsumme, 2% Tilgung, zehn Jahren Zinsbindung sowie 80% Beleihungsauslauf, liegt seit vier Monaten konstant im Korridor zwischen 1.425 Euro und 1.440 Euro. Im März betrug sie 1.435 Euro. Im Vorjahresmonat waren es 1.503 Euro monatlich. Im März 2022, als das Ende der Niedrigzinsphase eingeläutet wurde, lag die Standardrate noch bei 975 Euro.

Wie Neumann weiter berichtet, bewegte sich der Beleihungsauslauf im ersten Quartal 2024 konstant über 86% (März 2024: 86,43%; März 2023: 82,19%). Somit bleibt der Wert, der das prozentuale Verhältnis zwischen der erforderlichen Darlehenssumme und dem Beleihungswert der Immobilie angibt, weiter auf einem hohen Niveau. Käufer bringen derzeit also weniger Eigenkapital in die Finanzierung ihres Eigenheims ein.

Geringerer Anteil von KfW-Darlehen

Beim Anteil der KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen ist seit einem halben Jahr ein Auf und Ab zu beobachten. Nach einer Zunahme im Februar verringerte sich der Anteil im März auf 7,98%. Im Vorjahresmonat machten die Fördermittel der KfW lediglich 5,1% des Gesamtvolumens aus.

Kaum Veränderung bei der Zinsbindung

Bei der durchschnittlichen Zinsbindung lässt sich laut Neumann seit fünf Monaten kaum eine Veränderung feststellen. Darlehensnehmer lassen sich Zinsen für rund elf Jahre und zwei Monate festschreiben. Im März des Vorjahres lag die Zinsbindung noch bei fast 13 Jahren. (tik)

Bauzinsen weiter stabil

Bei den Baufinanzierungszinsen gibt es derzeit wenig Bewegung. Daran dürfte sich nach Ansicht von Michael Neumann vorerst auch nichts ändern. Der Vorstandsvorsitzende des Kreditvermittlers Dr. Klein beleuchtet das Zinsgeschehen und erläutert, warum von der EZB jetzt Fingerspitzengefühl gefragt ist.

Beim Blick auf die Lage am Baufinanzierungsmarkt sieht Michael Neumann, der Vorstandsvorsitzende des Kreditvermittlers Dr. Klein, derzeit Licht und Schatten. Als gute Nachricht führt der Zinsexperte den kontinuierlichen Rückgang der Inflation an – wenn auch jüngst in abgeschwächter Dynamik. In Deutschland lag die Teuerungsrate zuletzt bei vorläufig 2,3%, das waren 0,4 Prozentpunkte weniger als im Februar. Weniger erfreulich ist dagegen das anhaltend schwache Konjunkturwachstum in Deutschland und in der Euro-Zone.

Aufschwung am Baufinanzierungsmarkt

Laut Michael Neumann verwundere es vor diesen aktuellen Wirtschaftsentwicklungen nicht, dass sich die EZB mit Blick auf eine mögliche Senkung des Leitzinses weiterhin bedeckt halte. „Dieses Szenario ist seit Wochen in die Bauzinsen eingepreist, sodass wir hier aktuell nur wenig Bewegung sehen“, so der Zinsexperte. „Wir erleben tatsächlich eine sehr stabile Seitwärtsbewegung, wie wir sie in dieser Form lange nicht hatten.“ Dies wirkt sich positiv auf den Markt der Immobilienfinanzierung aus – die Nachfrage ist seit dem Zinsrückgang Ende 2023 spürbar gestiegen. „Vielen Interessenten ist bewusst, dass die zu erwartenden Zinsschritte seitens der EZB bereits in die aktuellen Bauzinsen eingepreist sind und diese daher nicht weiter fallen werden, wenn die Notenbanker den Leitzins dann tatsächlich senken.“ Wenn die Nachfrage nach Baufinanzierungen im zweiten Quartal anhält oder sogar weiter zulegt, sieht Neumann eine Trendwende vollzogen.

„Europäische Zentralbank muss Fingerspitzengefühl beweisen“

Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins seit Monaten bei 4,5% belassen. Dass es im laufenden Jahr zu einer Anhebung kommen wird, gilt als sicher, aber der Zeitpunkt bleibt ungewiss. „Die EZB muss jetzt Fingerspitzengefühl beweisen“, sagt der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. „Das Wirtschaftswachstum stagniert, die Erwartungen im Markt sind gedämpft. Zwar sinkt die Inflation, doch die Kerninflation wird noch eine Weile bei über 2% liegen. Hinzu kommt die Sorge vor einer Lohn-Preis-Spirale, bei der Lohnerhöhungen lediglich eine Anpassungsreaktion an die inflationäre Entwicklung sind.“ All dies gelte es für die EZB zu berücksichtigen und aufgrund valider Daten einzuschätzen. Wie die meisten Experten geht auch Neumann nicht davon aus, dass die Zentralbank bei ihrer Sitzung am 11.04.2024 ihren Kurs ändert oder einen festen Zeitpunkt für eine erste Zinssenkung bekannt gibt.

Seitwärtsbewegung der Bauzinsen dürfte anhalten

Wenig Auswirkungen hat all dies aktuell auf die Baufinanzierungszinsen. Deshalb geht Neumann davon aus, dass sich die Bauzinsen auch in den nächsten Wochen seitwärts bewegen werden ohne nennenswerte Ausschläge nach oben oder unten. Momentan beträgt der repräsentative Bestzins von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung bei 2,98% (Stand: 08.04.2024). Mittelfristig lautet die Prognose zum jetzigen Zeitpunkt „Seitwärtsbewegung mit sehr geringer Schwankungsbreite“. (tik)

Baufinanzierung 2012 und 2022: Kosten fast verdoppelt

Wie viele Monatsgehälter brauchten Immobilienkäufer im Jahr 2012, um ihren Kredit zu tilgen, und wie viele im Jahr 2022? Wo gab es den größten Preisanstieg? Wie hat sich der Bedarf an Eigenkapital entwickelt? Der Finanzdienstleister Dr. Klein hat die Leistbarkeit eines Immobilienkaufs in beiden Jahren verglichen.

Die Kosten einer Immobilienfinanzierung haben zwischen 2012 und 2022 deutlich zugelegt. „Wir haben in der untersuchten Dekade einen starken Zinsrückgang erlebt und in der Folge einen enormen Anstieg der Immobilienpreise“, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. „Das Ergebnis war ein Verkäufermarkt, an dem es Kaufinteressenten zunehmend schwer hatten, zu guten Konditionen eine Immobilie zu erwerben.“ Der Experte des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein hat die Kosten einer Baufinanzierung in den Jahren 2012 und 2022 untersucht und beleuchtet, in welchen Städten die stärksten Anstiege zu verzeichnen waren.

Finanzieller Aufwand liegt im Schnitt 62% höher

Demnach mussten im Jahr 2022 Immobilienkäufer in München 326 monatliche Haushaltsnettoeinkommen aufbringen, um ihren Hauskredit mit einer Laufzeit von 20 Jahren voll zu tilgen. Damit ist die Isarmetropole Spitzenreiter in Deutschland. München verzeichnet auch die deutlichste Steigerung von 2012 bis 2022: Das Plus der benötigten Nachteile beträgt laut Dr. Klein 92%. Eine ähnlich starke Veränderung weist sonst nur noch Hannover auf mit 87%. Hier ist aber die Anzahl der monatlichen Haushaltsnettoeinkommen, die für die Tilgung erforderlich sind, deutlich geringer ist: 2012 waren es 89, zehn Jahre später 166.

Immobilienfinanzierung am günstigsten in Dortmund

Wie der Vergleich von Neumann zeigt, bewegt sich die Steigerungsrate des Preis-Einkommens-Verhältnisses für die Finanzierung eines Eigenheims nur in drei der analysierten Städte, nämlich Dortmund, Frankfurt und Dresden, unter der Marke von 50%. In Dortmund dagegen waren im Jahr 2022 nur 166 Nettomonatsgehälter erforderlich, also nur ungefähr halb so viele wie in München.

Die Modellrechnung basiert dabei auf folgenden Annahmen: ein gemittelter, bezahlter Preis für ein 150 m² großes Einfamilienhaus in den Jahren 2012 und 2022, 20% Eigenkapital des Gesamtpreises, ein Volltilgerdarlehen über eine Laufzeit von 20 Jahren mit einem festgelegten Durchschnittszins von 3,5% (2012) bzw. 2,6% (2022) sowie das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen laut Statistischem Bundesamt, das 2012 bei 3.069 Euro lag und 2022 bei 3.456 Euro.

Hauspreise legten in der Spitze um bis zu 141% zu

Der Untersuchung zufolge beträgt das Plus der gewährten, bezahlten Preise für ein Einfamilienhaus zwischen 78% in Dortmund und Frankfurt sowie 141% in München. In Berlin, Stuttgart, Hannover und München zeigt sich eine Verdoppelung des Kaufpreises innerhalb der zehn Jahre. „Mit Blick auf die Immobilienpreise liegen Welten zwischen 2012 und 2022“, betont Neumann. „Wir haben eine unglaubliche Dynamik erlebt: Wer eine Immobilie verkaufen wollte, konnte Preise aufrufen, die zu Beginn der 2010er Jahre undenkbar gewesen wären. 2022 hatte diese Entwicklung ihren absoluten Höhepunkt.“

Bedarf an Eigenkapital doppelt so hoch

Höhere Kaufpreise lassen auch die Erwerbsnebenkosten steigen und damit auch das zusätzlich benötigte Eigenkapital. Geht man von 20% Eigenkapital an den geplanten Gesamtausgaben aus, die sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten zusammensetzen, hat sich das eingesetzte Eigenkapital im Schnitt um knapp 98% erhöht. Laut Neumann ist in München die deutlichste Steigerung zu verzeichnen mit einem Plus von 134%. Den geringsten Anstieg und gleichzeitig den niedrigsten Eigenkapitalbetrag wies wiederum Dortmund auf mit einer Zunahme des Eigenkapitals um 76%.

Zinsleistungen bis zu über 100.000 Euro mehr

Auch die Zinsen, die Immobilienkäufer während der Darlehenslaufzeit zahlen mussten, haben sich zwischen 2012 und 2022 erhöht. Der Zinssatz ist im Vergleich zwar niedriger, doch die stark gestiegenen Immobilienpreise gleichen dies aus. Die mit Abstand meisten Zinsen für ihren Baukredit mussten Hausbesitzer in München aufbringen: 249.150 Euro Zinsen kostete 2022 ein Darlehen in der bayerischen Landeshauptstadt. Zehn Jahre zuvor waren es 70% bzw. rund 100.000 Euro weniger, nämlich 146.965 Euro.

Laut Neumann zeigt der Vergleich insgesamt bundesweit eine deutliche Steigerung. Mit 27% ist die Differenz in Dortmund am geringsten. Hier stiegen die Zinsleistungen von rund 88.231 Euro im Jahr 2012 auf rund 112.375 Euro im Jahr 2022. (tik)

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