Dr. Klein & Co. AG

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Baufinanzierung: Tiefstand bei Tilgungen

Die gestiegenen Kosten für ein Eigenheim hinterlassen Spuren bei den Finanzierungen. So sinkt der anfängliche Tilgungssatz kontinuierlich und bewegt sich im September in die Nähe der Marke von 2%. Dies zeigen aktuelle Daten des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein.

Die inzwischen höheren Kosten für die eigenen vier Wände machen sich bei den Finanzierungen bemerkbar. Während die Tilgungsrate kontinuierlich sinkt, steigt die durchschnittliche monatliche Rate für eine Finanzierung. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, näherte sich der anfängliche Tilgungssatz bei Erst- sowie Anschlussfinanzierungen im September von oben der 2%-Marke. Dies geht aus dem aktuellen Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) hervor.

Um sich trotz steigender Bauzinsen den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können, entscheiden sich Finanzierungskunden für einen niedrigen Tilgungssatz, um die monatliche Rate möglichst niedrig zu halten.

Gemeinhin empfohlen wird eine anfängliche Tilgung zwischen 2% und 3%. Allerdings würden Kreditinstitute Michael Neumann zufolge derzeit wieder vermehrt Anfangstilgungen von 1% anbieten. Kaufwillige, die mit einer niedrigen Tilgung in ihre Finanzierung starten, könnten als Ergänzung auf Sondertilgungen setzen, um flexibel zu bleiben.

Durchschnittliche monatliche Finanzierungsrate auf neuem Jahreshoch

Was die Dr.-Klein-Standardrate angeht, berichtet Michael Neumann für September von einem neuen Hoch, nachdem im August ein leichter Rückgang zu verzeichnen war. Die Standardrate zeigt die durchschnittliche monatliche Rate für ein Darlehen von 300.000 Euro mit 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung. Im September erreichte die Standardrate ein neues Jahreshoch von 1.393 Euro. Gegenüber dem Vorjahresmonat bedeutet dies eine Erhöhung um 603 Euro.

Schwankungen bei Zinsbindung

Bei der durchschnittlichen Zinsbindung ist in den vergangenen Monaten ein leichtes Auf und Ab zu beobachten. Für September war laut Michael Neumann eine vorsichtige Erhöhung erkennbar. Immobilienkäufer sicherten sich den ihnen angebotenen Zinssatz für knapp 13 Jahre und damit 3,5 Monate weniger als vor einem Jahr.

Niedrigere Darlehenshöhe

Ein Rückgang war im September bei der durchschnittlichen Darlehenshöhe zu verzeichnen. Kaufwillige haben bei den Banken eine Baufinanzierung von rund 286.000 Euro aufgenommen. Im Vormonat betrug die Durchschnittssumme der Darlehen noch 299.000 Euro.

Beleihungsauslauf verringert sich

Der Beleihungsauflauf ging von August auf September um rund 0,6% zurück. Mit insgesamt 80,71% bewegte er sich deutlich unter dem Vorjahreswert, der sich bei 84,25% einpendelte.

Weniger Forward-Darlehen

Der Anteil von Forward-Darlehen verringerte sich im September um fast einen Prozentpunkt auf 5,14. Auch KfW-Kredite wurden Michael Neumann zufolge zuletzt wenig genutzt: Im September lag deren Anteil am gesamten Baufinanzierungsvolumen bei lediglich 2,63%. Im Vorjahresmonat waren es noch 5,33%. (tk)

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Baufinanzierung: Darlehenssummen steigen wieder

Aufgrund der Zinsdelle leihen sich Immobilienkäufer und Bauherren wieder mehr Geld von der Bank. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, erhöhte sich die durchschnittliche Darlehenshöhe im August im Vergleich zum Vormonat um 11.000 Euro auf 299.000 Euro.

Erstmals seit Jahresbeginn sind die Bauzinsen zuletzt vorübergehend wieder gesunken. Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer nutzten dies, um sich wieder höhere Beträge von der Bank zu leihen. Die durchschnittliche Darlehenshöhe legte im August um 11.000 Euro gegenüber dem Vormonat auf 299.000 Euro zu. Dies berichtet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB).

Wie viel günstiger Baugeld im August war, zeigt die Standardrate von Dr. Klein. Im August betrug die Rate – berechnet für ein Darlehen über 300.000 Euro mit 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf – insgesamt 1.275 Euro. Das sind 58 Euro weniger als noch im Juli. Vor einem Jahr fiel für ein Darlehen dieser Größenordnung noch eine Rate von 788 Euro an – knapp 62% weniger als jetzt.

Zinsbindung und Tilgung sinken weiter

Seit Februar wird die durchschnittliche Zinsbindung fortwährend kürzer. Mit zwölf Jahren und rund zehn Monaten sichern sich Darlehensnehmer ihren Zinssatz im August für einen deutlich kürzeren Zeitraum als im Vorjahr. Im August 2021 war die Zinsbindung noch rund sechs Monate länger.

Für den Traum vom Eigenheim entscheiden sich Darlehensnehmer laut Michael Neumann vermehrt für eine niedrigere Tilgung. Im August geht die durchschnittliche Tilgung auf 2,19% zurück. Gegenüber dem Jahresanfang zeigt sich eine Differenz von knapp 0,5 Prozentpunkten.

Keine Veränderung bei Beleihungsauslauf

Trotz höherer Darlehenssummen bleibt der Beleihungsauslauf im August konstant bei 81,33%. Michael Neumann zufolge bringen Käufer also relativ viel Eigenkapital in die Finanzierung ein. Vor einem Jahr betrug der durchschnittliche Beleihungsauslauf 84,56%.

Nachfrage nach Forward-Darlehen zieht leicht an

Die Nachfrage nach Forward-Darlehen hat im August leicht zugenommen. Ihr Anteil stieg um 0,11% im Vergleich zum Juli auf jetzt 6,01%. Der Anteil von KfW-Darlehen ist mit 2,62% eher gering. Im Juli war er noch etwas höher mit 3,15%. (tk)

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Baufinanzierung: Zinsbindung und Tilgung sinken

Aufgrund der gestiegenen Bauzinsen entscheiden sich Kunden bei der Finanzierung ihrer Immobilie für eine kürzere Zinsbindung und eine niedrigere Anfangstilgung, wie aktuelle Daten des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein für Juli zeigen. Auch die Kreditsumme nimmt weiter ab.

Die gestiegenen Kosten für das Eigenheim hinterlassen Spuren bei den Finanzierungen. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, wählten Darlehensnehmer im Juli kürzere Vertragslaufzeiten und eine geringere Anfangstilgung. Wie der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) zeigt, ist die durchschnittliche Zinsbindung für Immobiliendarlehen erstmals seit Anfang 2016 wieder unter die Marke von 13 Jahren gesunken: Im Juli sicherten sich Immobilienkäufer und Bauherren die Zinsen für rund zwölf Jahre und zehn Monate. Bereits in den Monaten zuvor war die Entwicklung hin zu einer kürzeren Zinsbindung zu beobachten. Im Februar betrug die Zinsbindung im Schnitt noch knapp über 14 Jahre.

Niedrigere Anfangstilgung

Neben diesem Hebel, um die monatliche Rate der Finanzierung zu verringern, setzen Kunden alternativ auf eine niedrigere anfängliche Tilgung. Wie Michael Neumann weiter mitteilt, hat sich die Anfangstilgung seit Februar von 2,74 auf 2% im Juli verringert.

Kreditsumme geht weiter zurück

Außerdem versuchen Käufer und Bauherren, bei der Darlehenshöhe die gestiegenen Kosten auszugleichen und leihen sich weniger Geld von der Bank. Betrug die durchschnittliche Kreditsumme im Dezember 2021 noch 319.000 Euro, liegt sie im Juli bei 288.000 Euro – rund 30.000 Euro weniger. In sinkenden Immobilienpreisen sieht der Vorstandsvorsitzende der Dr. Klein Privatkunden AG nicht die Ursache für diese Abwärtsbewegung. Eher seien Ausweichtendenzen hin zu kostengünstigeren Lösungen zu beobachten, so Neumann: statt eines eigenen Bauvorhabens der Kauf einer Bestandsimmobilie, statt der Wunschlage eine weniger zentrale Gegend.

Standardrate nimmt zu

Auch wenn die Zinsen für Baufinanzierungen wieder unter die Marke von 2,5% (Bestzins: 2,42% zum Stand 10.08.2022) gesunken sind, so legt die Standardrate im Vergleich zum Juni im Juli aber nochmals um 40 Euro auf 1.333 Euro zu. Gegenüber dem Vorjahresmonat sind es sogar 545 Euro mehr. Diese Rate ist berechnet für ein Darlehen über 300.000 Euro mit 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf.

Auch beim Beleihungsauslauf geht es leicht nach oben

Eine leichte Aufwärtsentwicklung ist den Zahlen von Dr. Klein zufolge auch beim Beleihungsauslauf zu beobachten: Der fremdfinanzierte Anteil am Immobilienwert betrug im Juli 81,33%. Im Juni waren es 80,16%. Trotz des derzeitigen finanziellen Drucks lasse das auf eine hohe Sicherheitsorientierung der Darlehensnehmer schließen und auf einen signifikanten Eigenkapitaleinsatz, wie Neumann weiter ausführt.

Forward-Darlehen: Boom erst einmal vorüber

Als es mit dem rasanten Zinsanstieg zu Jahresbeginn losging, zog die Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen rapide an. Neben der Option, kostenfrei umzuschulden – möglich nach 10,5 Jahren ab Vollauszahlung des Darlehens – waren auch Forward-Darlehen gefragt. Im Februar lag der Anteil von Forward-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen bei rund 11,5%. In den Folgemonaten sank er auf knapp 10% und im Juli betrug der Anteil nur noch 5,9%. So hoch war der Anteil in etwa Ende des vergangenen Jahres. (tk)

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Konditionen und Service: Diese Direkt-Baufinanzierer punkten

Das Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) hat Direkt-Baufinanzierer in Sachen Service und Konditionen beleuchtet. Die Branche schneidet insgesamt gut ab, Verbesserungsbedarf sehen die Tester allerdings vor allem beim Service per E-Mail. Drei Unternehmen erhalten die Note „sehr gut“.

Im Rahmen der Studie hat das Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) elf Baufinanzierer unter die Lupe genommen, darunter sechs Online-Vermittler von Baufinanzierungskrediten sowie fünf Direktbanken. Der Service der Unternehmen wurde inform von verdeckten Telefon- und E-Mail-Tests, Prüfungen der Internetauftritte sowie einer Analyse der Websites ermittelt. Außerdem erfolgte eine Auswertung der Konditionen. Auf Grundlage offizieller Unternehmensangaben wurden die Effektivzinssätze und Leistungen in den Kategorien Sofortfinanzierung, Forwardfinanzierung und Volltilgerdarlehen vergleichend bewertet. (Datenstand: 01.06.2022).

Branche schneidet insgesamt gut ab

In Sachen Service und Konditionen schneidet die Branche insgesamt mit einem guten Ergebnis ab. Drei Direkt-Baufinanzierern bescheinigt DISQ das Qualitätsurteil „sehr gut“, vier erhalten die Note „gut“. Zwei weitere Anbieter kommen auf ein befriedigendes Gesamtergebnis, während eine Direktbank nur mangelhaft abschneidet. Hier sprechen die Tester von „massiven Servicedefiziten“.

Unterschiede bei Konditionen

Im Vergleich zur Vorstudie 2020 haben sich die durchschnittlichen Effektivzinsen in allen sieben analysierten Produkt- und Laufzeitszenarien um bis zu 2,21 Prozentpunkte erhöht. Laut DISQ beträgt die Spanne zwischen dem teuersten und günstigsten Angebot bei einer Sofortfinanzierung mit fünfjähriger Laufzeit satte 0,47 Prozentpunkte.

Um sich vor weiter steigenden Zinsen zu schützen, können auch langfristige Forwardfinanzierungen abgeschlossen werden. Bei sieben Anbietern sind diese bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus möglich.

Luft nach oben vor allem beim Service per E-Mail

Nicht überzeugen können die Anbieter beim Service per E-Mail. Im Test gab es bei 29% der E-Mail-Anfragen keine Antwort. An den Hotlines stellen die Berater ihre Fachkenntnis unter Beweis, doch den Testern zufolge sind die Auskünfte teilweise nicht vollständig. Besser steht es in puncto Online-Service. Hier kommen die Baufinanzierer auf ein gutes Urteil, auch wenn nicht alle Internetauftritte über einen Online-Rechner verfügen. Für den Service vergeben die Tester den untersuchten Direkt-Baufinanzierern die Noten sehr gut bis mangelhaft.

„Eine entscheidende Bedeutung kommt einem Vergleich zu, der über Wohl und Wehe des geplanten Immobilienkaufs entscheiden kann. Erfreulich ist, dass die Anbieter mit den attraktivsten Konditionen fast ausnahmslos auch in puncto Service top sind“ erklärt Markus Hamer, Geschäftsführer des DISQ.

Diese Direkt-Baufinanzierer punkten mit Konditionen und Service

Testsieger der Studie mit dem Qualitätsurteil „sehr gut“ ist Interhyp. Den Testern zufolge punktet das Unternehmen mit dem besten Service: E-Mails werden bedarfsgerecht beantwortet und mit Mehrwert für die Kunden. Am Telefon würden die Mitarbeiter kompetent, souverän und freundlich beraten, wie es in der Studie weiter heißt. Auch der Online-Service erziele unter anderem aufgrund der sehr positiven Nutzerbewertungen ein gutes Ergebnis. Bei den Konditionen weist Interhyp in allen untersuchten Produktbereichen niedrige Effektivzinssätze auf.

Auf dem 2. Platz rangiert ebenfalls mit dem Qualitätsurteil „sehr gut“ Dr. Klein. Das Unternehmen hat in Sachen Konditionen die Nase vorn. Gleich bei vier von sieben Testszenarien seien die Zinsen (mit) am günstigsten, so die Tester. Außerdem werde eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit von durchschnittlich zehn Monaten angeboten. Überzeugen kann Dr. Klein auch mit seinen Serviceleistungen überzeugen. Im Vergleich der Anbieter führend ist laut DISC der Online-Service, etwa dank des sehr hohen Informationswertes des Internetauftritts.

Auf Rang 3 landet Check24, ebenfalls mit dem Qualitätsurteil „sehr gut“. Der Service überzeugt in allen Bereichen und ist insgesamt der zweitbeste aller untersuchten Unternehmen. Zudem biete Check24 attraktive Konditionen, vor allem im Bereich Sofortfinanzierung.

Weitere Direkt-Baufinanzierer im Test (alphabetisch): 1822direkt, Accedo, Comdirect, Consorsbank, DKB Deutsche Kreditbank, DTW Immobilienfinanzierung, ING und Planethome. (tk)

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Baufinanzierung: Darlehenssummen sinken

Infolge der teuren Baufinanzierungen nehmen Käufer und Bauherren kleinere Kreditbeträge auf. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, betrug die Darlehenshöhe im Juni im Schnitt 292.000 Euro – gegenüber 304.000 Euro vor einem Jahr. Auch die durchschnittliche Tilgung hat sich verringert.

Die seit Jahresbeginn deutlich gestiegenen Baufinanzierungszinsen bei anhaltend hohen Preisen sowie die höheren Lebenshaltungskosten machen den Immobilienkauf teurer. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein Privatkunden AG, leihen sich Käufer und Bauherren kleinere Summen von der Bank. Das lässt sich an der durchschnittlichen Darlehenshöhe ablesen: Im Juni nahmen Immobilienkäufer im Schnitt einen Kredit über 292.000 Euro auf, vor einem Jahr waren es noch 304.000 Euro, im Dezember 2021 sogar 319.000 Euro.

Standardrate 488 Euro höher als vor einem Jahr

Wie sehr die höheren Zinsen die Baufinanzierungen monatlich verteuern, zeigt laut Neumann die Standardrate, die die tatsächlichen Kosten zur Finanzierung einer Immobilie vergleichbar macht. So kostete ein Beispiel-Kredit mit den Parametern 300.000 Euro Darlehen, 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf bei zehn Jahren Zinsbindung im Juni 1.293 Euro. Das sind 488 Euro im Monat mehr als noch vor einem Jahr.

Durchschnittliche Tilgung niedriger

Neben den Zinsen entscheidet auch die Tilgung über die Höhe der monatlichen Rate. Wie der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung weiter zeigt, ist die durchschnittliche Tilgung, mit der Darlehensnehmer in ihre Finanzierung starten, im Juni abermals gesunken. Mit 2,26% ist sie so niedrig wie zuletzt vor neun Jahren. Grundsätzlich befindet sich die Tilgungsrate damit aber noch im empfohlenen Bereich zwischen 2% und 3%.

Zinsbindung verkürzt sich

Für die Zinsbindung als weiterem Hebel, um die monatliche Rate möglichst niedrig zu halten, ergibt sich folgende Entwicklung: Neumann zufolge wird die durchschnittliche Zinsbindung seit Beginn des Jahres immer kürzer. Im Juni lag sie bei 13 Jahren und betrug damit vier Monate weniger als noch im Mai. Bei kurzer Zinsbindung mahnt der Baufinanzierungsexperte jedoch zu Vorsicht: je kürzer die Zinsbindung, desto höher die Restschuld nach Ablauf der ersten Finanzierungsrunde. Sollte das Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung höher sein, fallen die teureren Konditionen auf eine größere Summe an.

Beleihungsauslauf steigt wieder leicht, aber geringer als im Vorjahr

Der Beleihungsauslauf nimmt im Juni wieder leicht zu auf 80,16%, bleibt damit aber nach wie vor unter dem Wert des Vorjahres von 83,39%.

Forward-Darlehen weniger gefragt

Wie Neumann weiter mitteilt, ist die Nachfrage nach Forward-Darlehen gegenüber den Vormonaten gesunken. Mit 7,3% würden sie jedoch noch immer einen nennenswerten Anteil an den Darlehensarten ausmachen. Vor einem Jahr belief sich der Anteil auf 6,52%. KfW-Darlehen sind nach wie vor eher gering vertreten – auf sie entfallen lediglich 2,76%. (tk)

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Zinswende angekündigt: Was bedeutet das für die Bauzinsen?

Die Europäische Zentralbank (EZB) will im Juli ihre Anleihekäufe beenden und dann den Leitzins im Euroraum anheben. Was die Erhöhung für die Baufinanzierungszinsen bedeutet und wie sich dies auf die Preise für Wohnimmobilien auswirken dürfte, dazu haben Experten Einschätzungen abgegeben.

Die Europäische Zentralbank (EZB) beendet Anfang Juli ihre Anleihekäufe. Dann soll eine Anhebung des Leitzinses im Euroraum um 0,25 Prozentpunkte erfolgen (AssCompact berichtet hier). Es ist die erste Erhöhung seit über zehn Jahren. Ein weiterer Zinsschritt könnte im September folgen. Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft beim Vermittler privater Baufinanzierungen Interhyp, begrüßt dieses klare Signal: „Denn es schafft Klarheit für den Kapitalmarkt und ist eine Möglichkeit, der hohen Inflation, die unseren Wohlstand gefährdet, etwas entgegenzusetzen.“ Doch was bedeutet dieser Schritt für die Baufinanzierungszinsen und die Immobilienpreise?

Wie entwickeln sich die Baufinanzierungszinsen?

Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein, sieht weiteres Aufwärtspotenzial und Bewegung auf dem Immobilienmarkt. Er erklärt zur EZB-Ankündigung: „Mit dem weiteren Anstieg der Inflationsraten war die EZB quasi gezwungen, eine Zinsanhebung zu kommunizieren. Deshalb sind die Zinsen für Baufinanzierungen zuletzt wieder sichtbar angezogen.“ Der Zins für ein repräsentatives zehnjähriges Darlehen betrage aktuell 2,64% (Stand: 08.06.2022). Das ist rund drei Mal so viel wie Ende 2021. Kurzfristig könnte sich dieser Anstieg fortsetzen, schätzt Klein. Denn nach Bekanntwerden des EZB-Entscheids zeige die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen einen starken Ausschlag nach oben, und das habe direkten Einfluss auf Baufinanzierungszinsen, so Klein weiter.

Kein rasanter Anstieg wie zu Jahresbeginn, aber weiter Aufwärtspotenzial

Nachdem die Bauzinsen in den ersten Monaten des Jahres rasant zugelegt hatten, zeigte sich die Dynamik zuletzt abgeschwächt. Michael Neumann rechnet auch für die kommenden Monate nicht mehr mit einer so drastischen Entwicklung wie zum Jahresanfang.

Er geht aber von einem weiter steigenden Niveau bei hoher Volatilität aus. Noch sei nicht abzusehen, wann die Inflationsrate ihren Zenit erreicht habe und wie die EZB weiter vorgehen werde, so der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. Zudem bleibt das wirtschaftliche Risiko bestehen, das die Abhängigkeit Deutschlands vom Energielieferanten Russland darstellt. Bundesanleihen büßen deshalb an Attraktivität ein, was ihre Rendite steigen lässt – und damit auch die Baufinanzierungszinsen. Michael Neumann geht demzufolge davon aus, dass die Bauzinsen im Jahresverlauf auf über 3% zulegen.

Mit einem weiteren Anstieg der Bauzinsen, aber langsamer als im ersten Halbjahr, rechnet auch die Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr: „Wenn die EZB im Sommer den Leitzins erhöht, erwarten wir keinen abrupten Anstieg beim Baugeld. Wir gehen von einem moderaten weiteren Anstieg aus, nachdem die Zeichen für eine straffere Geldpolitik nun gesetzt sind.“

Sie verweist ebenfalls auf die Renditen der langfristigen Bundesanleihen und Pfandbriefe. Auf diese hätten die Erwartungen an die Inflation und an die zukünftige Geldpolitik Einfluss. „Auch in der Vergangenheit haben wir bei Leitzinsentscheidungen meist keinen unmittelbaren Einfluss auf den Bauzins gesehen, sondern bereits im Vorfeld, weil die Märkte die Erwartungen an die Entscheidungen berücksichtigen“, so Mohr weiter. Auch die Interhyp-Vorständin sowie die Mehrzahl der monatlich von Interhyp befragten Experten halten eine Zunahme der Bauzinsen im Jahresverlauf auf 3% bis 3,5% für zehnjährige Darlehen für realistisch.

Was bedeuten höhere Zinsen für die Immobilienpreise?

Führen höhere Zinsen nun zu deutlich sinkenden Preisen für Wohnimmobilien? Michael Neumann von Dr. Klein hält dies zumindest auf absehbare Zeit für wenig realistisch, spricht aber von Bewegung im Markt. „Erste Indizien, dass die Preisdynamik abflaut, sehen wir vermutlich schon in diesem Quartal. Angesichts des aktuellen Zinsniveaus sind einige Käufer nicht mehr bereit, sich auf die hohen Immobilienpreise einzulassen – oder sie können sie sich schlichtweg nicht mehr leisten“, erklärt er. Ein Ende der rasanten Preisrallye erwartet der Experte am ehesten in weniger prosperierenden Lagen.

Derzeit ist die Nachfrage noch hoch, da Immobilienkäufer angesichts weiter steigender Zinsen noch schnell zuschlagen. Zugleich treibt das begrenzte Angebot die Preise. Der Neubau wird gebremst von hohen Baustoffpreisen und Lieferengpässen, zugleich würden laut Neumann derzeit weniger Eigentümer ihre Immobilie zum Verkauf anbieten aufgrund der hohen Inflation. „Bis sich das wieder auflöst und Immobilienpreise in größerem Ausmaß sinken, kann es noch lange dauern“, schätzt Neumann. (tk)

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Schwankungen bei Bauzinsen, Finanzierung bald noch teurer?

Wie entwickeln sich die Baufinanzierungszinsen angesichts von Inflation, wirtschaftlicher Unsicherheit und Anzeichen für eine Zinswende im Sommer? Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein, zeigen sich bei den Bauzinsen derzeit erhebliche Schwankungen.

Die Zinsen für Baufinanzierungen haben in den vergangenen Monaten rasant zugelegt – schneller als von Experten erwartet. Es wurden so deutliche Zinssprünge verzeichnet wie seit Jahren nicht. Gegenüber Ende 2021 haben sich die Zinsen inzwischen verdreifacht, erklärt Michael Neumann, Vorstand des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein. Der Zins für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung liege inzwischen bei 2,58% (Stand: 18.05.2022). Laut Neumann habe die Geschwindigkeit, mit der sich die Zinsen erhöhen, zuletzt allerdings abgenommen und aktuell seien erhebliche Schwankungen zu beobachten. Inflationserwartungen würden die Zinsen nach oben ziehen, Konjunkturrisiken sie dagegen dämpfen.

„Die Banken passen ihre Preise in sehr unterschiedlichen Zyklen an – einige täglich oder wöchentlich, andere unregelmäßig“, sagt Neumann. Neben Anhebungen wurden zuletzt auch Zinsen gesenkt, wie etwa bei der KfW. Häuslebauern, die eine Baufinanzierung brauchen, empfiehlt der Experte, die Angebote tagesaktuell vergleichen zu lassen.

Anzeichen für Zinswende im Sommer verdichten sich

Der Inflationsdruck auf die Europäische Zentralbank (EZB) wächst. EZB-Direktorin Isabel Schnabel hatte vor Kurzem gegenüber dem Handelsblatt erklärt: „Jetzt reicht es nicht mehr zu reden, wir müssen handeln.“ Und Schnabel weiter: „Aus heutiger Sicht halte ich eine Zinserhöhung im Juli für möglich.“ Finanzmarktbeobachter gehen davon aus, dass die EZB die Zinswende nun doch früher einleitet als erwartet und rechnen mit einem ersten Zinsschritt im Sommer, dem weitere folgen dürften. Auch Michael Neumann hält eine Zinswende bereits im Juli für sehr wahrscheinlich.

Kommt dann ein Zinssprung?

Was bedeutet das für die Bauzinsen? Laut Neumann habe der Markt den bevorstehenden Zinsschritt längst eingepreist. Er geht deshalb nicht von einem deutlichen Zinssprung als Folge einer Leitzinserhöhung aus. Dennoch sieht der Experte Anstiegspotenzial. „Tendenziell gehen die Baufinanzierungszinsen weiter hoch, denn es werden für dieses Jahr noch weitere Zinsanhebungen erwartet – und auch die 3%-Marke dürfte demnächst erreicht werden. Die Dynamik, mit der die Zinsen in den letzten Monaten gestiegen sind – die werden wir nicht mehr sehen“, so Neumann weiter.

Herausforderungen für Bauwillige

Der Traum von den eigenen vier Wänden wird immer kostspieliger. Dies liegt nicht nur an den gestiegenen Zinsen, sondern auch an der hohen Inflation. „Der Realeinkommensverlust macht sich sehr deutlich bemerkbar. Interessenten müssen jetzt nicht nur mehr für die eigenen vier Wände bezahlen, sondern auch für das tägliche Leben“, erklärt der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. Vor allem im sehr frühen Stadium der Planung müssten Bauwillige derzeit deutliche Preissteigerungen verkraften. (tk)

Baufinanzierungen so teuer wie zuletzt 2014

Die Kosten für Baufinanzierungen befinden sich derzeit auf dem Niveau von vor acht Jahren. Laut Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein liegt die Standardrate im April bei 543 Euro. 2014 waren allerdings die Immobilienpreise und deshalb auch die benötigten Darlehen deutlich niedriger.

Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung erläutert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, die Entwicklungen bei den Baufinanzierungen. Der aktuellen Analyse zufolge ist bei der Standardrate ein Rekordanstieg zu verzeichnen. So beträgt sie im April 543 Euro und damit 55 Euro mehr als im Vormonat – so viel kostet ein Immobilienkredit mit den Parametern 150.000 Euro Darlehenssumme, 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf im April.

Über die Standardrate lassen sich Kosten für Baufinanzierungen über einen langen Zeitraum vergleichen und die Darlehenssumme kann entsprechend hochskaliert werden. Laut Michael Neumann ist der Wert so hoch wie zuletzt im Jahr 2014. Damals waren die Immobilienpreise und daher auch die benötigten Darlehen aber deutlich niedriger.

Seit Anfang des Jahres 2022 haben die Bauzinsen sprunghaft zugelegt. In der Standardrate bedeutet dies gegenüber dem Jahresbeginn einen Unterschied von 129 Euro. Wie Michael Neumann zum Vergleich weiter ausführt, betrug die Differenz zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Wert im vergangenen Jahr gerade einmal 41 Euro.

Zinsbindungen etwas kürzer

Die durchschnittliche Zinsbindung hat sich im April wie schon im Vormonat weiter verringert. Erst- und Anschlussfinanzierer sichern sich das aktuelle Zinsniveau im Mittel für rund 13 Jahre und sieben Monate.

Nachfrage nach Forward-Darlehen leicht rückläufig

Auf 8,99% leicht zurückgegangen ist der Anteil von Forward-Darlehen. Er ist damit knapp 1% niedriger als noch im Vormonat. Nach wie vor etwas mehr nachgefragt als üblich wurden im April Anschlussfinanzierungen. Das mache sich laut Neumann auch im Beleihungsauslauf bemerkbar: So lag der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie im April auf einem sehr niedrigen Niveau von 79,89%.

Anfängliche Tilgung niedriger

Die hohen Zinsen und weiter steigende Immobilienpreise haben zur Folge, dass Darlehensnehmer mit einer niedrigeren Tilgung in ihre Finanzierung starten als in den vergangenen Monaten. So beträgt die anfängliche Tilgung durchschnittlich 2,47%. Ein Jahr zuvor waren es noch 2,78%. Dennoch bewegen sich Darlehensnehmer bei der Tilgung nach wie vor in der empfohlenen Spanne zwischen 2 und 3%.

Wenig Veränderung ist bei der durchschnittlichen Darlehenshöhe zu beobachten: Sie nahm im Vergleich zum Vormonat um 1.000 Euro auf 302.000 Euro zu, bewegt sich damit aber auf deutlich niedrigerem Niveau als noch im Januar 2022 mit 317.000 Euro. Doch seit Jahresbeginn ist auch der Anteil der Anschlussfinanzierungen gestiegen – und in der zweiten Finanzierungsrunde seien die Darlehen von Haus aus deutlich geringer, wie Michael Neumann weiter ausführt. (tk)

EZB wartet ab – Was heißt das für die Bauzinsen?

Anders als die US-Notenbank Fed hat die EZB die Zinswende noch nicht eingeläutet, sondern lässt sich weiterhin Zeit. Experten gehen durch die aktuell große Unsicherheit von weiter schwankenden und steigenden Baufinanzierungskonditionen aus.

In der jüngsten Ratssitzung hat die Europäische Zentralbank (EZB) noch keine konkreten Maßnahmen zur Einleitung der Zinswende beschlossen. Die europäischen Währungshüter belassen den Leitzins im Euroraum auf 0%. Immerhin bestätigte die EZB ihren Zeitplan, das Anleihekaufprogramm APP im dritten Quartal zu beenden.

Der weiter zurückhaltende Kurs der EZB könnte laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, für weiter schwankende und steigende Baufinanzierungskonditionen sorgen – auf einem Zinsmarkt, der derzeit ohnehin bereits zum Teil übertrieben sei.

Die Zinsen für Baufinanzierungen haben seit Jahresbeginn deutlich schneller zugelegt, als Experten erwartet hatten (AssCompact berichtete). „Die Bauzinsen sind schon im Vorfeld der EZB-Entscheidung auf mehr als 2% für zehnjährige Darlehen gestiegen. Wir erwarten einen weiteren Zinsanstieg“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft des Vermittlers privater Baufinanzierungen Interhyp.

Zinsmarkt zum Teil bereits übertrieben

Neben der hohen Inflation setze auch die US-Notenbank Fed die EZB unter Druck, Anleihekäufe zu beenden und die Zinsen zu erhöhen. „Mit Blick auf die USA preist der Markt für Europa bereits jetzt mehr Zinserhöhungen ein als wir in diesem Jahr sehen werden“, schätzt Neumann. Zum Teil sieht er aktuell eine Übertreibung des Marktes. „Vor diesem Hintergrund wäre auch ein Zinsniveau von 3% für zehnjährige Baufinanzierungen in 2022 vorstellbar – aus heutiger Sicht allerdings nicht mit rationalen Gründen zu erklären", so Neumann weiter.

„Die EZB steht in einem Dilemma: Sie muss aufgrund der Inflation die Geldpolitik straffen, gleichzeitig die Wirtschaft stärken und die Konjunktur nicht abwürgen“, erklärt Mirjam Mohr von Interhyp. Mit Zinserhöhungen gegen die steigende Inflation würde die EZB riskieren, die konjunkturelle Erholung abzuwürgen und Europa auf eine Rezession zusteuern zu lassen. Mit weiterhin günstigem Geld bieten die europäischen Währungshüter der Preissteigerung wiederum keinen Einhalt.

Weiter Schwankungen und Anstieg zu erwarten

Neumanns Auffassung nach würden von der jüngsten EZB-Sitzung keine deutlichen Impulse auf die Bauzinsen ausgehen. „Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen bleibt dennoch hoch. Durch die aktuellen großen Unsicherheiten könnten sie in den nächsten Wochen stark schwanken und weiter steigen – und damit auch die Bauzinsen. Solange die EZB nicht eine klare Position bezieht, wann welche Zinsschritte zu erwarten sind, setzen sich die Übertreibungen vermutlich erst einmal fort“, so der Experte. (tk)

Bauzinsen steigen schneller als erwartet

Die Zinsen für Immobilienkredite werden zulegen, das wurde am Markt vorhergesagt. Mit welcher Geschwindigkeit sie nun aber steigen, überrascht selbst Experten. Erstmals seit Langem ist die 2%-Marke geknackt worden. Damit verteuern sich Baufinanzierungen spürbar.

In den vergangenen Wochen haben die Zinsen für Immobilienkredite deutlich zugelegt. „Allein im März verteuerten sich zehnjährige Darlehen um rund 0,5 Prozentpunkte. Seit Jahresbeginn haben sich die Konditionen von 1% auf über 2% mehr als verdoppelt“, erklärt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft des Vermittlers privater Baufinanzierungen Interhyp. „Dass die Bauzinsen steigen werden, hatten viele prognostiziert – dass sie so schnell so stark steigen, kam für den Markt aber unerwartet.“

Baufinanzierungen spürbar teurer

Baufinanzierungen werden somit merklich teurer, wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) erläutert. Denn die Nachkommastellen hätten es in sich, wie die von Dr. Klein ermittelte Standardrate verdeutlicht. Die Rate basiert auf einer Musterrechnung mit den Parametern 150.000 Euro Darlehenssumme, 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf bei zehn Jahren Sollzinsbindung. So erhöhte sich die Rate von 439 Euro im Februar um fast 50 Euro auf 488 Euro im März. Das ist der bislang größte Anstieg innerhalb eines Monats, wie Neumann weiter ausführt. Eine höhere Rate war seit 2015 nicht zu verzeichnen.

Weiterer Anstieg m Jahresverlauf erwartet

Experten gehen davon aus, dass die Bauzinsen auf Jahressicht weiter zulegen. „Wir halten 2,5% bis 3% für zehnjährige Darlehen bis Jahresende für realistisch“, so die Prognose von Mirjam Mohr von Interhyp. „Wer einen Kredit benötigt, sollte sich frühzeitig vorbereiten, jetzt Konditionen vergleichen und die Auswirkungen eines weiteren Zinsanstiegs für sich durchrechnen“, empfiehlt sie. (tk)

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