Dr. Klein & Co. AG

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Baufi: Höherer Beleihungsauslauf, weniger KfW-Darlehen

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein hat der Beleihungsauslauf bei Baufinanzierungen zu Jahresbeginn ein Rekordhoch von 86,58% erreicht. Gesunken ist dagegen der Anteil der KfW-Darlehen am Baufinanzierungsvolumen. Die Standardrate und die Darlehenshöhe bleiben stabil.

Das vergangene Jahr stellte den Markt für private Immobilienfinanzierungen vor große Herausforderungen. Es bleibt abzuwarten, was das Jahr 2024 bringen wird. Die Entwicklung bei Baufinanzierungen in Deutschland hat der Kreditvermittler Dr. Klein beleuchtet. Wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet, ist der Beleihungsauslauf zu Jahresbeginn auf ein Rekordhoch von 86,58% gestiegen. Das sind 1,28 Prozentpunkte mehr als im Dezember 2023 (85,3%). Wie der Vergleich mit dem Vorjahresmonat zeigt, lag der Wert, der das prozentuale Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie angibt, im Januar 2023 nur bei 83% – also 3,58 Prozentpunkte niedriger als momentan. Zum Jahresauftakt bringen Käufer somit weniger Eigenkapital in die Finanzierung ihrer Immobilie ein.

„Da ein größerer fremdfinanzierter Anteil mehr Finanzierungsrisiko für das Kreditinstitut bedeutet, müssen Darlehensnehmer mit schlechteren Konditionen, sprich höheren Zinsen rechnen“, wie Michael Neumann schreibt. Da die Vergabe von Immobilienkrediten in Deutschland sehr restriktiv ist, steht die Eigenheimfinanzierung aber auch bei einem hohen Beleihungsauslauf auf sicherem Boden.

Anteil an KfW-Darlehen verringert sich

Der Anteil der Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) am gesamtem Baufinanzierungsvolumen betrug im Dezember 2023 noch etwas über 10%. Wie Michael Neumann mitteilt, ist der Anteil der KfW-Darlehen im Januar nun aber aufgrund der Sperre des Bundeshaushalts im Dezember um 3,24 Prozentpunkte auf 7,37% zurückgegangen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat bleibt aber ein Plus von 2,46 Prozentpunkten.

Standardrate und Darlehenshöhe bleiben stabil

Bei der sogenannten Standardrate für ein beispielhaftes Darlehen von 300.000 Euro Kreditsumme bei 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf sowie zehn Jahren Zinsbindung zeigt sich im Januar gegenüber Dezember wenig Veränderung: Sie weist mit 1.425 Euro ein Minus von lediglich 10 Euro auf (1.435 Euro im Dezember 2023). Im Januar 2023 lag die Standardrate bei 1.498 Euro. Somit entscheiden sich Immobilienkäufer im Januar 2024 für eine finanziell geringere monatliche Belastung, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

Darlehenshöhe leicht gesunken

Zum Jahresende 2023 hatte die durchschnittliche Darlehenshöhe noch ein Hoch von 297.000 Euro erklommen. Nun ist sie laut Michael Neumann wieder etwas gesunken, und zwar um 3.000 Euro auf 294.000 Euro. Dieser Wert liegt aber höher als im Januar 2023, da waren es mit 272.000 Euro insgesamt 22.000 Euro weniger.

Tilgung und Zinsbindung gehen leicht zurück

Der anfängliche Tilgungssatz war zum Jahresende etwas gestiegen. Im Januar verharrt er nur fast konstant bei 1,84%. Gegenüber dem Vorjahresmonat ist ein Rückgang zu beobachten: Im Januar 2023 betrug die durchschnittliche Anfangstilgung, die Kreditnehmer bei ihrer Finanzierung wählen, noch 1,95%.

Auch bei der durchschnittlichen Zinsbindung lässt sich ein Rückgang feststellen, wenn auch nur minimal gegenüber dem Vormonat. Deutlicher zeigt sich die Veränderung im Vergleich zum Vorjahresmonat: Im Januar 2024 sicherten sich Darlehensnehmer ähnlich wie im Dezember 2023 die Zinsen für rund elf Jahre und zwei Monate. Ein Jahr zuvor lag die Zinsbindung bei rund zwölf Jahren und acht Monaten. (tik)

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Immobilienkredite: Darlehenshöhen gestiegen

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein hat sich die durchschnittliche Darlehenshöhe im Dezember 2023 erstmals seit Längerem wieder der Marke von 300.000 Euro angenähert. Die Standardrate ist auf einen Jahrestiefststand gesunken, die durchschnittliche Zinsbindung war 2023 rückläufig.

Im Dezember 2023 hat sich die durchschnittliche Darlehenshöhe mit 297.000 Euro erstmals seit langer Zeit wieder auf die Schwelle von 300.000 Euro zubewegt. Die Summe, die Käufer für die Finanzierung einer Immobilie aufnehmen, ist 9.000 Euro höher als im November. Gegenüber dem Vorjahresmonat liegt sie 16.000 Euro höher. Im Dezember 2022 lag die durchschnittliche Darlehenshöhe bei 281.000 Euro. Dies teilt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) mit.

Standardrate im Dezember auf Jahrestiefststand

Die Standardrate für ein Darlehen mit einer Kreditsumme von 300.000 Euro bei 2% Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung sowie 80% Beleihungsauslauf lag im Dezember bei 1.435 Euro. Sie ist damit auf den niedrigsten Stand des Jahres 2023 gesunken, 105 Euro weniger als im Vormonat. Wie Neumann ausführt, lassen sich die eigenen vier Wände zum Jahresende 2023 mit einer vergleichsweise geringeren monatlichen Belastung erwerben.

Tilgung im Korridor von 1,95% und 1,77%

Der anfängliche Tilgungssatz, den Darlehensnehmer bei ihrer Finanzierung wählen, hat sich zum Jahresende 2023 trotz deutlich gesunkener Bauzinsen nur geringfügig erhöht. Im Dezember lag die durchschnittliche Tilgung laut Dr. Klein bei 1.87%. Zum Vergleich: Im November betrug sie 1,81%. Im Jahresverlauf 2023 hat sich der anfängliche Tilgungssatz im Korridor von 1,95% zu Jahresbeginn und 1,77% im Oktober bewegt.

Abwärtstrend bei Zinsbindung

Wie Michael Neumann weiter ausführt, ist die durchschnittliche Zinsbindung im vergangenen Jahr gesunken. Betrug sie im Januar 2023 noch zwölf Jahre und acht Monate, wählten Kreditnehmer im Dezember einen Zeitraum von elf Jahren und zwei Monaten. Auch wenn die Zinsfestschreibung damit deutlich gesunken sei, so Neumann, würden Kreditnehmer mit der aktuell noch immer langen Zeitspanne nach wie vor auf Planbarkeit sowie Absicherung gegen ein Zinsänderungsrisiko setzen. Es ist jedoch ein fortwährender Abwärtstrend zu beobachten: Noch vor wenigen Jahren entschieden sich Darlehensnehmer in der Regel für eine Zinsbindungsdauer von 13 bis 14 Jahren.

Beleihungsauslauf stabil

Wenig Veränderung zeigt sich dem Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung zufolge beim Beleihungsauslauf, der das prozentuale Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie angibt. Der Wert liegt im Dezember 2023 bei 85,3% und damit nur unwesentlich höher als im November (85,25%). Eine größere Schwankung ergibt sich im Vergleich zum Vorjahresmonat: Im Dezember 2022 war der Beleihungsauslauf mit 81,18% mehr als vier Prozentpunkte niedriger.

KfW-Darlehen wieder gefragter

Die KfW-Fördermittel gewinnen zum Jahresende wieder an Beliebtheit. Sie machen im Dezember 10,61% am gesamten Baufinanzierungsvolumen aus und damit knapp 2% mehr als im November (8,88%). Gegenüber dem Vorjahresmonat ist eine deutliche Steigerung zu verzeichnen. Im Dezember 2022 betrug der Anteil von KfW-Darlehen nur 5,24%.

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Bauzinsen: Seitwärtsbewegung erwartet

Zum Jahresende 2023 war ein Rückgang der Immobilienfinanzierungszinsen innerhalb kurzer Zeit zu beobachten. Für die kommenden Wochen erwartet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein, eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen.

Bei den Baufinanzierungszinsen war zum Jahresende 2023 noch einmal Bewegung zu verzeichnen. Innerhalb weniger Wochen gaben sie fast einen Prozentpunkt nach und fielen Ende Dezember unter die Marke von 3%. „Wir haben einen sehr deutlichen Rückgang der Zinsen innerhalb kurzer Zeit gesehen“, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Über den Jahreswechsel setzte sich die Abwärtsdynamik allerdings nicht fort. Dem Vorstandsvorsitzenden von Dr. Klein zufolge war die Tendenz der Bauzinsen in den ersten Tagen des neuen Jahres leicht steigend. „Vielleicht war der starke Rückgang in den Wochen davor doch etwas übertrieben“, meint Neumann.

„Meines Erachtens hat sich am Markt inzwischen die Erwartung durchgesetzt, dass die Notenbanken eventuell doch nicht schon im ersten Halbjahr 2024 die Zinsen mehrfach senken werden, sondern erst in der zweiten Jahreshälfte.“ Diese veränderte Prognose habe dazu geführt, dass die Bauzinsen in den ersten Wochen dieses Jahres wieder um 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte gestiegen sind. Am Stichtag 22.01.2024 lag der sogenannte Bestzins von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung bei 3,04%.

EZB legt weiter Zinspause ein

Nach der Sitzung der Europäischen Zentralbank am 24.01.2023 steht inzwischen auch fest, dass die EZB ihre geldpolitische Ausrichtung vorerst nicht ändert. Die Währungshüter belassen den Leitzins wie zuletzt von Experten erwartet zum dritten Mal in Folge bei 4,5%. „Die zukünftigen Beschlüsse des EZB-Rats werden dafür sorgen, dass die Leitzinsen so lange wie erforderlich auf ein ausreichend restriktives Niveau festgelegt werden“, teilte die Europäische Zentralbank hierzu mit.

Prognose: Bauzinsen bewegen sich seitwärts

Welche Entwicklung wird nun in den kommenden Wochen bei den Bauzinsen erwartet? Für das erste Quartal 2024 rechnet Neumann mit einer Seitwärtsbewegung und geht von 3 bis 3,5% für ein Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsfestschreibung aus. Als Grund gibt der Experte insbesondere die aktuelle Inflationsentwicklung an. Die Teuerungsrate hatte im Euro-Raum laut Eurostat zuletzt wieder leicht zugelegt, und zwar von 2,4% im November 2023 auf 2,9% im Dezember. In Deutschland stieg sie von 2,3% auf 3,8%. Laut Neumann war dies absehbar und ist vor allem auf den Wegfall von Subventionen zurückzuführen. In den kommenden Wochen dürfte die Teuerung in Deutschland noch einmal zunehmen, etwa aufgrund des Auslaufens der Mehrwertsteuersenkung in der Gastronomie.

„Die Abwärtstendenz der Kerninflation, also der Rate ohne Energie- und Lebensmittelkosten, sollte meines Erachtens aber erhalten bleiben, wenngleich die Abschwächung in den kommenden Monaten wohl kleiner werden wird. Solange der rückläufige Trend bei der Kerninflation stabil ist, gehe ich davon aus, dass die EZB im Laufe dieses Jahres die Zinsen senken wird.“ Neumann zufolge gilt dieses Szenario am Markt derzeit als am wahrscheinlichsten und ist bereits in die Bauzinsen eingepreist. (tik)

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Zur Entwicklung der Bauzinsen: Rauf, runter, seitwärts?

Im Oktober hatten die Baufinanzierungszinsen noch ein Zwölfjahreshoch erklommen, in den vergangenen Wochen waren sie rückläufig. Für die kommenden Wochen erwartet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein, eine Seitwärtsbewegung.

Was die Baufinanzierungszinsen angeht, präsentiert sich der Herbst 2023 bewegt: Nachdem die Baufinanzierungszinsen im Oktober ein Zwölfjahreshoch erreichten (AssCompact berichtete: Bauzinsen klettern auf Zwölfjahreshoch), war in den vergangenen Wochen ein Richtungswechsel zu beobachten. Wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, in seinem aktuellen Zinskommentar erklärt, hat die Abwärtsbewegung wie gewohnt auf dem weltweiten Leitmarkt in den USA begonnen.

Bauzinsen haben zuletzt nachgegeben

Hier waren die Zinsen bereits gesunken, als in der vergangenen Woche die aktuellen US-Inflationsraten veröffentlicht wurden, so Michael Neumann. Die rückläufige Inflation verstärkte die Erwartung, dass vorerst nicht mit weiteren Zinsschritten der FED zu rechnen sei. Daraufhin setzte sich der Zinsrückgang fort. „Die Entwicklung in den USA hat Abstrahleffekte auf andere Märkte, die teilweise mit geringem zeitlichen Versatz reagieren. Das gilt auch für den Euro-Raum“, erläutert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. „Natürlich haben aber auch der Zinsentscheid der Europäischen Zentralbank im Oktober und deren eher neutraler Ausblick auf die nächsten Monate dafür gesorgt, dass die Bauzinsen zuletzt rückläufig waren“, so Neumann weiter. Nachdem die EZB die Leitzinsen zehnmal in Folge erhöht hatte auf inzwischen 4,5%, traten die Währungshüter bei ihrer letzten Sitzung auf die Bremse.

Prognose: Seitwärtsbewegung der Bauzinsen in kommenden Wochen

Wie Neumann weiter erläutert, habe die EZB-Entscheidung im Oktober die Diskussion im Markt über die weitere Entwicklung der Zinsen verändert. „Wir sehen eine deutliche Verschiebung von der Erwartung einer weiteren kleinen Zinsanhebung hin zu einer ersten Zinssenkung“, sagt der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. „Die Märkte rechnen damit, dass der nächste Zinsschritt nach unten gehen wird. Das wird nicht kurzfristig passieren, aber im zweiten Halbjahr 2024 halte ich das aus heutiger Sicht für realistisch“, so die Einschätzung von Neumann. Er rechnet damit, dass sich die EZB bis Jahresende weiterhin neutral verhalten wird, und geht auch bei den Bauzinsen von einer Seitwärtsbewegung aus.

Kleinere Rücksetzer, aber keine größeren Zinsrückgänge zu erwarten

Nach Ansicht von Neumann dürften sich die Zinsen für ein Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung in den kommenden Wochen bei unter 4% einpendeln. Auf ähnlichem Niveau dürften sich die Bauzinsen auch Anfang des Jahres 2024 bewegen. Mit deutlich fallenden Zinsen rechnet der Experte von Dr. Klein nicht, aber es könnte immer wieder kleinere Rücksetzer geben. Auf größere Zinsrückgänge zu spekulieren, sei nicht sinnvoll. „Die Zinsniveaus, die wir vor zwei Jahren hatten, werden nicht zurückkommen. Ich empfehle daher jedem, der die richtige Immobilie für sich gefunden hat, auch die passende Finanzierung zu suchen, ohne darauf zu warten, dass der Zins deutlich sinkt“, betont Neumann. Der sogenannte Bestzins von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung lag zuletzt bei 3,55% (Stand: 21.11.2023). (tk)

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Wie und was modernisieren Hausbesitzer heute?

Laut einer Umfrage zum Thema Modernisierung stehen bei Eigentümern vor allem der Innenausbau, Photovoltaik und das Thema Heizung auf der Agenda. Die meisten wollen mit Modernisierungsmaßnahmen ihre Energiekosten senken. Für die Umsetzung nimmt der Großteil einen Kredit auf.

Im Lauf der Jahre kommen Immobilienbesitzer nicht um das Thema Modernisierung herum, wenn sie den Wert des Objekts erhalten oder steigern wollen. Wie gehen Haus- und Wohnungsbesitzer ein solches Vorhaben an? Welche Maßnahmen stehen ganz oben auf der Liste? Und wie finanzieren Eigentümer ihre Pläne? Der Kreditvermittler Dr. Klein hat dazu eine Umfrage unter Eigenheimbesitzern durchgeführt.

Innenausbau, Photovoltaik und Heizung

Bei der Frage, was Eigentümer innerhalb der kommenden fünf Jahre in ihrem Eigenheim auf den neusten Stand bringen wollen oder müssen, nennt über ein Drittel der Befragten (37%) die Optimierung des Innenausbaus. 36% geben an, eine Photovoltaikanlage installieren oder erneuern zu wollen. 32% planen die Modernisierung des Badezimmers und 30% der Heizungsanlage. Darüber hinaus will knapp jeder vierte Immobilienbesitzer (24%) in den nächsten fünf Jahren die Fenster austauschen.

Heizungstausch für mehr Energieeffizienz

„Insbesondere das Thema Heizen ist durch das neu verabschiedete Gebäudeenergiegesetz bei vielen Eigentümern sehr präsent“, sagt Thomas Saar, Spezialist für Baufinanzierung und Ratenkredit bei Dr. Klein in Wiesbaden. „Bei wem jetzt die womöglich ohnehin schon ältere Heizung kaputtgeht, der überlegt sich sehr genau, ob eine Reparatur noch sinnvoll ist. Vor dem Hintergrund der aktuellen staatlichen Förderungen, beispielsweise durch die KfW, ist eine neue Anlage hier oft die lohnendere Option“, so der Experte weiter. Das Thema Heizungstausch ist insbesondere für Eigentümer mit einer Immobilie der Energieeffizienzklassen E bis H von Bedeutung. Laut Umfrage ist bei dieser Gruppe der Anteil der Modernisierungsvorhaben in etwa ein Drittel höher als bei denjenigen, deren Immobilie die Energieeffizienzklasse A bis D besitzt.

Modernisierung vor allem zur Kostenersparnis

Als Grund für Modernisierungsmaßnahmen geben fast zwei Drittel der Befragten (64%) das langfristige Einsparen von Energiekosten an. Das sind doppelt so viele wie diejenigen, die Klimaschutz als Hauptmotiv nennen. . „Natürlich gehen die beiden Faktoren Hand in Hand“, sagt Saar von Dr. Klein. „Doch in Zeiten, in denen vieles deutlich teurer geworden ist, schauen die Leute genauer hin, wo sie sparen können. Und je früher sie entsprechende Modernisierungen vornehmen, desto eher amortisieren sich auch die Kosten, die sie dafür aufbringen müssen. Wenn die Maßnahmen dann auch noch dem Klimaschutz dienen – umso besser“, so der Experte weiter. Doch auch Optik und Funktionalität kommen laut Umfrage bei der Frage, ob eine Modernisierung sinnvoll ist, zum Tragen. Demnach gefällt mehr als jedem dritten der Befragten (37%) der aktuelle Zustand seines Eigenheims nicht mehr. Mit 36% sagen fast genauso viele, dass etwas defekt ist. Und 19% wollen eine barrierefreie bzw. altersgerechte Umgestaltung angehen.

Kredit für die Finanzierung

Als geschätzte Kosten der Modernisierungsmaßnahmen geben 64% der Befragten einen Betrag von bis zu 50.000 Euro an. 59% wollen dafür einen Kredit aufnehmen. Als eine Möglichkeit hierfür nennt Thomas Saar von Dr. Klein ein zweckgebundenes Modernisierungsdarlehen, das viele Kreditinstitute bis zu einem Betrag von 50.000 Euro als Blankodarlehen ausgeben, also ohne Eintrag ins Grundbuch. Bei höheren Summen komme dagegen eine klassische Baufinanzierung infrage mit günstigen Zinsen, aber einem Eintrag ins Grundbuch. 82% der Eigenheimbesitzer, die die Modernisierung ohne Darlehen realisieren, nutzen dazu vorwiegend Eigenkapital.

Handwerker oder Eigenleistung?

Wie die Befragung weiter zeigt, möchten 80% der Befragten Handwerker für die Modernisierung beauftragen. Knapp zwei Drittel wollen selbst mit anpacken (63%), und 47% bekommen Hilfe aus der Familie.

Dass Modernisierung ein Kraftakt sein kann, darum wissen die Befragten offenbar. So graut 44% vor dem damit verbundenen Aufwand. Jeweils genauso viele machen sich Sorgen, dass sich die Maßnahmen sehr lange hinziehen oder die Kosten in die Höhe schnellen. Außerdem macht sich jeder Fünfte Gedanken, dass sich Regelungen erneut ändern könnten und damit auch die aktuellen Modernisierungsvorgaben. (tk)

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Baufinanzierung: Der Anteil von KfW-Darlehen ist gestiegen

Infolge der gestiegenen Bauzinsen rücken Förderprogramme wieder mehr ins Bewusstsein der Kreditnehmer. Laut aktuellen Daten des Kreditvermittlers Dr. Klein machten KfW-Darlehen im Juni rund 7,5% des Baufinanzierungsvolumens aus. So hoch war der Anteil seit dem Frühjahr 2021 nicht mehr.

Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) informiert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, über die aktuellen Entwicklungen bei Baufinanzierungen.

Waren Förderkredite für Wohneigentum lange Zeit aufgrund günstiger Baufinanzierungszinsen kaum gefragt, hat sich dies mit dem Anstieg der Finanzierungszinsen geändert. Nun nimmt das Interesse an Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) wieder zu. Wie Michael Neumann erläutert, betrug der Anteil von Förderkrediten die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) am gesamten Baufinanzierungsvolumen im Juni 7,56%. Somit ist der Anteil dieser Darlehen derzeit so hoch wie seit Frühjahr 2021 nicht mehr.

Vergleichsweise wenig tut sich dagegen bei den Annuitätendarlehen. Sie liegen den dritten Monat in Folge im Bereich von 85% und pendeln sich damit auf einem hohen Niveau ein. Der Wert gibt an, wieviel Prozent der Baukredite auf diese Darlehensart entfallen.

Beleihungsauslauf klettert auf Jahreshoch

Der durchschnittliche Beleihungsauslauf ist im Juni auf 84,40% gestiegen – fast 1% über dem Wert des Vormonats (83,47%) – und erklimmt somit ein neues Jahreshoch. Der Beleihungsauslauf bezeichnet das prozentuale Verhältnis zwischen dem Beleihungswert der Immobilie und dem Kreditvolumen. Erhöht sich der Wert, heißt das, dass Darlehensnehmer prozentual weniger Eigenkapital in ihre Finanzierung einbringen.

Tilgung sinkt, Standardrate steigt

Was den Tilgungssatz angeht, zeigt sich laut Michael Neumann seit einigen Monaten folgendes Bild: Zugunsten einer geringeren monatlichen Belastung wählen die Darlehensnehmer eine niedrigere anfängliche Tilgung. Dieser Abwärtstrend setzt sich im Juni fort. Die durchschnittliche Tilgung liegt bei 1,84%. Im Mai waren es noch 1,87%, im Vorjahresmonat 2,26%. Somit tilgen Kreditnehmer aktuell so wenig wie seit elf Jahren nicht mehr.

Ein Anstieg ist dagegen bei der sogenannten Standardrate zu beobachten. Sie liegt im Juni bei 1.513 Euro – Michael Neumann zufolge ein neuer Jahrespeak. Die Berechnung basiert auf einer angenommenen Darlehenssumme von 300.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung, 2% anfänglicher Tilgung und einem Beleihungsauslauf von 80%. Im Vorjahresmonat betrug die Rate 1.293 Euro. Somit hat sich der monatliche Abschlag, den Kreditnehmer an die Bank zurückzahlen, innerhalb eines Jahres um 220 Euro erhöht.

Darlehenshöhe legt zu

Ebenfalls auf einem neuen Jahreshoch bewegt sich die Darlehenssumme, die Käufer und Bauherren im Juni aufgenommen nehmen. Sie beträgt 283.000 Euro – das sind 2.000 Euro mehr als im Mai. Trotz des erneuten Anstiegs bleibt die Darlehenshöhe deutlich hinter dem Wert des Vorjahresmonats zurück: Im Juni 2022 haben sich angehende Immobilienbesitzer im Schnitt 292.000 Euro vom Kreditinstitut geliehen.

Wie Michael Neumann weiter mitteilt, steht der steigenden Darlehenshöhe eine kürzere Zinsbindung gegenüber: Nur noch knapp zwölf Jahre wählen die Kreditnehmer als Zeitraum. Das ist die geringste Zeitspanne der vergangenen neun Jahre. (tk)

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Baufinanzierung: Darlehenssummen sinken

Die durchschnittliche Darlehenshöhe für Baukredite hat sich verringert. Laut einer Auswertung des Kreditvermittlers Dr. Klein lag sie im April bei 271.000 Euro, was der geringsten Summe seit rund drei Jahren entspricht. Ende 2021 nahmen Käufer und Bauherren noch fast 50.000 Euro mehr für ihre Immobilie auf.

Immobilienfinanzierungen sind aufgrund der gestiegenen Zinsen teurer geworden als in den vergangenen Jahren. Häuslebauer und Kaufinteressenten haben oftmals keinen so hohen Kreditrahmen mehr und müssen bei der Immobilie Kompromisse eingehen. Im April ist die durchschnittliche Darlehenshöhe für Immobilienfinanzierungen auf 271.000 Euro zurückgegangen – die geringste Summe seit rund drei Jahren. Dies teilt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) mit.

Zum Vergleich: Im März nahmen Käufer und Bauherren im Schnitt noch 278.000 Euro auf, Ende 2021 waren es 319.000 Euro.

Leicht niedrigere Monatsrate

Mit höheren Finanzierungszinsen gehen auch höhere Monatsraten einher. Laut Dr. Klein bewegte sich die Standardrate, ermittelt für eine Finanzierung von 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung, 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf, zuletzt bei 1.500 Euro. Gegenüber März sind die Zinsen im April – unter anderem in Folge der Bankenkrise in den USA – etwas gesunken und die monatliche Kreditrate weist einen leichten Rückgang von 1.503 Euro auf 1.495 Euro auf. Dennoch verharrt die Standardrate auf hohem Niveau und ist aktuell etwa doppelt so hoch wie Ende 2020 und Anfang 2021.

Höherer Beleihungsauslauf

Der Auswertung von Dr. Klein zufolge legte der durchschnittliche Beleihungsauslauf im April leicht zu: Der Anteil des Darlehens im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie liegt derzeit bei 83,07%. Ein niedriger Beleihungsauslauf, also ein geringer fremdfinanzierter Anteil, wirkt sich positiv auf den individuellen Zinssatz aus, wie Michael Neumann ausführt. Denn so sinkt das Finanzierungsrisiko für die Bank. Neben eigenem Kapital könnten auch KfW-Darlehen oder Programme von Landesbanken, die nachrangig im Grundbuch eingetragen werden, den Beleihungsauslauf drücken. Denn teilweise würden Banken diese Nachrangdarlehen als Eigenkapitalersatz betrachten und günstigere Konditionen für die Hauptfinanzierung anbieten.

Tilgung weiterhin unter der Marke von 2%

Um bei einer Immobilienfinanzierung die Monatsrate erschwinglich zu gestalten, wählen viele Darlehensnehmer eine niedrige Tilgung. Laut Daten von Dr. Klein lag sie im April bei 1,89% und zeigte sich damit gegenüber dem Vormonat unverändert. Die anfängliche Tilgungsrate bewegte sich somit mittlerweile seit einem halben Jahr unter der Marke von 2%.

Zinsbindung rückläufig

Im April entschieden sich Darlehensnehmer außerdem für eine weniger lange Zinsbindung als im März. Die durchschnittliche Zinsbindung belief sich im April auf zwölf Jahre und vier Monate – acht Monate weniger als im Vormonat.

Forward-Darlehen kaum nachgefragt

Das Interesse an Forward-Darlehen hat weiter abgenommen. Die Quote betrug im April 3,03% und sinkt damit den dritten Monat in Folge. Mit einem Forward-Darlehen und einem Zinsaufschlag lassen sich Anschlussfinanzierer die aktuellen Konditionen für bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus sichern.

Wieder mehr Interesse an KfW-Darlehen

Anders sieht es bei den Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus. Sie werden wieder mehr in Anspruch genommen als noch in den Vormonaten. Laut Michael Neumann betrug ihr Anteil am Gesamtvolumen im April 6,18%. Das sei zwar nach wie vor gering, aber erstmals wieder mehr als 6%. (tk)

Bauzinsen: Wenig Bewegung, keine Trendwende

Zuletzt bewegten sich die Zinsen für Baufinanzierungen eher seitwärts. Mit sinkenden Bauzinsen ist aber vorerst nicht zu rechnen, so die Einschätzung von Experten. Vielmehr ist von weiteren Schwankungen auszugehen oder sogar von nochmals leicht steigenden Bauzinsen – je nach den weiteren Signalen der EZB.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Geschwindigkeit bei der Anhebung der Leitzinsen Anfang Mai etwas zurückgefahren und sich für einen kleineren Zinsschritt entschieden: Die Leitzinsen wurden um 0,25 Prozentpunkte auf 3,75% erhöht (AssCompact berichtete). Auf die Zinsen für Baufinanzierungen hatte die Leitzinserhöhung kaum Einfluss, wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, in seinem aktuellen Zinskommentar erläutert: „Die Anhebung des Leitzinses um 0,25 Prozentpunkte ist erwartet worden und bereits an den Finanzmärkten eingepreist.“ Derzeit würden die Bauzinsen „relativ ruhig seitwärts“ verlaufen, so Neumann. Der repräsentative Bestzins von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung liegt derzeit bei 3,41% (Stand: 09.05.2023). Der Vermittler privater Baufinanzierungen Interhyp spricht von einem New Normal bei den Bauzinsen zwischen 3,45 und 4,0%.

Keine Trendwende absehbar

Wie Interhyp im Zinsbericht für Mai zudem mitteilt, sei keine Trendwende zu erwarten. „Mit spürbar sinkenden Konditionen aber sollten Kreditinteressenten und -interessentinnen vorerst nicht rechnen“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG. Diese Einschätzung teilen auch die Experten, die Interhyp monatlich für das Bauzins-Trendbarometer befragt. Demnach seien auf absehbare Zeit schwankende Konditionen am wahrscheinlichsten. Von einer Zinswende könne auch im Mai 2023 noch keine Rede sein.

Bauzinsen könnten nochmals unter Druck geraten

Michael Neumann von Dr. Klein hält auch einen Anstieg für möglich. „Für die weitere Entwicklung der Baufinanzierungszinsen ist die entscheidende Frage: Was signalisiert die EZB im Sommer?“, erklärt Neumann. Falls die EZB nach den erwarteten Zinsanhebungen nicht zu einem neutralen Ausblick übergehe, sondern an dem restriktiven Kurs festhalte, könnte dies die Bauzinsen im zweiten Halbjahr noch einmal unter Druck setzen, so der Experte weiter. Denn dieses Szenario finde sich noch nicht im aktuellen Zinsniveau wieder. Voraussetzung wäre, dass die Inflation – und vor allem die Kerninflation – nicht deutlich zurückgeht, weiterhin Lohnabschlüsse auf jetzigem Niveau stattfinden und sich die Wirtschaft robust zeigt. Der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein hält es für wahrscheinlich, dass die EZB mehr gegen die Inflation unternehmen muss und rechnet längerfristig noch mit einem leicht steigenden Zinsniveau für Baufinanzierungen. „Je nach Entwicklung könnte das auch deutlich über der 4-Prozent-Grenze liegen“, so Neumann. (tk)

Was Eigenheimbesitzer (nicht) wieder tun würden

Von den Konditionen der Baufinanzierung über die Aufstockung des Eigenkapitals mit Geld von der Verwandtschaft bis hin zum Kauf über einen Immobilienmakler: Was Eigenheimbesitzer bereuen und was sie wieder so machen würden, zeigt eine Umfrage von Dr. Klein.

Die eigene Immobilie markiert einen der größten Meilensteine im Leben. Nicht immer läuft beim Bau oder Kauf alles rund. Mitunter hadert man mit der ein oder anderen Entscheidung. Dies kann beispielsweise die Finanzierung des Eigenheims betreffen. Wie die Ergebnisse der Umfrage des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein zeigen, waren für die Befragten bei der Finanzierung vor allem Sondertilgungsoptionen ein wichtiges Thema: Mehr als drei Viertel haben darauf geachtet und 96% würden dies auch wieder so machen. 28% von denen, die die Möglichkeit zur Sondertilgung nicht genutzt haben, bereuen es.

„Eine Baufinanzierung mit Sondertilgung ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Bank dafür keinen Zinsaufschlag berechnet. Das ist inzwischen bei vielen Instituten der Fall. Durch die Extrazahlungen ist man früher schuldenfrei und hat mehr Flexibilität“, erklärt Valentina Lorei, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Verden. Da sich die eigenen Lebensumstände schnell ändern können, empfiehlt die Expertin eine Baufinanzierung zu wählen, die Luft für Veränderung lässt. Ob dafür Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel oder andere Optionen die beste Lösung sind, gelte es individuell zu prüfen.

Sich Geld von Verwandten leihen?

Der Umfrage zufolge sind 93% der Befragten mit ihrer Finanzierungslösung zufrieden. Bei 85% trifft dies auch für die Wahl ihres Beraters zu. Ein anderes Bild ergibt sich beim Thema private Finanzquellen: 92% sind froh, dass sie sich kein Geld aus dem Familienkreis geliehen haben. 16% von denjenigen, die die Verwandtschaft um Geld gebeten haben, würden es nicht wieder tun. Aus der Praxis weiß Valentina Lorei, dass viele Kunden sich scheuen, im familiären Umfeld um finanzielle Unterstützung zu bitten. Doch das hat Vorteile, denn mit mehr Eigenkapital erhält man bessere Konditionen für den Kredit. „Wer sich um den Familienfrieden sorgt, sollte am besten schriftliche Vereinbarungen treffen – so kann das Risiko für anschließende Geldstreitigkeiten gering gehalten werden“, rät die Baufinanzierungsspezialistin.

Der Hausbau als Zerreißprobe für die Beziehung?

Die meisten der Befragten gehen den Bau oder Kauf des Eigenheims nicht allein an. Etwa jeder Sechste gab an, die Partnerschaft dadurch belastet zu haben. 59% bereuen das, 38% würden es wieder so machen. Frauen zeigen sich im Rückblick weniger kritisch als Männer. 54% der Frauen bedauern die Beziehungsstrapazen, 40% wären wieder dazu bereit. Bei Männern liegt der Anteil, der die Belastungen bereut, mit 64% höher. Nur 34% würden erneut so vorgehen. Insgesamt sind aber jeweils 91% damit zufrieden, wie die Kompromissfindung in der Beziehung gestaltet wurde, die Anteile im Grundbuch festgeschrieben sind und die Aufgaben verteilt wurden. „Erwartungen und Wünsche sollten klar formuliert werden. Zudem sollten beide Partner gleichberechtigt in den Prozess einbezogen sein und beispielsweise genau wissen, welche Finanzierung abgeschlossen wurde. Ein wichtiger Punkt ist auch Klarheit und Einigkeit darüber zu haben, wer mit welchem Anteil im Grundbuch steht und welche Eigentumsverhältnisse sich daraus ergeben“, so der Rat von Valentina Lorei.

Dem Kopf oder dem Bauchgefühl folgen?

Wie die Umfrage weiter zeigt, war das Eigenheim für 73% und damit für die Mehrheit der Befragten eine Kopf-Entscheidung. 89% sind damit auch zufrieden. Von denen, die stattdessen ihrem Baugefühl gefolgt sind bzw. dem Herzen, bereuen es 20%.

Nicht wieder über einen Immobilienmakler?

Nicht wenige Immobilienbesitzer hadern offenbar mit ihrer Entscheidung, ihr Eigenheim über einen Immobilienmakler gekauft zu haben. Fast die Hälfte der Befragten hat ihre Immobilie über einen Makler erstanden. Annähernd ein Drittel bereut dies. Dagegen sind 96% zufrieden mit ihrem Kauf von privat. „Das Ansehen von Immobilienmaklerinnen und -maklern hat bei Käufern besonders deswegen gelitten, weil sie lange Zeit die Kosten hierfür allein tragen mussten – egal, ob sie oder die Verkäufer Auftraggeber waren. Ein wichtiger Schritt war daher aus meiner Sicht das Ende 2020 in Kraft getretene Gesetz zur Teilung der Makler-Courtage“, meint Lorei. Die Expertin empfiehlt sich neben der eigenen Suche noch bei diversen Immobilienmaklern listen zu lassen. Dies erhöhe die Chancen, die eigene Wunschimmobilie zu finden.

Die Immobilie noch einmal kaufen?

Wie auch immer der Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt werden konnte: Laut Umfrage sind die Besitzer mit den Eckdaten der Immobilie sehr zufrieden. So würden 91% bei der Lage, 90% beim Preis und 89% bei der Größe alles wieder genauso machen. Unterm Strich würden 93% ihre Immobilie noch einmal kaufen. (tk)

Bauzinsen: Vorläufige Ruhe vor dem nächsten Anstieg?

Die Baufinanzierungszinsen sind zuletzt wieder gesunken. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, geht davon aus, dass sie erneut steigen könnten. Er sieht Aufwärtspotenzial und rechnet in den kommenden Monaten mit starken Schwankungen.

Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, war der März extrem unruhig. Nachdem die Zinsen für Baufinanzierungen innerhalb weniger Wochen schnell zugelegt hatten, haben sie infolge der Bankenkrise zügig wieder nachgegeben. In der zweiten Märzhälfte sind sie um rund 0,3 Prozentpunkte gesunken.

„Die Anspannungen im Bankensektor haben zuletzt nachgelassen und auch bei den Baufinanzierungszinsen ist es in den letzten Wochen wieder ruhiger geworden“, heißt es von Neumann. Der sogenannte Bestzins von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung liegt aktuell bei 3,42% (Stand: 19.04.2023) und damit deutlich unter der Marke von 4%. „Die extreme Nervosität aufgrund der Bankenkrise hat für starke Zinsbewegungen gesorgt. Derzeit sehen wir eine Art Ruhe nach dem Sturm – die sich aber vermutlich nicht allzu lange halten wird“, sagt der Dr.-Klein-Vorstand.

Aktuell erwarten die Märkte drei kleinere Schritte bei den Leitzinsen von jeweils 0,25 Prozentpunkten, bis der Höchststand im Herbst erreicht sein wird. „Die Zinsprognose wurde in Folge der Turbulenzen im Bankensektor nach unten korrigiert: Die Märkte hoffen zurzeit, dass die Notenbanken die Zinsen nicht mehr allzu stark erhöhen können, um das Finanzsystem nicht weiter zu belasten“, so Neumann weiter.

Mit hoher Volatilität ist zu rechnen

Neumann glaubt nicht daran, dass der Markt Sicherheit gewinnt: „Die Inflationsbekämpfung stellt die EZB immer noch vor große Herausforderungen, bei deren Bewältigung sie um Glaubwürdigkeit kämpfen muss. Die Kerninflation steigt und es wird immer deutlicher, dass sich die Teuerung nicht so schnell verflüchtigt wie angenommen – und wie bislang vom Markt eingepreist. Eine Vorhersage, wann der Scheitelpunkt bei den Zinsen erreicht ist, ist aktuell pure Spekulation.“

Der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein sieht deshalb immer noch Aufwärtspotenzial für die Baufinanzierungszinsen und rechnet mit starken Schwankungen in den nächsten Monaten. Die Lage sei extrem fragil und der Markt reagiere hochgradig nervös. Sowohl im Falle von deutlichen Zinsschritten sowie bei einer Drosselung des Tempos gebe es merkliche Ausschläge. „Die Möglichkeit, dass die Bauzinsen temporär auch wieder deutlich über 4% steigen, ist durchaus gegeben“, erklärt Neumann. (tk)

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