Dr. Klein & Co. AG

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Baufinanzierung: Darlehenshöhe steigt, Tilgungssatz sinkt

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein hat sich die durchschnittliche Darlehenshöhe bei Immobilienfinanzierungen erstmals in diesem Jahr erhöht und bewegte sich im März bei 299.000 Euro. Der anfängliche Tilgungssatz hat sich erneut verringert. Der Beleihungsauslauf bleibt auf hohem Niveau.

Bei der durchschnittlichen Darlehenshöhe für Baufinanzierungen ist zum Ende des ersten Quartals in diesem Jahr erstmals gestiegen – und zwar um 5.000 Euro auf 299.000 Euro. Das stellt den höchsten Wert seit August 2022 dar. Mehr als 300.000 Euro an Fremdkapital zur Immobilienfinanzierung haben Darlehensnehmer zuletzt im April 2022 aufgenommen. Dies geht aus aktuellen Daten des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) hervor.

Kaufinteressierte leihen sich wieder höhere Summen

Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, sorgen die momentane Seitwärtsbewegung der Bauzinsen, die inzwischen recht stabile Inflation sowie die bis Mitte 2023 gesunkenen – und bislang vielerorts noch nicht wieder angestiegenen – Immobilienpreise für eine bessere Leistbarkeit bei Käufern und eine Wiederbelegung des Marktes. Der maximal mögliche Kreditrahmen wird größer und Kaufinteressierte nehmen im Durchschnitt wieder höhere Summen als Darlehen für den Traum von den eigenen vier Wänden auf.

Tilgungssatz abermals gesunken

Die anfängliche Tilgung, mit der Darlehensnehmer ihren Immobilienkredit zurückzahlen, hat sich auch im März verringert. Sie bewegt sich mit 1,78% seit Oktober 2023 erstmals wieder unterhalb der Marke von 1,8%. Im Februar 2024 lag der Satz noch bei 1,82%, im Vorjahresmonat bei 1,89%. Wie Neumann berichtet, verharrt der Tilgungssatz seit knapp anderthalb Jahren unterhalb von 2%. Für geringere monatliche Kosten nehmen Kreditnehmer eine längere Gesamtlaufzeit des Darlehens in Kauf.

Beleihungsauslauf weiter auf hohem Niveau

Die Standardrate, basierend auf den Eckdaten von 300.000 Euro Kreditsumme, 2% Tilgung, zehn Jahren Zinsbindung sowie 80% Beleihungsauslauf, liegt seit vier Monaten konstant im Korridor zwischen 1.425 Euro und 1.440 Euro. Im März betrug sie 1.435 Euro. Im Vorjahresmonat waren es 1.503 Euro monatlich. Im März 2022, als das Ende der Niedrigzinsphase eingeläutet wurde, lag die Standardrate noch bei 975 Euro.

Wie Neumann weiter berichtet, bewegte sich der Beleihungsauslauf im ersten Quartal 2024 konstant über 86% (März 2024: 86,43%; März 2023: 82,19%). Somit bleibt der Wert, der das prozentuale Verhältnis zwischen der erforderlichen Darlehenssumme und dem Beleihungswert der Immobilie angibt, weiter auf einem hohen Niveau. Käufer bringen derzeit also weniger Eigenkapital in die Finanzierung ihres Eigenheims ein.

Geringerer Anteil von KfW-Darlehen

Beim Anteil der KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen ist seit einem halben Jahr ein Auf und Ab zu beobachten. Nach einer Zunahme im Februar verringerte sich der Anteil im März auf 7,98%. Im Vorjahresmonat machten die Fördermittel der KfW lediglich 5,1% des Gesamtvolumens aus.

Kaum Veränderung bei der Zinsbindung

Bei der durchschnittlichen Zinsbindung lässt sich laut Neumann seit fünf Monaten kaum eine Veränderung feststellen. Darlehensnehmer lassen sich Zinsen für rund elf Jahre und zwei Monate festschreiben. Im März des Vorjahres lag die Zinsbindung noch bei fast 13 Jahren. (tik)

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Bauzinsen weiter stabil

Bei den Baufinanzierungszinsen gibt es derzeit wenig Bewegung. Daran dürfte sich nach Ansicht von Michael Neumann vorerst auch nichts ändern. Der Vorstandsvorsitzende des Kreditvermittlers Dr. Klein beleuchtet das Zinsgeschehen und erläutert, warum von der EZB jetzt Fingerspitzengefühl gefragt ist.

Beim Blick auf die Lage am Baufinanzierungsmarkt sieht Michael Neumann, der Vorstandsvorsitzende des Kreditvermittlers Dr. Klein, derzeit Licht und Schatten. Als gute Nachricht führt der Zinsexperte den kontinuierlichen Rückgang der Inflation an – wenn auch jüngst in abgeschwächter Dynamik. In Deutschland lag die Teuerungsrate zuletzt bei vorläufig 2,3%, das waren 0,4 Prozentpunkte weniger als im Februar. Weniger erfreulich ist dagegen das anhaltend schwache Konjunkturwachstum in Deutschland und in der Euro-Zone.

Aufschwung am Baufinanzierungsmarkt

Laut Michael Neumann verwundere es vor diesen aktuellen Wirtschaftsentwicklungen nicht, dass sich die EZB mit Blick auf eine mögliche Senkung des Leitzinses weiterhin bedeckt halte. „Dieses Szenario ist seit Wochen in die Bauzinsen eingepreist, sodass wir hier aktuell nur wenig Bewegung sehen“, so der Zinsexperte. „Wir erleben tatsächlich eine sehr stabile Seitwärtsbewegung, wie wir sie in dieser Form lange nicht hatten.“ Dies wirkt sich positiv auf den Markt der Immobilienfinanzierung aus – die Nachfrage ist seit dem Zinsrückgang Ende 2023 spürbar gestiegen. „Vielen Interessenten ist bewusst, dass die zu erwartenden Zinsschritte seitens der EZB bereits in die aktuellen Bauzinsen eingepreist sind und diese daher nicht weiter fallen werden, wenn die Notenbanker den Leitzins dann tatsächlich senken.“ Wenn die Nachfrage nach Baufinanzierungen im zweiten Quartal anhält oder sogar weiter zulegt, sieht Neumann eine Trendwende vollzogen.

„Europäische Zentralbank muss Fingerspitzengefühl beweisen“

Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins seit Monaten bei 4,5% belassen. Dass es im laufenden Jahr zu einer Anhebung kommen wird, gilt als sicher, aber der Zeitpunkt bleibt ungewiss. „Die EZB muss jetzt Fingerspitzengefühl beweisen“, sagt der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. „Das Wirtschaftswachstum stagniert, die Erwartungen im Markt sind gedämpft. Zwar sinkt die Inflation, doch die Kerninflation wird noch eine Weile bei über 2% liegen. Hinzu kommt die Sorge vor einer Lohn-Preis-Spirale, bei der Lohnerhöhungen lediglich eine Anpassungsreaktion an die inflationäre Entwicklung sind.“ All dies gelte es für die EZB zu berücksichtigen und aufgrund valider Daten einzuschätzen. Wie die meisten Experten geht auch Neumann nicht davon aus, dass die Zentralbank bei ihrer Sitzung am 11.04.2024 ihren Kurs ändert oder einen festen Zeitpunkt für eine erste Zinssenkung bekannt gibt.

Seitwärtsbewegung der Bauzinsen dürfte anhalten

Wenig Auswirkungen hat all dies aktuell auf die Baufinanzierungszinsen. Deshalb geht Neumann davon aus, dass sich die Bauzinsen auch in den nächsten Wochen seitwärts bewegen werden ohne nennenswerte Ausschläge nach oben oder unten. Momentan beträgt der repräsentative Bestzins von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung bei 2,98% (Stand: 08.04.2024). Mittelfristig lautet die Prognose zum jetzigen Zeitpunkt „Seitwärtsbewegung mit sehr geringer Schwankungsbreite“. (tik)

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Baufinanzierung 2012 und 2022: Kosten fast verdoppelt

Wie viele Monatsgehälter brauchten Immobilienkäufer im Jahr 2012, um ihren Kredit zu tilgen, und wie viele im Jahr 2022? Wo gab es den größten Preisanstieg? Wie hat sich der Bedarf an Eigenkapital entwickelt? Der Finanzdienstleister Dr. Klein hat die Leistbarkeit eines Immobilienkaufs in beiden Jahren verglichen.

Die Kosten einer Immobilienfinanzierung haben zwischen 2012 und 2022 deutlich zugelegt. „Wir haben in der untersuchten Dekade einen starken Zinsrückgang erlebt und in der Folge einen enormen Anstieg der Immobilienpreise“, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. „Das Ergebnis war ein Verkäufermarkt, an dem es Kaufinteressenten zunehmend schwer hatten, zu guten Konditionen eine Immobilie zu erwerben.“ Der Experte des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein hat die Kosten einer Baufinanzierung in den Jahren 2012 und 2022 untersucht und beleuchtet, in welchen Städten die stärksten Anstiege zu verzeichnen waren.

Finanzieller Aufwand liegt im Schnitt 62% höher

Demnach mussten im Jahr 2022 Immobilienkäufer in München 326 monatliche Haushaltsnettoeinkommen aufbringen, um ihren Hauskredit mit einer Laufzeit von 20 Jahren voll zu tilgen. Damit ist die Isarmetropole Spitzenreiter in Deutschland. München verzeichnet auch die deutlichste Steigerung von 2012 bis 2022: Das Plus der benötigten Nachteile beträgt laut Dr. Klein 92%. Eine ähnlich starke Veränderung weist sonst nur noch Hannover auf mit 87%. Hier ist aber die Anzahl der monatlichen Haushaltsnettoeinkommen, die für die Tilgung erforderlich sind, deutlich geringer ist: 2012 waren es 89, zehn Jahre später 166.

Immobilienfinanzierung am günstigsten in Dortmund

Wie der Vergleich von Neumann zeigt, bewegt sich die Steigerungsrate des Preis-Einkommens-Verhältnisses für die Finanzierung eines Eigenheims nur in drei der analysierten Städte, nämlich Dortmund, Frankfurt und Dresden, unter der Marke von 50%. In Dortmund dagegen waren im Jahr 2022 nur 166 Nettomonatsgehälter erforderlich, also nur ungefähr halb so viele wie in München.

Die Modellrechnung basiert dabei auf folgenden Annahmen: ein gemittelter, bezahlter Preis für ein 150 m² großes Einfamilienhaus in den Jahren 2012 und 2022, 20% Eigenkapital des Gesamtpreises, ein Volltilgerdarlehen über eine Laufzeit von 20 Jahren mit einem festgelegten Durchschnittszins von 3,5% (2012) bzw. 2,6% (2022) sowie das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen laut Statistischem Bundesamt, das 2012 bei 3.069 Euro lag und 2022 bei 3.456 Euro.

Hauspreise legten in der Spitze um bis zu 141% zu

Der Untersuchung zufolge beträgt das Plus der gewährten, bezahlten Preise für ein Einfamilienhaus zwischen 78% in Dortmund und Frankfurt sowie 141% in München. In Berlin, Stuttgart, Hannover und München zeigt sich eine Verdoppelung des Kaufpreises innerhalb der zehn Jahre. „Mit Blick auf die Immobilienpreise liegen Welten zwischen 2012 und 2022“, betont Neumann. „Wir haben eine unglaubliche Dynamik erlebt: Wer eine Immobilie verkaufen wollte, konnte Preise aufrufen, die zu Beginn der 2010er Jahre undenkbar gewesen wären. 2022 hatte diese Entwicklung ihren absoluten Höhepunkt.“

Bedarf an Eigenkapital doppelt so hoch

Höhere Kaufpreise lassen auch die Erwerbsnebenkosten steigen und damit auch das zusätzlich benötigte Eigenkapital. Geht man von 20% Eigenkapital an den geplanten Gesamtausgaben aus, die sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten zusammensetzen, hat sich das eingesetzte Eigenkapital im Schnitt um knapp 98% erhöht. Laut Neumann ist in München die deutlichste Steigerung zu verzeichnen mit einem Plus von 134%. Den geringsten Anstieg und gleichzeitig den niedrigsten Eigenkapitalbetrag wies wiederum Dortmund auf mit einer Zunahme des Eigenkapitals um 76%.

Zinsleistungen bis zu über 100.000 Euro mehr

Auch die Zinsen, die Immobilienkäufer während der Darlehenslaufzeit zahlen mussten, haben sich zwischen 2012 und 2022 erhöht. Der Zinssatz ist im Vergleich zwar niedriger, doch die stark gestiegenen Immobilienpreise gleichen dies aus. Die mit Abstand meisten Zinsen für ihren Baukredit mussten Hausbesitzer in München aufbringen: 249.150 Euro Zinsen kostete 2022 ein Darlehen in der bayerischen Landeshauptstadt. Zehn Jahre zuvor waren es 70% bzw. rund 100.000 Euro weniger, nämlich 146.965 Euro.

Laut Neumann zeigt der Vergleich insgesamt bundesweit eine deutliche Steigerung. Mit 27% ist die Differenz in Dortmund am geringsten. Hier stiegen die Zinsleistungen von rund 88.231 Euro im Jahr 2012 auf rund 112.375 Euro im Jahr 2022. (tik)

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Baufi: Höherer Beleihungsauslauf, weniger KfW-Darlehen

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein hat der Beleihungsauslauf bei Baufinanzierungen zu Jahresbeginn ein Rekordhoch von 86,58% erreicht. Gesunken ist dagegen der Anteil der KfW-Darlehen am Baufinanzierungsvolumen. Die Standardrate und die Darlehenshöhe bleiben stabil.

Das vergangene Jahr stellte den Markt für private Immobilienfinanzierungen vor große Herausforderungen. Es bleibt abzuwarten, was das Jahr 2024 bringen wird. Die Entwicklung bei Baufinanzierungen in Deutschland hat der Kreditvermittler Dr. Klein beleuchtet. Wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet, ist der Beleihungsauslauf zu Jahresbeginn auf ein Rekordhoch von 86,58% gestiegen. Das sind 1,28 Prozentpunkte mehr als im Dezember 2023 (85,3%). Wie der Vergleich mit dem Vorjahresmonat zeigt, lag der Wert, der das prozentuale Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie angibt, im Januar 2023 nur bei 83% – also 3,58 Prozentpunkte niedriger als momentan. Zum Jahresauftakt bringen Käufer somit weniger Eigenkapital in die Finanzierung ihrer Immobilie ein.

„Da ein größerer fremdfinanzierter Anteil mehr Finanzierungsrisiko für das Kreditinstitut bedeutet, müssen Darlehensnehmer mit schlechteren Konditionen, sprich höheren Zinsen rechnen“, wie Michael Neumann schreibt. Da die Vergabe von Immobilienkrediten in Deutschland sehr restriktiv ist, steht die Eigenheimfinanzierung aber auch bei einem hohen Beleihungsauslauf auf sicherem Boden.

Anteil an KfW-Darlehen verringert sich

Der Anteil der Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) am gesamtem Baufinanzierungsvolumen betrug im Dezember 2023 noch etwas über 10%. Wie Michael Neumann mitteilt, ist der Anteil der KfW-Darlehen im Januar nun aber aufgrund der Sperre des Bundeshaushalts im Dezember um 3,24 Prozentpunkte auf 7,37% zurückgegangen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat bleibt aber ein Plus von 2,46 Prozentpunkten.

Standardrate und Darlehenshöhe bleiben stabil

Bei der sogenannten Standardrate für ein beispielhaftes Darlehen von 300.000 Euro Kreditsumme bei 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf sowie zehn Jahren Zinsbindung zeigt sich im Januar gegenüber Dezember wenig Veränderung: Sie weist mit 1.425 Euro ein Minus von lediglich 10 Euro auf (1.435 Euro im Dezember 2023). Im Januar 2023 lag die Standardrate bei 1.498 Euro. Somit entscheiden sich Immobilienkäufer im Januar 2024 für eine finanziell geringere monatliche Belastung, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

Darlehenshöhe leicht gesunken

Zum Jahresende 2023 hatte die durchschnittliche Darlehenshöhe noch ein Hoch von 297.000 Euro erklommen. Nun ist sie laut Michael Neumann wieder etwas gesunken, und zwar um 3.000 Euro auf 294.000 Euro. Dieser Wert liegt aber höher als im Januar 2023, da waren es mit 272.000 Euro insgesamt 22.000 Euro weniger.

Tilgung und Zinsbindung gehen leicht zurück

Der anfängliche Tilgungssatz war zum Jahresende etwas gestiegen. Im Januar verharrt er nur fast konstant bei 1,84%. Gegenüber dem Vorjahresmonat ist ein Rückgang zu beobachten: Im Januar 2023 betrug die durchschnittliche Anfangstilgung, die Kreditnehmer bei ihrer Finanzierung wählen, noch 1,95%.

Auch bei der durchschnittlichen Zinsbindung lässt sich ein Rückgang feststellen, wenn auch nur minimal gegenüber dem Vormonat. Deutlicher zeigt sich die Veränderung im Vergleich zum Vorjahresmonat: Im Januar 2024 sicherten sich Darlehensnehmer ähnlich wie im Dezember 2023 die Zinsen für rund elf Jahre und zwei Monate. Ein Jahr zuvor lag die Zinsbindung bei rund zwölf Jahren und acht Monaten. (tik)

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Immobilienkredite: Darlehenshöhen gestiegen

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein hat sich die durchschnittliche Darlehenshöhe im Dezember 2023 erstmals seit Längerem wieder der Marke von 300.000 Euro angenähert. Die Standardrate ist auf einen Jahrestiefststand gesunken, die durchschnittliche Zinsbindung war 2023 rückläufig.

Im Dezember 2023 hat sich die durchschnittliche Darlehenshöhe mit 297.000 Euro erstmals seit langer Zeit wieder auf die Schwelle von 300.000 Euro zubewegt. Die Summe, die Käufer für die Finanzierung einer Immobilie aufnehmen, ist 9.000 Euro höher als im November. Gegenüber dem Vorjahresmonat liegt sie 16.000 Euro höher. Im Dezember 2022 lag die durchschnittliche Darlehenshöhe bei 281.000 Euro. Dies teilt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) mit.

Standardrate im Dezember auf Jahrestiefststand

Die Standardrate für ein Darlehen mit einer Kreditsumme von 300.000 Euro bei 2% Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung sowie 80% Beleihungsauslauf lag im Dezember bei 1.435 Euro. Sie ist damit auf den niedrigsten Stand des Jahres 2023 gesunken, 105 Euro weniger als im Vormonat. Wie Neumann ausführt, lassen sich die eigenen vier Wände zum Jahresende 2023 mit einer vergleichsweise geringeren monatlichen Belastung erwerben.

Tilgung im Korridor von 1,95% und 1,77%

Der anfängliche Tilgungssatz, den Darlehensnehmer bei ihrer Finanzierung wählen, hat sich zum Jahresende 2023 trotz deutlich gesunkener Bauzinsen nur geringfügig erhöht. Im Dezember lag die durchschnittliche Tilgung laut Dr. Klein bei 1.87%. Zum Vergleich: Im November betrug sie 1,81%. Im Jahresverlauf 2023 hat sich der anfängliche Tilgungssatz im Korridor von 1,95% zu Jahresbeginn und 1,77% im Oktober bewegt.

Abwärtstrend bei Zinsbindung

Wie Michael Neumann weiter ausführt, ist die durchschnittliche Zinsbindung im vergangenen Jahr gesunken. Betrug sie im Januar 2023 noch zwölf Jahre und acht Monate, wählten Kreditnehmer im Dezember einen Zeitraum von elf Jahren und zwei Monaten. Auch wenn die Zinsfestschreibung damit deutlich gesunken sei, so Neumann, würden Kreditnehmer mit der aktuell noch immer langen Zeitspanne nach wie vor auf Planbarkeit sowie Absicherung gegen ein Zinsänderungsrisiko setzen. Es ist jedoch ein fortwährender Abwärtstrend zu beobachten: Noch vor wenigen Jahren entschieden sich Darlehensnehmer in der Regel für eine Zinsbindungsdauer von 13 bis 14 Jahren.

Beleihungsauslauf stabil

Wenig Veränderung zeigt sich dem Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung zufolge beim Beleihungsauslauf, der das prozentuale Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie angibt. Der Wert liegt im Dezember 2023 bei 85,3% und damit nur unwesentlich höher als im November (85,25%). Eine größere Schwankung ergibt sich im Vergleich zum Vorjahresmonat: Im Dezember 2022 war der Beleihungsauslauf mit 81,18% mehr als vier Prozentpunkte niedriger.

KfW-Darlehen wieder gefragter

Die KfW-Fördermittel gewinnen zum Jahresende wieder an Beliebtheit. Sie machen im Dezember 10,61% am gesamten Baufinanzierungsvolumen aus und damit knapp 2% mehr als im November (8,88%). Gegenüber dem Vorjahresmonat ist eine deutliche Steigerung zu verzeichnen. Im Dezember 2022 betrug der Anteil von KfW-Darlehen nur 5,24%.

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Bauzinsen: Seitwärtsbewegung erwartet

Zum Jahresende 2023 war ein Rückgang der Immobilienfinanzierungszinsen innerhalb kurzer Zeit zu beobachten. Für die kommenden Wochen erwartet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein, eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen.

Bei den Baufinanzierungszinsen war zum Jahresende 2023 noch einmal Bewegung zu verzeichnen. Innerhalb weniger Wochen gaben sie fast einen Prozentpunkt nach und fielen Ende Dezember unter die Marke von 3%. „Wir haben einen sehr deutlichen Rückgang der Zinsen innerhalb kurzer Zeit gesehen“, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Über den Jahreswechsel setzte sich die Abwärtsdynamik allerdings nicht fort. Dem Vorstandsvorsitzenden von Dr. Klein zufolge war die Tendenz der Bauzinsen in den ersten Tagen des neuen Jahres leicht steigend. „Vielleicht war der starke Rückgang in den Wochen davor doch etwas übertrieben“, meint Neumann.

„Meines Erachtens hat sich am Markt inzwischen die Erwartung durchgesetzt, dass die Notenbanken eventuell doch nicht schon im ersten Halbjahr 2024 die Zinsen mehrfach senken werden, sondern erst in der zweiten Jahreshälfte.“ Diese veränderte Prognose habe dazu geführt, dass die Bauzinsen in den ersten Wochen dieses Jahres wieder um 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte gestiegen sind. Am Stichtag 22.01.2024 lag der sogenannte Bestzins von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung bei 3,04%.

EZB legt weiter Zinspause ein

Nach der Sitzung der Europäischen Zentralbank am 24.01.2023 steht inzwischen auch fest, dass die EZB ihre geldpolitische Ausrichtung vorerst nicht ändert. Die Währungshüter belassen den Leitzins wie zuletzt von Experten erwartet zum dritten Mal in Folge bei 4,5%. „Die zukünftigen Beschlüsse des EZB-Rats werden dafür sorgen, dass die Leitzinsen so lange wie erforderlich auf ein ausreichend restriktives Niveau festgelegt werden“, teilte die Europäische Zentralbank hierzu mit.

Prognose: Bauzinsen bewegen sich seitwärts

Welche Entwicklung wird nun in den kommenden Wochen bei den Bauzinsen erwartet? Für das erste Quartal 2024 rechnet Neumann mit einer Seitwärtsbewegung und geht von 3 bis 3,5% für ein Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsfestschreibung aus. Als Grund gibt der Experte insbesondere die aktuelle Inflationsentwicklung an. Die Teuerungsrate hatte im Euro-Raum laut Eurostat zuletzt wieder leicht zugelegt, und zwar von 2,4% im November 2023 auf 2,9% im Dezember. In Deutschland stieg sie von 2,3% auf 3,8%. Laut Neumann war dies absehbar und ist vor allem auf den Wegfall von Subventionen zurückzuführen. In den kommenden Wochen dürfte die Teuerung in Deutschland noch einmal zunehmen, etwa aufgrund des Auslaufens der Mehrwertsteuersenkung in der Gastronomie.

„Die Abwärtstendenz der Kerninflation, also der Rate ohne Energie- und Lebensmittelkosten, sollte meines Erachtens aber erhalten bleiben, wenngleich die Abschwächung in den kommenden Monaten wohl kleiner werden wird. Solange der rückläufige Trend bei der Kerninflation stabil ist, gehe ich davon aus, dass die EZB im Laufe dieses Jahres die Zinsen senken wird.“ Neumann zufolge gilt dieses Szenario am Markt derzeit als am wahrscheinlichsten und ist bereits in die Bauzinsen eingepreist. (tik)

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Zur Entwicklung der Bauzinsen: Rauf, runter, seitwärts?

Im Oktober hatten die Baufinanzierungszinsen noch ein Zwölfjahreshoch erklommen, in den vergangenen Wochen waren sie rückläufig. Für die kommenden Wochen erwartet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein, eine Seitwärtsbewegung.

Was die Baufinanzierungszinsen angeht, präsentiert sich der Herbst 2023 bewegt: Nachdem die Baufinanzierungszinsen im Oktober ein Zwölfjahreshoch erreichten (AssCompact berichtete: Bauzinsen klettern auf Zwölfjahreshoch), war in den vergangenen Wochen ein Richtungswechsel zu beobachten. Wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, in seinem aktuellen Zinskommentar erklärt, hat die Abwärtsbewegung wie gewohnt auf dem weltweiten Leitmarkt in den USA begonnen.

Bauzinsen haben zuletzt nachgegeben

Hier waren die Zinsen bereits gesunken, als in der vergangenen Woche die aktuellen US-Inflationsraten veröffentlicht wurden, so Michael Neumann. Die rückläufige Inflation verstärkte die Erwartung, dass vorerst nicht mit weiteren Zinsschritten der FED zu rechnen sei. Daraufhin setzte sich der Zinsrückgang fort. „Die Entwicklung in den USA hat Abstrahleffekte auf andere Märkte, die teilweise mit geringem zeitlichen Versatz reagieren. Das gilt auch für den Euro-Raum“, erläutert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. „Natürlich haben aber auch der Zinsentscheid der Europäischen Zentralbank im Oktober und deren eher neutraler Ausblick auf die nächsten Monate dafür gesorgt, dass die Bauzinsen zuletzt rückläufig waren“, so Neumann weiter. Nachdem die EZB die Leitzinsen zehnmal in Folge erhöht hatte auf inzwischen 4,5%, traten die Währungshüter bei ihrer letzten Sitzung auf die Bremse.

Prognose: Seitwärtsbewegung der Bauzinsen in kommenden Wochen

Wie Neumann weiter erläutert, habe die EZB-Entscheidung im Oktober die Diskussion im Markt über die weitere Entwicklung der Zinsen verändert. „Wir sehen eine deutliche Verschiebung von der Erwartung einer weiteren kleinen Zinsanhebung hin zu einer ersten Zinssenkung“, sagt der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. „Die Märkte rechnen damit, dass der nächste Zinsschritt nach unten gehen wird. Das wird nicht kurzfristig passieren, aber im zweiten Halbjahr 2024 halte ich das aus heutiger Sicht für realistisch“, so die Einschätzung von Neumann. Er rechnet damit, dass sich die EZB bis Jahresende weiterhin neutral verhalten wird, und geht auch bei den Bauzinsen von einer Seitwärtsbewegung aus.

Kleinere Rücksetzer, aber keine größeren Zinsrückgänge zu erwarten

Nach Ansicht von Neumann dürften sich die Zinsen für ein Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung in den kommenden Wochen bei unter 4% einpendeln. Auf ähnlichem Niveau dürften sich die Bauzinsen auch Anfang des Jahres 2024 bewegen. Mit deutlich fallenden Zinsen rechnet der Experte von Dr. Klein nicht, aber es könnte immer wieder kleinere Rücksetzer geben. Auf größere Zinsrückgänge zu spekulieren, sei nicht sinnvoll. „Die Zinsniveaus, die wir vor zwei Jahren hatten, werden nicht zurückkommen. Ich empfehle daher jedem, der die richtige Immobilie für sich gefunden hat, auch die passende Finanzierung zu suchen, ohne darauf zu warten, dass der Zins deutlich sinkt“, betont Neumann. Der sogenannte Bestzins von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung lag zuletzt bei 3,55% (Stand: 21.11.2023). (tk)

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Wie und was modernisieren Hausbesitzer heute?

Laut einer Umfrage zum Thema Modernisierung stehen bei Eigentümern vor allem der Innenausbau, Photovoltaik und das Thema Heizung auf der Agenda. Die meisten wollen mit Modernisierungsmaßnahmen ihre Energiekosten senken. Für die Umsetzung nimmt der Großteil einen Kredit auf.

Im Lauf der Jahre kommen Immobilienbesitzer nicht um das Thema Modernisierung herum, wenn sie den Wert des Objekts erhalten oder steigern wollen. Wie gehen Haus- und Wohnungsbesitzer ein solches Vorhaben an? Welche Maßnahmen stehen ganz oben auf der Liste? Und wie finanzieren Eigentümer ihre Pläne? Der Kreditvermittler Dr. Klein hat dazu eine Umfrage unter Eigenheimbesitzern durchgeführt.

Innenausbau, Photovoltaik und Heizung

Bei der Frage, was Eigentümer innerhalb der kommenden fünf Jahre in ihrem Eigenheim auf den neusten Stand bringen wollen oder müssen, nennt über ein Drittel der Befragten (37%) die Optimierung des Innenausbaus. 36% geben an, eine Photovoltaikanlage installieren oder erneuern zu wollen. 32% planen die Modernisierung des Badezimmers und 30% der Heizungsanlage. Darüber hinaus will knapp jeder vierte Immobilienbesitzer (24%) in den nächsten fünf Jahren die Fenster austauschen.

Heizungstausch für mehr Energieeffizienz

„Insbesondere das Thema Heizen ist durch das neu verabschiedete Gebäudeenergiegesetz bei vielen Eigentümern sehr präsent“, sagt Thomas Saar, Spezialist für Baufinanzierung und Ratenkredit bei Dr. Klein in Wiesbaden. „Bei wem jetzt die womöglich ohnehin schon ältere Heizung kaputtgeht, der überlegt sich sehr genau, ob eine Reparatur noch sinnvoll ist. Vor dem Hintergrund der aktuellen staatlichen Förderungen, beispielsweise durch die KfW, ist eine neue Anlage hier oft die lohnendere Option“, so der Experte weiter. Das Thema Heizungstausch ist insbesondere für Eigentümer mit einer Immobilie der Energieeffizienzklassen E bis H von Bedeutung. Laut Umfrage ist bei dieser Gruppe der Anteil der Modernisierungsvorhaben in etwa ein Drittel höher als bei denjenigen, deren Immobilie die Energieeffizienzklasse A bis D besitzt.

Modernisierung vor allem zur Kostenersparnis

Als Grund für Modernisierungsmaßnahmen geben fast zwei Drittel der Befragten (64%) das langfristige Einsparen von Energiekosten an. Das sind doppelt so viele wie diejenigen, die Klimaschutz als Hauptmotiv nennen. . „Natürlich gehen die beiden Faktoren Hand in Hand“, sagt Saar von Dr. Klein. „Doch in Zeiten, in denen vieles deutlich teurer geworden ist, schauen die Leute genauer hin, wo sie sparen können. Und je früher sie entsprechende Modernisierungen vornehmen, desto eher amortisieren sich auch die Kosten, die sie dafür aufbringen müssen. Wenn die Maßnahmen dann auch noch dem Klimaschutz dienen – umso besser“, so der Experte weiter. Doch auch Optik und Funktionalität kommen laut Umfrage bei der Frage, ob eine Modernisierung sinnvoll ist, zum Tragen. Demnach gefällt mehr als jedem dritten der Befragten (37%) der aktuelle Zustand seines Eigenheims nicht mehr. Mit 36% sagen fast genauso viele, dass etwas defekt ist. Und 19% wollen eine barrierefreie bzw. altersgerechte Umgestaltung angehen.

Kredit für die Finanzierung

Als geschätzte Kosten der Modernisierungsmaßnahmen geben 64% der Befragten einen Betrag von bis zu 50.000 Euro an. 59% wollen dafür einen Kredit aufnehmen. Als eine Möglichkeit hierfür nennt Thomas Saar von Dr. Klein ein zweckgebundenes Modernisierungsdarlehen, das viele Kreditinstitute bis zu einem Betrag von 50.000 Euro als Blankodarlehen ausgeben, also ohne Eintrag ins Grundbuch. Bei höheren Summen komme dagegen eine klassische Baufinanzierung infrage mit günstigen Zinsen, aber einem Eintrag ins Grundbuch. 82% der Eigenheimbesitzer, die die Modernisierung ohne Darlehen realisieren, nutzen dazu vorwiegend Eigenkapital.

Handwerker oder Eigenleistung?

Wie die Befragung weiter zeigt, möchten 80% der Befragten Handwerker für die Modernisierung beauftragen. Knapp zwei Drittel wollen selbst mit anpacken (63%), und 47% bekommen Hilfe aus der Familie.

Dass Modernisierung ein Kraftakt sein kann, darum wissen die Befragten offenbar. So graut 44% vor dem damit verbundenen Aufwand. Jeweils genauso viele machen sich Sorgen, dass sich die Maßnahmen sehr lange hinziehen oder die Kosten in die Höhe schnellen. Außerdem macht sich jeder Fünfte Gedanken, dass sich Regelungen erneut ändern könnten und damit auch die aktuellen Modernisierungsvorgaben. (tk)

Baufinanzierung: Der Anteil von KfW-Darlehen ist gestiegen

Infolge der gestiegenen Bauzinsen rücken Förderprogramme wieder mehr ins Bewusstsein der Kreditnehmer. Laut aktuellen Daten des Kreditvermittlers Dr. Klein machten KfW-Darlehen im Juni rund 7,5% des Baufinanzierungsvolumens aus. So hoch war der Anteil seit dem Frühjahr 2021 nicht mehr.

Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) informiert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, über die aktuellen Entwicklungen bei Baufinanzierungen.

Waren Förderkredite für Wohneigentum lange Zeit aufgrund günstiger Baufinanzierungszinsen kaum gefragt, hat sich dies mit dem Anstieg der Finanzierungszinsen geändert. Nun nimmt das Interesse an Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) wieder zu. Wie Michael Neumann erläutert, betrug der Anteil von Förderkrediten die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) am gesamten Baufinanzierungsvolumen im Juni 7,56%. Somit ist der Anteil dieser Darlehen derzeit so hoch wie seit Frühjahr 2021 nicht mehr.

Vergleichsweise wenig tut sich dagegen bei den Annuitätendarlehen. Sie liegen den dritten Monat in Folge im Bereich von 85% und pendeln sich damit auf einem hohen Niveau ein. Der Wert gibt an, wieviel Prozent der Baukredite auf diese Darlehensart entfallen.

Beleihungsauslauf klettert auf Jahreshoch

Der durchschnittliche Beleihungsauslauf ist im Juni auf 84,40% gestiegen – fast 1% über dem Wert des Vormonats (83,47%) – und erklimmt somit ein neues Jahreshoch. Der Beleihungsauslauf bezeichnet das prozentuale Verhältnis zwischen dem Beleihungswert der Immobilie und dem Kreditvolumen. Erhöht sich der Wert, heißt das, dass Darlehensnehmer prozentual weniger Eigenkapital in ihre Finanzierung einbringen.

Tilgung sinkt, Standardrate steigt

Was den Tilgungssatz angeht, zeigt sich laut Michael Neumann seit einigen Monaten folgendes Bild: Zugunsten einer geringeren monatlichen Belastung wählen die Darlehensnehmer eine niedrigere anfängliche Tilgung. Dieser Abwärtstrend setzt sich im Juni fort. Die durchschnittliche Tilgung liegt bei 1,84%. Im Mai waren es noch 1,87%, im Vorjahresmonat 2,26%. Somit tilgen Kreditnehmer aktuell so wenig wie seit elf Jahren nicht mehr.

Ein Anstieg ist dagegen bei der sogenannten Standardrate zu beobachten. Sie liegt im Juni bei 1.513 Euro – Michael Neumann zufolge ein neuer Jahrespeak. Die Berechnung basiert auf einer angenommenen Darlehenssumme von 300.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung, 2% anfänglicher Tilgung und einem Beleihungsauslauf von 80%. Im Vorjahresmonat betrug die Rate 1.293 Euro. Somit hat sich der monatliche Abschlag, den Kreditnehmer an die Bank zurückzahlen, innerhalb eines Jahres um 220 Euro erhöht.

Darlehenshöhe legt zu

Ebenfalls auf einem neuen Jahreshoch bewegt sich die Darlehenssumme, die Käufer und Bauherren im Juni aufgenommen nehmen. Sie beträgt 283.000 Euro – das sind 2.000 Euro mehr als im Mai. Trotz des erneuten Anstiegs bleibt die Darlehenshöhe deutlich hinter dem Wert des Vorjahresmonats zurück: Im Juni 2022 haben sich angehende Immobilienbesitzer im Schnitt 292.000 Euro vom Kreditinstitut geliehen.

Wie Michael Neumann weiter mitteilt, steht der steigenden Darlehenshöhe eine kürzere Zinsbindung gegenüber: Nur noch knapp zwölf Jahre wählen die Kreditnehmer als Zeitraum. Das ist die geringste Zeitspanne der vergangenen neun Jahre. (tk)

Baufinanzierung: Darlehenssummen sinken

Die durchschnittliche Darlehenshöhe für Baukredite hat sich verringert. Laut einer Auswertung des Kreditvermittlers Dr. Klein lag sie im April bei 271.000 Euro, was der geringsten Summe seit rund drei Jahren entspricht. Ende 2021 nahmen Käufer und Bauherren noch fast 50.000 Euro mehr für ihre Immobilie auf.

Immobilienfinanzierungen sind aufgrund der gestiegenen Zinsen teurer geworden als in den vergangenen Jahren. Häuslebauer und Kaufinteressenten haben oftmals keinen so hohen Kreditrahmen mehr und müssen bei der Immobilie Kompromisse eingehen. Im April ist die durchschnittliche Darlehenshöhe für Immobilienfinanzierungen auf 271.000 Euro zurückgegangen – die geringste Summe seit rund drei Jahren. Dies teilt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) mit.

Zum Vergleich: Im März nahmen Käufer und Bauherren im Schnitt noch 278.000 Euro auf, Ende 2021 waren es 319.000 Euro.

Leicht niedrigere Monatsrate

Mit höheren Finanzierungszinsen gehen auch höhere Monatsraten einher. Laut Dr. Klein bewegte sich die Standardrate, ermittelt für eine Finanzierung von 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung, 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf, zuletzt bei 1.500 Euro. Gegenüber März sind die Zinsen im April – unter anderem in Folge der Bankenkrise in den USA – etwas gesunken und die monatliche Kreditrate weist einen leichten Rückgang von 1.503 Euro auf 1.495 Euro auf. Dennoch verharrt die Standardrate auf hohem Niveau und ist aktuell etwa doppelt so hoch wie Ende 2020 und Anfang 2021.

Höherer Beleihungsauslauf

Der Auswertung von Dr. Klein zufolge legte der durchschnittliche Beleihungsauslauf im April leicht zu: Der Anteil des Darlehens im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie liegt derzeit bei 83,07%. Ein niedriger Beleihungsauslauf, also ein geringer fremdfinanzierter Anteil, wirkt sich positiv auf den individuellen Zinssatz aus, wie Michael Neumann ausführt. Denn so sinkt das Finanzierungsrisiko für die Bank. Neben eigenem Kapital könnten auch KfW-Darlehen oder Programme von Landesbanken, die nachrangig im Grundbuch eingetragen werden, den Beleihungsauslauf drücken. Denn teilweise würden Banken diese Nachrangdarlehen als Eigenkapitalersatz betrachten und günstigere Konditionen für die Hauptfinanzierung anbieten.

Tilgung weiterhin unter der Marke von 2%

Um bei einer Immobilienfinanzierung die Monatsrate erschwinglich zu gestalten, wählen viele Darlehensnehmer eine niedrige Tilgung. Laut Daten von Dr. Klein lag sie im April bei 1,89% und zeigte sich damit gegenüber dem Vormonat unverändert. Die anfängliche Tilgungsrate bewegte sich somit mittlerweile seit einem halben Jahr unter der Marke von 2%.

Zinsbindung rückläufig

Im April entschieden sich Darlehensnehmer außerdem für eine weniger lange Zinsbindung als im März. Die durchschnittliche Zinsbindung belief sich im April auf zwölf Jahre und vier Monate – acht Monate weniger als im Vormonat.

Forward-Darlehen kaum nachgefragt

Das Interesse an Forward-Darlehen hat weiter abgenommen. Die Quote betrug im April 3,03% und sinkt damit den dritten Monat in Folge. Mit einem Forward-Darlehen und einem Zinsaufschlag lassen sich Anschlussfinanzierer die aktuellen Konditionen für bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus sichern.

Wieder mehr Interesse an KfW-Darlehen

Anders sieht es bei den Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus. Sie werden wieder mehr in Anspruch genommen als noch in den Vormonaten. Laut Michael Neumann betrug ihr Anteil am Gesamtvolumen im April 6,18%. Das sei zwar nach wie vor gering, aber erstmals wieder mehr als 6%. (tk)

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