Dr. Klein & Co. AG

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Immobilienkredite: Höhere Darlehenssummen

Innerhalb eines Monats ist die durchschnittliche Darlehenssumme für eine Immobilienfinanzierung um 8.000 Euro gestiegen. Im Vergleich zu den Vorjahren liegt sie aber noch auf einem recht niedrigen Niveau. Dies zeigt eine Auswertung des Kreditvermittlers Dr. Klein.

Im Februar belief sich die durchschnittliche Darlehenshöhe, die Kreditnehmer für ihre Immobilienfinanzierung aufnehmen, auf 280.000 Euro. Damit hat sie sich innerhalb eines Monats um 8.000 Euro erhöht. Dies teilt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) mit.

Darlehenssumme niedriger als in Vorjahren

Verglichen mit den Vorjahren bewegen sich die Darlehenssummen allerdings weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Nicht zuletzt aufgrund von schnell gestiegenen Zinsen könnten sich viele Immobilienkäufer nicht mehr so hohe Kredite leisten wie noch vor zwei Jahren, so Neumann.

Tilgungssatz geht weiter zurück

Die Stimmung am Immobilienmarkt bezeichnet der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein nach wie vor als angespannt. Für viele Bau- und Kaufinteressierte seien die Preise für Immobilien immer noch zu hoch. Hinzu kämen häufig nicht unerhebliche Aufwendungen für Handwerker und Bauexperten. Wer sich momentan den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, setze auf verschiedene Optionen, um die monatlichen Finanzierungskosten gering zu halten – wie den anfänglichen Tilgungssatz.

Laut Angaben von Dr. Klein liegt der anfängliche Tilgungssatz bei Erstfinanzierungen seit vier Monaten unter 2%. Die leichte Abwärtsbewegung dauert an. Im Februar betrug der Satz für eine Anfangstilgung durchschnittlich 1,93% und ist damit so niedrig wie seit Mai 2012 nicht mehr. Auch immer mehr Kreditinstitute würden wieder Anfangstilgungssätze von unter 2% akzeptieren, so Michael Neumann, sofern der Darlehensnehmer eine gute Bonität vorweisen kann.

Zinsbindungen wieder leicht gestiegen

Im Februar sicherten sich Darlehensnehmer die aktuellen Zinsen im Schnitt für zwölf Jahre und zehn Monate. Damit erhöhte sich der Zeitraum der Zinsbindung gegenüber Januar um zwei Monate. Eine lange Zinssicherung könne auch bei gestiegenem Zinsniveau von Vorteil sein, insbesondere dann, wenn Kreditnehmer planbar kalkulieren und die Restschuld so gering wie möglich halten wollen, wie Michael Neumann ausführt. Zudem würden die Aufschläge für lange Zinsbindungen, die Kreditinstitute als Risikoaufschlag einpreisen, momentan recht gering ausfallen.

Standardrate bei 1.483 Euro

Die sogenannte Standardrate für ein beispielhaftes Darlehen von 300.000 Euro Kreditsumme bei 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf sowie zehn Jahren Zinsbindung betrug im Februar 1.483 Euro. Wie die Daten von Dr. Klein zeigen, hat sich die Rate seit Anfang 2022 von 828 Euro im Januar bis hin zu zwischenzeitlich 1.518 Euro im November entwickelt.

Rückläufiger Beleihungsauslauf

Der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie lag im Februar bei 82,08% und ist somit wieder deutlich niedriger als noch im Januar (83%). Verglichen etwa mit dem Jahr 2010, als der Beleihungsauslauf unterhalb der Schwelle von 80% gelegen hatte, bewegt er sich aktuell aber noch auf einem hohen Niveau.

Geringes Interesse an Forward-Darlehen

Bleibt noch der Blick auf die Forward-Darlehen. Laut Michael Neumann ist die Nachfrage derzeit sehr gering. Der Anteil von Forward-Darlehen am Gesamtfinanzierungsvolumen hat von Januar auf Februar um minimale 0,17% zugenommen und liegt aktuell bei 3,29%. Der Anteil von KfW-Darlehen lag im Februar bei 4,79%. (tk)

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Nervöse Märkte, Auf und Ab bei den Bauzinsen

Auf den Finanzmärkten sorgt die US-Bankenpleite für Verunsicherung und die Inflation für Druck. Die Zinsen für Baufinanzierungen sind aktuell sehr volatil. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, erwartet für die nächsten Wochen extreme Schwankungen bei den Bauzinsen.

Bis zur zweiten Märzwoche haben sich Baufinanzierungen merklich verteuert. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, erhöhte sich der Darlehenszins um circa 0,4 Prozentpunkte innerhalb eines Monats. Als Ursache nennt Neumann eine Korrektur der Markterwartungen: „Die Investoren haben lange auf ein Abflauen der Inflation spekuliert, ihre Annahme aber revidiert. Sie stießen Anleihen ab, woraufhin die Kurse fielen und die Renditen stiegen – und in Folge auch die Zinsen für Baufinanzierungen.“

Bauzinsen nach zwischenzeitlichem Anstieg zuletzt gesunken

Aktuell führt die Pleite der kalifornischen Silicon Valley Bank (AssCompact berichtete: BaFin: Zahlungsverbot für Silicon Valley Bank Deutschland) sowie die Schließung von zwei weiteren Kreditinstituten in den USA zu Unsicherheit an den Märkten. US-Banken-Aktien rutschen ab, mit fallenden Ölpreisen ergeben sich Folgen auch für die Energiemärkte. Investoren rüsten ihre Anleihebestände wieder auf, was die Anleihen teurer macht und die Renditen schmälert. „Die Märkte sind hoch nervös und die Baufinanzierungszinsen sind zuletzt wieder zurückgegangen“ erklärt Neumann. Falls sich die aktuelle Lage stabilisiert, geht der Experte von in den nächsten Tagen von weiteren Zinssenkungen der Banken aus. Dann dürfte laut Neumann das zwischenzeitliche Plus der vergangenen Wochen bei den Baufinanzierungszinsen nahezu ausgeglichen werden. Der repräsentative Bestzins bei Dr. Klein für ein zehnjähriges Darlehen liegt aktuell bei 3,69% (Stand: 13.03.2023).

Mögliche Reaktion der Notenbanken auf US-Bankenpleite

Ob und in welchem Ausmaß sich die US-Bankenpleite auf den europäischen Bankensektor sowie das globale Finanzsystem auswirkt, lasse sich Neumann zufolge schwer einschätzen. So gibt es momentan Spekulationen darüber, dass die US-amerikanische Fed ihre nächste Zinserhöhung infolge der Turbulenzen aussetzen könnte. „Auch die EZB könnte in ihrer Sitzung am kommenden Donnerstag auf die Bankpleiten reagieren“, meint Neumann. Denkbar wäre etwa, dass die Europäische Zentralbank das anvisierte Zinstempo drosselt oder einen vorsichtigeren Ausblick auf die Inflationsbekämpfung gibt. Doch auch falls die EZB den Leitzins wie angekündigt um 0,5 Prozentpunkte erhöht, sind die Märkte von Unruhe geprägt. Neumann erwartet in den nächsten Wochen eine hohe Volatilität und deutliche Ausschläge bei den Baufinanzierungszinsen.

Zinsen könnten mittelfristig Marke von 4% knacken

Neumann zufolge herrscht auf den Märkten derzeit die Erwartungshaltung, dass die Inflation auf absehbare Zeit auf das Ziel von 2% sinken wird. „Wenn das Inflationsziel – 2% in 2025 – realistisch bleibt, werden wir bei den Baufinanzierungszinsen eine hohe Volatilität sehen, aber keine extremen und nachhaltigen Anstiege. Sprechen die Inflationsdaten in den nächsten Monaten dagegen, erwarte ich spürbare Zinsausschläge nach oben,“ so Neumann. In diesem Fall seien Zinssätze für zehnjährige Darlehen von deutlich über 4% möglich. (tk)

Interhyp: Bauzinsen weiter schwankend

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Immobilienkredite: Darlehenssummen sinken deutlich

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein haben Darlehensnehmer im Jahr 2022 weniger Geld fürs Eigenheim aufgenommen. So ist die bundesweit durchschnittliche Kreditsumme von 2021 auf 2022 um 5% zurückgegangen. Je nach Bundesland gibt es dabei aber Unterschiede.

Das Jahr 2022 hat mit den rasant gestiegenen Bauzinsen einen Umbruch im Immobilienfinanzierungssektor herbeigeführt. Aufgrund der Zinsanstiege sind auch Baufinanzierungen teurer geworden. Wie Daten von Dr. Klein zeigen, schrauben Darlehensnehmer deshalb merklich an der Summe, die sie für ihr Eigenheim aufnehmen: Im Vorjahresvergleich ist die Kreditsumme 2022 um 5% von 388.220 Euro auf 370.670 Euro gesunken.

Hamburg mit stärkstem Rückgang der Kreditsummen

Im Rahmen der Analyse hat Dr. Klein beleuchtet, wie sich die Darlehenshöhen in den jeweiligen Bundesländern 2022 entwickelt haben. Demnach weist Hamburg den deutlichsten Rückgang auf mit –8% gegenüber dem Vorjahr. Nichtsdestotrotz werden hier nach wie vor die höchsten Kreditsummen für Eigentum aufgenommen. „Hohe Darlehen waren in Hamburg schon immer nötig – wer hier in einem zentralen und attraktiven Stadtteil kaufen und leben oder investieren wollte, brauchte seit jeher viel Geld, sagt Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Hamburg. Im Laufe des letzten Jahres kam die Wende und Baufinanzierungen waren mit einem Mal nicht mehr so erschwinglich. „Interessenten versuchten demnach sich weniger Geld von der Bank zu leihen – und noch mehr Eigenkapital zu einem Hauskauf oder -bau beizusteuern als bisher. Darüber hinaus sind im Laufe des vergangenen Jahres auch die Banken restriktiver geworden. Sie schauen noch wesentlich genauer hin als vorher bei dem, was sich Interessenten leisten können und was nicht“, so Lösche weiter.

Einzig Thüringen weist Anstieg der Darlehenshöhe auf

Ungeachtet der zuletzt spürbaren Zurückhaltung auf Käuferseite ging es 2022 in Thüringen als einzigem Bundesland mit der durchschnittlichen Kreditsumme nach oben: Das Finanzierungsvolumen wuchs von 272.700 Euro 2021 auf 284.420 Euro im Jahr 2022. Laut Sebastian Fricke, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Erfurt, hat dies verschiedene Ursachen: „Für viele unserer Kunden stand Anfang des vergangenen Jahres eines fest: Anstatt horrende Mieten für eine übersichtliche Wohnung zu zahlen, sollte das Geld in ein Eigenheim investiert werden. Zumal in den vergangenen Jahren viele Baugebiete in ganz Thüringen frisch erschlossen wurden.“ Rückblickend wurden Fricke zufolge Anfang 2022 extrem viele Neubauten finanziert. „Allerdings standen Kauf- und Bauinteressierte in Thüringen auch enorm unter Druck: Die Baugrundstücke in Stadtnähe waren sehr begehrt. Neben den hohen Kaufpreisen mussten sich Interessenten auch auf Bieterverfahren gefasst machen, die die Preise immer weiter in die Höhe trieben. Entsprechend hoch waren die Darlehenshöhen, die benötigt wurden“, so Fricke weiter.

Was die bundesweite Rangliste hinsichtlich der durchschnittlich aufgenommenen Darlehenshöhe bei Erstfinanzierungen angeht, reiht sich sich Thüringen im bundesdeutschen Vergleich dennoch auf einem der hinteren Plätze ein.

Kreditsummen in zwei Bundesländern auf konstantem Niveau

Während sich in den meisten Regionen hierzulande die Darlehenshöhen verringern, weisen zwei Bundesländer ein konstantes Niveau auf: Der Auswertung von Dr. Klein zufolge nehmen die Menschen in Schleswig-Holstein im Schnitt 330.720 Euro für ihr Eigenheim auf – 2021 waren es 331.620 Euro. Auch im Saarland bleibt die Größenordnung der Kreditsumme auf ähnlichem Niveau: 2021 waren es durchschnittlich 277.360 Euro, 2022 dann 276.550 Euro für eine Baufinanzierung.

Immobilienkredite: Darlehenssummen sinken deutlich

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Leitzinsen erneut erhöht: Was heißt das für die Bauzinsen?

Anfang Februar hat die EZB die Leitzinsen abermals angehoben. Welche Auswirkungen dies auf die Baufinanzierungszinsen hat, beleuchtet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein. Dem Experten zufolge könnten die Bauzinsen steigen.

Auf ihrer Sitzung Anfang Februar hat die Europäische Zentralbank (EZB) erneut an der Zinsschraube gedreht. Das Leitzinsniveau wurde um 50 Basispunkte auf einen Zinssatz von 3,0% erhöht. Zugleich hat EZB-Chefin Lagarde eine weitere geplante Erhöhung im März angekündigt (AssCompact berichtete: EZB erhöht Leitzins um weitere 0,5 Prozentpunkte). Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, ist eine solch konkrete Absichtsbekundung unüblich. „Die EZB will mit ihrer Entscheidung und der Kommunikation über zukünftige Pläne alle Zweifel ausräumen, dass sie es mit dem Kampf der Inflation ernst meint“, sagt Neumann. Die Verpflichtung zu einer weiterhin straffen Geldpolitik solle die Inflationserwartungen und die Lohnentwicklung abbremsen.

Rendite der Bundesanleihe ist gesunken

Wie Neumann weiter mitteilt, sei die Vehemenz, die suggeriert werden sollte, bei den Märkten aber nicht angekommen. So hat die Rendite der Bundesanleihe, an dem sich die Zinsen für Baufinanzierungen tendenziell orientieren, nach der erneuten Leitzinserhöhung nachgegeben. „Die Märkte glauben nicht, dass Christine Lagarde ihren Kurs auch nach März noch durchhält“, betont der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. Seiner Einschätzung nach sei man an den Kapitalmärkten der Ansicht, dass die Notenbanken bald von ihrer restriktiven Geldpolitik abrücken könnten.

Neumann glaubt aber nicht, dass die Baufinanzierungszinsen den aktuellen Renditerückgang nachvollziehen werden. Es handele sich um einen temporären Ausschlag, und Bauzinsen folgten einem etwas längeren Trend, aber keinen kurzfristigen Bewegungen innerhalb eines einzelnen Tages. Der repräsentative Bestzins bei Dr. Klein für ein zehnjähriges Darlehen zeigt sich stabil und liegt aktuell bei 3,19% (Stand: 07.02.2023).

Entspannen sich die Bauzinsen?

Neumann wiederum ist nicht der Ansicht, dass es das schon gewesen sein muss mit den deutlichen Leitzinserhöhungen. „Die rückläufigen Inflationsraten täuschen nicht darüber hinweg, dass der Druck hoch bleibt. Wesentliche beständige Inflationsfaktoren, die nicht über die Jahreszeiten schwanken, sind rekordhoch. Ich rechne daher mit einem tendenziell steigenden Zinsniveau für Baufinanzierungen“, so der Experte. In diesem Zusammenhang weist er auf den so genannten Zweitrundeneffekt hin: Kosten infolge von höheren Löhnen, Rohstoff- oder Energiekosten würden weiterhin beim Verbraucher ankommen – auch wenn zwischenzeitlich die Energiepreise wieder etwas gesunken sind. Und dagegen müsse die EZB weiterhin entschieden ankämpfen, so Neumann.

Wie geht es weiter auf dem Immobilienmarkt?

Der rasante Anstieg der Bauzinsen im vergangenen Jahr hat zu einem deutlichen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien und damit auch nach Baufinanzierungen geführt. Neumann zufolge hat sich der Markt noch nicht wieder deutlich belebt. „Fakt ist: In der aktuellen Zinssituation bleiben die Bau- und Kaufpreise für viele zu hoch“, unterstreicht der Dr.-Klein-Vorstand. Insbesondere bei jungen Leuten sei auch schlicht die finanzielle Grenze erreicht. Neumann sieht aber Bewegung ins Preisgefüge kommen. Auch wenn die Angebotspreise vielerorts noch nicht signifikant gesunken sind, seien bei den tatsächlich gezahlten Preisen bereits leichte Rückgänge zu verzeichnen. Preisverhandlungen sind wieder möglich. Der Experte geht davon aus, dass der Immobilienmarkt noch in diesem Jahr wieder an Fahrt aufnimmt und sich sukzessive normalisiert. (tk)

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Keine Entspannung bei Bauzinsen absehbar

Die Inflation ist zuletzt stärker gesunken als vermutet. Doch bei den Baufinanzierungszinsen rechnet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, vorerst nicht mit einer Erholung. Vielmehr sieht er weiteres Aufwärtspotenzial - bis hin zur Marke von 5%.

Obwohl die Inflation im Dezember sowohl im Euro-Raum als auch in Deutschland stärker gesunken ist als erwartet und sich die Wirtschaft überraschend robust präsentiert, bleiben die Baufinanzierungszinsen unter Druck. So lautet die Einschätzung von Michael Neumann im aktuellen Zinskommentar. Der Vorstandsvorsitzende des Kreditvermittlers Dr. Klein rechnet nicht damit, dass die Bauzinsen demnächst nachgeben.

Denn selbst wenn die Inflation ihren Höhepunkt bereits hinter sich haben sollte, verharrt sie auf einem hohen Niveau weit über der Zielmarke von 2%. Der leichte Rückgang sei zum Teil auf staatliche Maßnahmen zur Entlastung von Verbrauchern und Industrie angesichts hoher Energiekosten zurückzuführen, so Neumann. Zudem ufere die Kerninflation – bereinigt um schwankungsanfällige Güter wie Energie und Nahrungsmittel – im Dezember aus auf eine Rekordhöhe von 5,2%. Auch für die nächsten Monate sieht Neumann wenig Chancen für sinkende Konditionen für Baufinanzierungen: „Ich rechne mit weiteren Zinsanstiegen im ersten Halbjahr und mit einem Zinsniveau von über 4%. Schwankungen können dabei immer wieder in Richtung 3% gehen, aber auch eine zeitweise 5 vor dem Komma will ich nicht ausschließen.“

Preisdruck auf Immobilien erhöht sich

Was den Immobilienmarkt angeht, gibt Neumann bis auf Weiteres keine Entwarnung für Kaufinteressenten. Bei einem vermutlich weiterhin leicht steigenden Zinsniveau finden Käufer vielerorts weiterhin hohe Quadratmeterpreise vor. „Der Preisdruck nimmt weiter zu – aber ich erwarte keinen Einbruch in der Fläche“, meint der Experte. In einigen Fällen gebe es aber bereits signifikante Rückgänge bei den tatsächlich gezahlten Immobilienpreisen, insbesondere in strukturschwachen Regionen, bei wenig energieeffizienten Objekten und bei ehemals überbewerteten Immobilien in begehrten Metropolvierteln.

Zurückhaltung bei Käufern

Die Nachfrage nach Immobilien bewegt sich unterhalb des Niveaus von 2022. Noch bestehe eine deutliche Kluft zwischen den Preisvorstellungen der Anbieter und den Möglichkeiten der Kaufinteressenten, so Neumann. Doch nicht immer übersteige der Immobilienerwerb die finanziellen Möglichkeiten von Interessenten. „Wir haben viele Kunden, die sich ihre Wunschimmobilie rein rechnerisch leisten könnten. Die Frage ist, ob sie sich das auch leisten wollen – und viele sind da im Moment zögerlich.“ lange Zeit bewegte sich die monatliche Finanzierungsrate bei bei vergleichbaren Immobilien ungefähr auf dem Niveau der aktuellen Mietzahlung. Nun müssen Immobilienkäufer für die Monatsrate bei der Finanzierung des Eigenheims wieder tiefer in die Tasche greifen. ist in den meisten Fällen ein höherer monatlicher Betrag notwendig. „Aktuell ist die Situation wieder ähnlich wie früher: Die Finanzierung einer Immobilie läuft nicht mehr nebenbei, sondern es muss in die Tilgung gespart werden. Das erfordert Disziplin – und ist gleichzeitig eine der besten und sichersten Arten der Altersvorsorge“, erklärt Michael Neumann. (tk)

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Immobilienmarkt 2023: Quo vadis und was ist Käufern zu raten?

Deutliche höhere Bauzinsen, ein Ende der Preisrallye bei Wohnimmobilien, die Inflation: 2022 war ein turbulentes Jahr für den Immobilienmarkt. Wohin entwickeln sich Zinsen und Preise 2023? Und sollten Käufer schnell zugreifen oder lieber abwarten? Das meinen Baufinanzierungsexperten.

Ein bewegtes Jahr für den Immobilienmarkt neigt sich dem Ende zu, das unter anderem geprägt war von rasant gestiegenen Baufinanzierungszinsen sowie in die Höhe geschnellter Baukosten. Bei Kaufinteressenten und angehenden Häuslebauern hat die Zinsentwicklung und nicht zuletzt die Inflation für Verunsicherung und Zurückhaltung gesorgt. Für viele ist der Traum vom Eigenheim in weite Ferne gerückt oder zumindest deutlich teurer geworden. Laut einer Umfrage des Vermittlers von Immobilienfinanzierungen Engel & Völkers Finance sagen über 60% der Bundesbürger, eine Immobilie ohne zusätzliches Kapital etwa in Form einer Erbschaft oder einer Schenkung nicht finanzieren zu können (AssCompact berichtete).

Zinsen dürften weiter anziehen

Nachdem sich die Bauzinsen nach einem zwischenzeitlichen Allzeithoch zuletzt wieder vorübergehend entspannt haben, stellt sich für viele Kaufinteressenten die Frage, ob sie schnell zugreifen sollten oder lieber abwarten. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, verweist vor dem Hintergrund der völlig neuen Marktsituation in einem Ausblick auf einen weiteren Zinsanstieg. Dies sei ein Argument, so Neumann, das für ein promptes Zugreifen beim richtigen Objekt spreche. Auch wenn es dem Experten zufolge derzeit schwer vorherzusagen sei, wie sich die Baufinanzierungszinsen konkret mittel- und langfristig entwickeln werden. „Die Baufinanzierungszinsen werden nicht wieder auf das extrem niedrige Niveau der letzten Jahre zurückfallen – die Zeiten des billigen Baugelds von einem Prozent oder weniger sind vorbei“, unterstreicht Neumann. „Im Gegenteil: Derzeit gehe ich davon aus, dass wir mit weiterhin steigenden Zinsen rechnen müssen. Der Bestzins für zehnjährige Zinsbindungen wird im Laufe des nächsten Jahres auf über 4% steigen“, so der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein weiter. So steile Anstiege wie 2022 seien aber nicht mehr zu erwarten.

Immobilienpreise geben nach – Chancen für Käufer?

Nachdem sich die Preise für Wohnimmobilien jahrelang nur in eine Richtung entwickelten – nämlich nach oben – ist diese Dynamik nun zum Erliegen gekommen. Nach Ansicht von Tomas Peeters, Vorstandsvorsitzender der Baufi24 Baufinanzierung AG und CEO der Bilthouse-Gruppe, verbessern sich 2023 die Argumente für einen Immobilienerwerb. „Für potenzielle Häuslebauer und Wohnungskäufer in spe haben sich die Perspektiven nach dem schockartigen Anstieg der Bauzinsen aber eindeutig wieder aufgehellt, wie die fallenden Immobilienpreise verdeutlichen“, meint Peeters. Perspektiven für Käufer sieht auch Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft des Vermittler privater Baufinanzierungen Interhyp: „Der Markt ist derzeit sehr volatil. Preisrückgänge, mehr Immobilien im Markt und Zinsdellen bieten Käuferinnen und Käufern neue Chancen.“ Zwischen Mai und November hätten die Preise von Wohnimmobilien in den deutschen Großstädten laut Peeters von 4% in Berlin bis zu 10% in Stuttgart nachgegeben.

Aber wohl kein Preisabfall in der Breite

Ein flächendeckender Preisrutsch sei Michael Neumann zufolge aber nicht zu erwarten, vielmehr werde sich der Markt 2023 kleinteiliger ausdifferenzieren. „Einige Lagen und Objekte bleiben stabil auf dem jetzigen Niveau oder werden nur geringfügig billiger. Bei anderen müssen die Verkäufer dagegen deutlich von ihren jetzigen Vorstellungen Abschied nehmen und sie zum Teil zu wesentlich geringeren Preisen anbieten“, sagt Neumann.

Immer mehr Menschen zieht es von den Großstädten ins Umland, wie unter anderem eine Auswertung des Wirtschafts- und Immobiliendatenanbieters empirica regio vor Kurzem zeigte (AssCompact berichtete). In den Speckgürteln sollte 2023 niemand auf einen Preisrutsch hoffen, warnt Neumann. Hier seien die eigenen vier Wände günstiger als in der Großstadt und wertstabil. Anders die Lage vermutlich im ländlichen Raum sein angesichts weiter Wege.

Käufer sollten Verhandlungsspielraum nutzen

„Auch wenn es 2023 keinen Preissturz geben wird – weder bei den Finanzierungskosten noch bei den Immobilienpreisen – werden wir günstigere Objekte am Markt sehen. Vor allem haben wir nun keinen Verkäufermarkt mehr. Ich rate Menschen, die 2023 eine Immobilie kaufen wollen, mutig in die Preisverhandlung zu gehen und den Spielraum auszuloten“, empfiehlt Michael Neumann. Das gelte vor allem für ältere Häuser oder sanierungsbedürftige Wohnungen oder für ländliche Lagen.

Der Mut könne sich auszahlen, meint Mirjam Mohr von Interhyp. Käufer sollten sich auf diese Gespräche gut vorbereiten und vorab am besten mit einem Experten sprechen. „So bekommen sie ein besseres Gefühl dafür, an welchen Punkten sie bei der Verhandlung ansetzen können“, so der Rat von Mohr. (tk)

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Bauzinsen entspannen sich, bleiben aber unter Druck

Seit Ende Oktober sind die Zinsen für Baufinanzierungen wieder leicht gesunken. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, lässt sich von einer Trendwende aber nicht sprechen. Nach einem ruhigen Jahresausklang könnten die Bauzinsen Anfang 2023 wieder anziehen.

Im November ist die Inflation leicht zurückgegangen und auch die Konjunkturdaten aus Deutschland präsentierten sich zuletzt besser als erwartet. Zudem wird erwartet, dass die Europäische Zentralbank (EZB) in ihrer Sitzung diese Woche einen etwas kleineren Zinsschritt vollziehen wird. Auf den Finanzmärkten und bei den Zinsen für Baufinanzierungen hat dies für eine leichte Entspannung gesorgt. Laut Dr. Klein beträgt der repräsentative Bestzins für ein zehnjähriges Darlehen 3,12% zum Stand 12.12.2022. Der diesjährige Höchstwert lag Ende Oktober 0,76 Prozentpunkte darüber.

Ruhiger Jahresausklang bei den Bauzinsen

Für die kommenden Wochen geht Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, nicht mehr von plötzlichen Zinssprüngen aus. „Bis Weihnachten dürfte bei den Bauzinsen etwas Ruhe einkehren. Die kommende Zinsanhebung der EZB ist in den Kreditkonditionen schon eingepreist und aktuell gibt es keine Signale für sehr deutliche Zinsanstiege“, so Neumann in seinem aktuellen Zinskommentar.

Entspannung wohl nur vorübergehend

Von einer generellen Trendwende kann nach Ansicht von Neumann aber noch nicht die Rede sein. Vielmehr würden die Bauzinsen unter Druck bleiben. „Wann die Inflation tatsächlich dauerhaft und vor allem deutlich runtergeht, ist noch nicht abzusehen. Wenn die Erwartungen bis weit ins nächste Jahr hoch bleiben – und davon gehe ich momentan aus –, muss die EZB in den ersten Monaten 2023 die Geldpolitik weiter straffen. Und dann ziehen auch die Zinsen für Immobilienfinanzierungen wieder an, führt Neumann weiter aus. Die Entspannung bei den Bauzinsen dürfte also nur vorübergehend sein und Teil von normalen Schwankungen. Michael Neumann erwartet auch in den kommenden Monaten eine Abfolge von Abwärts- und Aufwärtsbewegungen.

Deutlich schlechtere Bedingungen für Kaufinteressenten

Auch wenn die Bauzinsen zuletzt gesunken sind, kommt die Nachfrage nach Baufinanzierungen noch nicht wieder in Schwung. „Die Bedingungen für Kaufinteressenten haben sich massiv verschlechtert. Das Zinsniveau, das sich eigentlich nur wieder normalisiert hat, hat das jetzt deutlich gemacht“, sagt Neumann. Kaufinteressenten müssen deutlich mehr Eigenkapital aufbringen. Mit den Immobilienpreisen hätten sich laut Neumann auch die Erwerbsnebenkosten in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt. Zusätzlich hätten fast alle Bundesländer sukzessive ihre Grunderwerbsteuer von ursprünglich 3,5% auf teilweise 6,5% erhöht. Zudem setzen die Banken angesichts der Inflation andere Lebenshaltungs- und Bewirtschaftungspauschalen an und senken zum Teil den maximalen Beleihungswert. „Für viele Normalverdiener ist es unter den aktuellen Bedingungen nicht oder nur schwer möglich, die eigene Immobilie zu finanzieren, meint der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. Er appelliert an die Politik: „Wir brauchen dringend eine Förderung für den Ersterwerb von Wohneigentum und Programme, die jungen Familien helfen.“ (tk)

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Auf und Ab bei den Bauzinsen

Bei den Bauzinsen sind derzeit erhebliche Schwankungen zu beobachten. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein, rechnet auch in den kommenden Monaten mit stärkeren Auf- und Abwärtsbewegungen. Die Zinsen könnten tendenziell weiter steigen.

In den vergangenen Wochen zeigten sich die Zinsen für Baufinanzierungen sehr volatil. Als Ursache für die Schwankungen nennt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein, die extreme Unsicherheit an den Märkten. „Jede Meldung zur Entwicklung der Inflation, zu Wirtschaftsdaten und zur Strategie der Zentralbanken kann deutliche Zinsbewegungen auslösen“, erklärt Neumann.

In Erwartung der deutlichen Leitzinsanhebung der Europäischen Zentralbank im Oktober seien die Baufinanzierungszinsen zuvor stark nach oben geklettert. Innerhalb von zwei Wochen waren sie um rund 0,6 Prozentpunkte gestiegen. In der Annahme, dass sei es mit den deutlichen Zinsschritten erst einmal gewesen, gaben die Zinsen anschließend nach. Die Ankündigung von EZB-Chefin Christine Lagarde, auch künftig konsequent gegen die Inflation vorzugehen, habe die Zinsen wieder steigen lassen. Zinsdämpfend wirke dagegen die Annahme, dass die Inflation in den USA ihren Höhepunkt erreicht haben könnte, sowie rückläufige Preise für Strom und Gas.

Geht es mit dem Zick-Zack-Kurs der Bauzinsen 2023 weiter?

Aktuell liegt der repräsentative Bestzins von Dr. Klein bei 3,52% (Stand: 21.11.2022) und bewegt sich damit rund 0,3 Prozentpunkte unter dem Niveau vom Oktober. Für die verbleibenden Wochen des Jahres 2022 rechnet Michael Neumann nicht mit signifikanten oder nachhaltigen Veränderungen. Doch tendenziell sei ein weiterer Anstieg möglich. „Dass die Bauzinsen im ersten Halbjahr 2023 weiter ansteigen, ist wahrscheinlich“, so die Prognose von Neumann. Seiner Einschätzung nach dürfte sich die Inflation in den kommenden Monaten auf hohem Niveau verfestigen und der EZB keinen Anlass geben, Entspannungssignale zu senden. „Wenn die EZB mit ihrer Kommunikation den Boden bereitet für deutlichere Zinsschritte als sie heute erwartet werden, dürfte das die Zinsen wieder unter Druck setzen“, sagt Neumann weiter. Die Geschwindigkeit der Zinserhöhungen dürfte sich vermutlich verlangsamen und sehr große Zinsschritte würden seltener.

Verunsicherte Käufer mit erhöhtem Beratungsbedarf

Aufgrund der aktuellen Zinssituation erwartet der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein einen erhöhten Beratungsbedarf bei Baufinanzierungen. Denn bei den Kunden herrscht Unsicherheit – auch was das Thema Nebenkosten angeht angesichts herrsche Unsicherheit. Es stellt sich die Frage, wie es mit den Energiepreisen weitergeht und welche Modernisierungen in die Finanzierung aufgenommen werden können. (tk)

Baufinanzierung: Deutlicher Rückgang der Kreditsummen

Das steigende Zinsniveau hat weiter Auswirkungen auf die Finanzierungen. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, ist die durchschnittliche Darlehenssumme im Oktober auf 277.000 Euro gesunken. Zu Beginn des Jahres lag sie noch bei bei 317.000 Euro.

Der Monat Oktober zeichne sich gleich in verschiedener Hinsicht als Rekordmonat aus, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Wie der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) zeigt, hat die sogenannte Standardrate im Oktober die Marke von 1.500 Euro geknackt. Somit hat sie innerhalb eines Monats um mehr als 110 Euro zugelegt, in den vergangenen sechs Monaten sogar um mehr als 400 Euro. Die Standardrate bezieht sich auf die Musterrechnung für Baufinanzierungen mit den Parametern von 300.000 Euro Darlehenssumme, 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf sowie zehn Jahren Zinsbindung. Vergleicht man die Rate mit den Vorjahreswerten, wird die rasante Dynamik im Bereich Finanzierung im Jahr 2022 deutlich: Betrug die Standardrate im Oktober 2021 noch 810 Euro, hat sich die Summe mit 1.505 Euro nahezu verdoppelt.

Durchschnittliche Darlehenshöhe deutlich gesunken

Auch was die durchschnittliche Darlehenshöhe angeht, berichtet Michael Neumann von einem Wert, der ins Auge falle: Infolge der veränderten Bedingungen auf dem Finanzierungsmarkt ist ein deutlicher Rückgang der aufgenommenen Kreditsummen zu beobachten. So haben Kaufwillige im Oktober ihre Darlehenshöhe auf durchschnittlich 277.000 Euro zurückgeschraubt. Zu Beginn des Jahres lag die Durchschnittssumme noch bei 317.000 Euro.

Tilgungssatz bei 2%

Wie die Darlehenshöhe ist in den vergangenen Monaten auch der anfängliche Tilgungssatz kontinuierlich gesunken. Laut Michael Neumann wurden Erst- und Anschlussfinanzierungen im Oktober durchschnittlich mit einer Anfangstilgung von exakt 2% beauftragt – und liegen somit genau an der Grenze des empfohlenen Wertes zwischen 2% und 3%. Mit einer niedrigen Tilgung wollen viele Kreditnehmer ihre Baufinanzierung noch bezahlbar halten. Wer niedriger tilgt, braucht aber länger, um das Darlehen abzubezahlen. Bei einer geringen Tilgung bleibe zudem die Restschuld, die nach Rückzahlung der Erstfinanzierung offen ist, auf einem hohen Niveau – und mit ihr das Zinsänderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung, wie der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein unterstreicht.

Zinsbindung nimmt wieder zu

Im Oktober wählen wieder mehr Kreditnehmer eine längere Zinsbindung. Im Schnitt lassen sich Kaufwillige ihren Zins für einen Zeitraum von 13 Jahren und zwei Monaten festschreiben. Seit Februar dieses Jahres gab es Michael Neumann zufolge eine deutliche Tendenz zu einer kürzeren Festschreibung der Zinsbindung. Nun weist der Trend erstmals wieder hin zu einer längeren Zinsbindung.

Beleihungsauslauf weiter rückläufig

Weiter nach unten geht es auch im Oktober mit dem fremdfinanzierten Anteil am Beleihungswert der Immobilien. Der Beleihungsauslauf verringert sich minimal von 80,71% im September auf 80,68%, das heißt aber auch, dass das eingesetzte Eigenkapital der Bau- und Kaufwilligen weiterhin sehr hoch ist.

Nachfrage nach Forward-Darlehen sinkt weiter

Bei den Forward-Darlehen geht die Nachfrage auch im Oktober weiter zurück auf 3,97% – innerhalb eines Monats um mehr als einen ganzen Prozentpunkt. Bei den KfW-Darlehen war im vergangenen Monat wieder ein leichter Aufwind: Sie kommen auf einen Anteil von insgesamt 3,32%, gegenüber dem Vorjahresmonat (5,11%) bewegt sich ihre Nachfrage aber immer noch auf einem niedrigen Niveau. (tk)

Über 90% der jungen Menschen möchten ein Eigenheim

Trotz der unsicheren Krisenzeiten wünschen sich junge Leute ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung. Dies geht aus einer Umfrage des Kreditvermittlers Dr. Klein hervor. Demnach wollen 92% der unter 30-Jährigen eine eigene Immobilie kaufen – vor allem aus emotionalen Motiven.

Sind die eigenen vier Wände in Zeiten von Krieg und Krisen bei jungen Menschen noch ein Thema? Einer repräsentativen Umfrage des Kreditvermittlers Dr. Klein zufolge ja. So möchten 92% der 18- bis 29-Jährigen eine eigene Immobilie kaufen. 60% der jungen Leute haben sich bereits konkret mit dem Kauf befasst – und haben konkrete Vorstellungen. So möchte über die Hälfte der Befragten selbst darin wohnen, rund ein Drittel plant eine Kombination aus Eigennutzung und Vermietung. 15% fasst die eigene Immobilie als reines Mietobjekt ins Auge.

Wer selbst im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung leben möchte, für den zählt besonders das schöne Lebensgefühl in der eigenen Immobilie (89%) und die Möglichkeit, die eigenen vier Wände selbst gestalten zu können (88%). Für diejenigen, die eine Immobilie zur Vermietung kaufen würden, rangiert ein dauerhaftes Zusatzeinkommen an erster Stelle (88%).

Junge Kaufinteressenten geben sich abwartend

Laut der Umfrage von Dr. Klein ist ein zeitnaher Kauf für die meisten Interessierten allerdings kein Thema. 53% der jungen Menschen wollen noch mindestens fünf Jahre warten. Als Gründe werden insbesondere die Inflation und die aktuell hohen Lebenshaltungskosten genannt sowie den gestiegenen Zinsen. Manchen ist auch die weltpolitische Lage derzeit zu unsicher.

„Es ist eine Reise, auf die man sich begibt. Die Wunschimmobilie ist meist nicht von heute auf morgen gefunden“, sagt Dorothee Stattrop, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Krefeld. Es zeige sich auch in der Praxis, dass Immobilienkauf ein Thema ist, das Zeit brauche.

Gesunkene Nachfrage eröffnet Chancen

Immobiliensuchende können von der veränderten Marktlage aber auch profitieren. „Aktuell ist die Nachfrage nicht so hoch und daher die Konkurrenz bei Besichtigungen kleiner. Es gibt dadurch wieder mehr Verhandlungsspielraum bei den Preisen“, so Stattrop.

Für 8% ist Eigenheim kein Thema

Die 8% der Befragten, für die eine Eigenheim nicht in Frage kommt, führen finanzielle Gründe an: Rund zwei Drittel sagen, sich weder jetzt noch in Zukunft eine Immobilie leisten zu können. Für über die Hälfte stellt eine Immobilie einen finanziellen Klotz am Bein dar und 59% der Befragten hält Mieten einfach für flexibler.

Finanzierung als wichtigster Punkt

Die wichtigste Frage für alle jungen Leute, die sich ein Eigenheim wünschen, ist die der Finanzierung. Laut Dr. Klein haben sich drei Viertel der Umfrageteilnehmenden bereits damit auseinandergesetzt, ob sie sich eine Immobilie leisten können. Erst an zweiter Stelle steht die Frage nach der Lage und dem Wohnort. „So früh wie möglich sollte die Frage beantwortet werden: Was kann und will ich mir leisten? Darauf baut der Finanzierungsrahmen auf“; betont die Spezialistin Stattrop. Sie empfiehlt: „Wenn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden aufkommt, sollte die Differenz zwischen geplanter Monatsrate und Miete beiseitegelegt und angespart werden. So bekommt man ein Gefühl, ob die Finanzierung im Alltag gut zu stemmen ist.“ (tk)

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