Dr. Klein & Co. AG

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Steigende Inflation, stockende Wirtschaftserholung: Quo vadis Bauzinsen?

Von der Inflation unbeeindruckt ändert die EZB den Leitzins und den Umfang ihrer Anleihekäufe vorerst nicht. Doch die Anleiherenditen und folglich auch die Bauzinsen sind gestiegen. Michael Neumann von Dr. Klein rechnet in den kommenden Monaten mit kurzfristigen Zinssprüngen.

Die Inflation in Deutschland und im Euroraum steigt seit Monaten. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts (Destatis) wird die Inflationsrate hierzulande – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – im Oktober 2021 voraussichtlich +4,5% betragen. Die Europäische Zentralbank (EZB) lässt sich von dieser Entwicklung nicht beeindrucken. EZB-Präsidentin Christine Lagarde will weiterhin nicht von ihrem ultralockeren geldpolitischen Kurs abweichen und verändert den zentralen Leitzins und den Umfang ihrer Anleihekäufe vorerst nicht. Somit verharrt der Leitzins bei historisch niedrigen 0,0%. Doch was bedeutet dies für die Entwicklung der Bauzinsen?

Baufinanzierungszinsen haben zugelegt

Die Baufinanzierungszinsen werden von der Rendite der Bundesanleihen beeinflusst und in ihnen wiederum spiegeln sich die Marktprognosen. „Aktuell wird davon ausgegangen, dass uns die hohen Inflationsraten auch im ersten Halbjahr 2022 noch begleiten werden“, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. „Daher sind die Anleiherenditen in den letzten Wochen wieder leicht gestiegen und als Konsequenz sind auch die Baufinanzierungszinsen nach oben gegangen.“ Laut des Experten von Dr. Klein betrage der aktuelle deutschlandweit erhältliche Bestzins 0,71% (Stand: 28.10.2021), das sind rund 0,15 Prozentpunkte mehr als vor einem Monat. Regionale Angebote beginnen bei 0,52%.

Kurzfristige Zinsanstiege zu erwarten

Auch für die kommenden Monate schließt Michael Neumann Zinssprünge nicht aus: „Ich rechne damit, dass immer wieder aufflammende Inflationssorgen weiterhin zu kurzfristigen Zinsanstiegen führen können.“ Er gehe aber davon aus, dass diese Anstiege sich in engen Grenzen halten werden: „Es gibt keine Anzeichen, dass die EZB im Kampf gegen einen Zinsanstieg ihre Waffen streckt. Daher werden sich die Anstiege immer wieder mit Phasen fallender Zinsen abwechseln, sodass ein signifikant höheres Zinsniveau in den nächsten Wochen und Monaten eher unwahrscheinlich ist.“

Wann sollte die EZB von ihrem Kurs abrücken?

Weiterhin stellt sich die Frage, wie lange die EZB noch an ihrem ultralockeren geldpolitischen Kurs festhalten kann. „Solange sich der Anstieg der Kerninflation in Grenzen hält und man davon ausgehen kann, dass die sehr schwankungsanfälligen Energiepreise wieder sinken werden, ist nicht mit einem radikalen Kurswechsel der EZB zu rechnen“, so lautet die Einschätzung von Michael Neumann „Zurzeit ist der Druck, für günstige Finanzierungsbedingungen zu sorgen – unter anderem auch, damit hoch verschuldete Euro-Länder nicht von ihren Schulden erdrückt werden –, größer als die Notwendigkeit, etwas gegen die Inflation zu tun“, so Neumann weiter.

Laut Dr. Klein gehen Experten von hohen Preisen für Energie und bestimmte Güter bis ins nächste Jahr hinein aus. Bis sich nach der Pandemie die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage wieder verringert hat und auch Produktions- und Lieferengpässe ausgestanden sind, dürften noch einige Monate verstreichen. „Ich gehe davon aus, dass die Inflationsraten im ersten Halbjahr 2022 deutlich zurückgehen werden und dass das Wirtschaftswachstum vor allem in Deutschland im Vergleich zu 2021 nochmals zulegen wird“, so die Prognose von Michael Neumann.

Auf die Sitzung der EZB folgt nun die der amerikanischen Notenbank. Experten schätzen, dass die Fed die Verringerung ihres monatlichen Anleihekaufprogramms verlauten lässt und damit eine Trendwende in der Geldpolitik einläutet. (tk)

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Immer höhere Kredite fürs Eigenheim

Die Bundesbürger nehmen immer mehr Geld für den Wunsch nach den eigenen vier Wänden auf. Das geht aus dem aktuellen Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) hervor. Demnach stieg die durchschnittliche Darlehenssumme der Baufinanzierungen im September auf rund 314.000 Euro.

Auch im September ist die durchschnittliche Darlehenshöhe der Baufinanzierungen weiter gestiegen und beträgt nun rund 314.000 Euro. Damit liegt sie 22.000 Euro höher als vor einem Jahr. Ist die Grenze bald erreicht? So lange die Immobilienpreise weiter steigen, sei eine Trendumkehr unwahrscheinlich, meint Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtete er vor Kurzem über die Entwicklungen bei Baufinanzierungen in Deutschland.

Steigende Immobilienpreise bedeuten auch höhere Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und Notargebühren. Die Ersparnisse von Immobilienkäufern sind nicht selten bereits nur für diese Posten aufgezehrt. Die eigentlich logische Folge wäre, dass mehr Fremdkapital von der Bank für die Finanzierung erforderlich ist und der Beleihungsauslauf steigt. Wie Michael Neumann erläutert, ist der durchschnittliche Beleihungsauslauf im September aber um 0,31 Prozentpunkte auf 84,25% gesunken. Vor einem Jahr belief sich der durchschnittliche Beleihungsauslauf noch auf 84,68% – obwohl sowohl Darlehenssummen als auch Kaufpreise zu dem Zeitpunkt deutlich niedriger waren. Käufer verfügen aktuell also durchaus über höhere Summen Eigenkapital für den Immobilienkauf.

Zinsbindung wieder kürzer

Entgegen dem Trend im Vormonat wählten die Darlehensnehmer im September wieder kürzere Festschreibungen des Zinssatzes: 13 Jahre und drei Monate sichern sie sich im Schnitt die günstigen Zinsen. Im Vorjahr waren es noch 13 Jahre und sieben Monate. Eine lange Zinsbindung sei zwar mit einem Zinsaufschlag verbunden und die Finanzierung werde dadurch teurer, Darlehensnehmer bekämen damit aber ein großes Stück Sicherheit, so Michael Neumann weiter.

Tilgung im empfohlenen Bereich

Wer eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, entschied sich im September laut dem DTB für eine Tilgung von durchschnittlich 2,71%. Damit lag sie etwas höher (+0,1 Prozentpunkte) als im Vormonat und etwas niedriger als noch vor einem Jahr (2,8%), aber nach wie vor im Rahmen der Empfehlung von Dr. Klein, zu Beginn mit mindestens 2% und möglichst 3% zu tilgen.

Standardrate weiter auf niedrigem Niveau

Die Standardrate, die für eine Finanzierung von 150.000 Euro mit 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung berechnet wird, betrug im September 395 Euro. Damit liegt sie zwar 2 Euro höher als im Vormonat und 16 Euro höher als im Vorjahr, bleibt aber dennoch auf niedrigem Niveau. Vor zehn Jahren lag sie noch bei 683 Euro. (tk)

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Nullzins der EZB dürfte noch lange bestehen bleiben

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in ihrer Sitzung am Donnerstag beschlossen, an ihrer ultralockeren Geldpolitik festzuhalten. Michael Neumann von Dr. Klein geht sogar davon aus, dass der Nullzins noch lange bestehen bleiben wird.

Die jüngste EZB-Sitzung wurde mit Spannung erwartet. Angesichts der immer weiter steigenden Inflation wurden Stimmen lauter, die ein Ende der Anleihekäufe forderten. EZB-Chefin Lagarde blendete diese allerdings aus. Bis auf Weiteres will sie nichts an der ultralockeren Geldpolitik ändern und weiterhin Geld in die Märkte pumpen. Damit sind in absehbarer Zukunft keine größeren Schwankungen auf den Zinsmärkten zu erwarten, und auch die Anhebung des Leitzinses verbleibt in weiter Ferne.

Grundsatzentscheidungen zu PEPP verschoben

Das 1,85 Bio. Euro schwere Pandemieprogramm PEPP, mit dem die EZB die europäische Wirtschaft stützt, läuft nach bisherigen Planungen nur noch bis Ende März 2022. Was danach damit passiert, bleibt weiterhin unklar. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein, überrascht das nicht. „Mit Blick auf die Stabilisierung der Wirtschaft verfolgt Christine Lagarde ihren Kurs mit ruhiger Hand. Zwar erholt diese sich nach Corona zunehmend. Aber solange ungewiss ist, in welchem Ausmaß die Delta-Variante des Coronavirus und die derzeitigen globalen Lieferengpässe Auswirkungen auf die europäischen Märkte haben, hält sie sich alle Optionen offen“, so Neumann.

Entwicklung der Bauzinsen

Das im März beschlossene signifikant höhere Tempo der Anleihekäufe will die EZB zurücknehmen. Auch das bedeutet Neumann zufolge aber keinen Kurswechsel. „Diese Ankündigung ist eine geringfügige Anpassung und nicht als Einstieg in den Ausstieg zu verstehen“, meint Michael Neumann. „Deshalb erwarte ich nicht, dass davon Impulse an die Zinsmärkte ausgehen. Die Zinsen werden auch in den nächsten Wochen auf einem ausgesprochen niedrigen Niveau bleiben – das gilt ebenso für die Konditionen für Baufinanzierungen.“

Vorerst keine steigenden Bauzinsen zu erwarten

In den letzten Wochen haben sich die Bauzinsen schwankend seitwärts bewegt, nachdem sie im Juli gefallen waren. Der Bestzins für zehnjährige Immobiliendarlehen beträgt laut Dr. Klein aktuell 0,51% bei regionalen Anbietern und 0,56% bei überregionalen Kreditinstituten. Mit tendenziell steigenden Bauzinsen rechnet Michael Neumann erst wieder, wenn Klarheit über einen Ausstieg aus dem Pandemie-Anleihekaufprogramm besteht. Das sei aber noch keine ausgemachte Sache. „Ich halte auch eine Erweiterung von PEPP entweder über den März 2022 oder über die momentan gesetzte Höhe hinaus für ein durchaus denkbares Szenario“, so Neumann. Seit März 2020 ist das Programm in zwei Schritten von ursprünglich 750 Mrd. Euro auf 1,85 Bio. Euro aufgestockt worden.

Leitzins dürfte noch lange bei 0% bleiben

Für Anleger und Privatpersonen besonders relevant ist Neumann zufolge der EZB-Leitzins. Und diesen tastet die EZB weiterhin nicht an. Seit März 2016 liegt er bei 0%. Der Leitzins hat einen mittelbaren Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen, wirkt sich aber direkt auf Anlagestrategien und auf Sparzinsen aus – und damit auf die Möglichkeit zum Vermögensaufbau für Verbraucher. Besonders bei stark steigender Inflation bedeute ein Nullzins eine langfristig deutliche Entwertung des gesparten Geldes. Gleichzeitig ist der Leitzins auch ein wirkungsvolles Instrument, der Inflation entgegenzuwirken: Erhöht die EZB den Zinssatz, zu dem sie den angeschlossenen Kreditinstituten Geld verleiht, verteuern sich Kredite und damit Investitionen insgesamt. In der Folge geht die Nachfrage zurück, ebenso wie die Teuerungsraten.

Vor Leitzinserhöhung wird noch viel Zeit ins Land gehen

Der Leitzins ist aber nur eines von mehreren Instrumenten, die Inflation abzudämpfen. Und laut Experte Michael Neumann von Dr. Klein ist er nicht das erste Mittel der Wahl. „Bevor die EZB die Zinsen erhöht, wird noch viel Zeit ins Land gehen“, so seine Prognose. „Will sich die Zentralbank tatsächlich aus der Politik des billigen Geldes verabschieden, stünde zunächst das Herunterfahren des PEPP-Programms auf der Agenda und auch das Ende des seit 2015 bestehenden Programms zum Ankauf von Vermögenswerten (APP). Dass ein Fahrplan zum Ausstieg aus PEPP noch nicht einmal kommunikativ vorbereitet wird, macht wieder einmal klar, dass wir noch lange mit der Nullzinspolitik rechnen müssen. Besonders für Sparer ist das bitter.“ (mh)

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Aufwärtstrend der Bauzinsen: Nur vorläufig gestoppt?

Der Aufwärtstrend der Baufinanzierungszinsen ist laut aktuellen Zahlen vorerst gestoppt. In den letzten Wochen haben sich die Bauzinsen sogar wieder leicht nach unten bewegt. Dafür hat nicht zuletzt die Europäischen Zentralbank (EZB) gesorgt. Doch wie nachhaltig ist der Stopp des Aufwärtstrends bei den Bauzinsen?

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen haben sich in den letzten Wochen wieder leicht abwärts bewegt. Laut Dr. Klein fangen die günstigsten Angebote für zehnjährige Darlehen von überregional agierenden Kreditinstituten schon bei 0,56% an, einzelne regionale Banken liegen mit Bestzinsen mit 0,36% sogar noch darunter. Ähnliches hatten Anfang August bereits Zahlen von Interhyp gezeigt, wonach die Konditionen für zehnjährige Darlehen nach einem Anstieg im ersten Halbjahr im Lauf des Julis um etwa 0,15 Prozentpunkte auf unter 1% gefallen waren.

EZB würgt Aufwärtstrend ab

Dass die Konditionen für Immobilienfinanzierungen gesunken sind, führt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, vor allem auf die im Juli verkündete neue Strategie der EZB zurück. „In der ersten Jahreshälfte sind die Baufinanzierungszinsen leicht gestiegen – bedingt durch die Corona-Impfkampagne und positive Konjunkturaussichten“, so Neumann. „Diesen vorsichtigen Aufwärtstrend hat die EZB mit der neuen Formulierung des Inflationsziels erst einmal abgewürgt. Denn damit hat sie den Märkten zu verstehen gegeben, dass sie auch bei Inflationsraten jenseits von 2% den eingeschlagenen Pfad des Gelddruckens nicht so bald verlassen wird.“

Effekt dürfte noch eine Weile anhalten

Dieser Effekt dürfte Michael Neumann zufolge in der näheren Zukunft anhalten. Eine Seitwärtsbewegung auf diesem niedrigen Niveau lasse Käufern genug Puffer, die Finanzierung in Ruhe zu planen. Sofern sie nicht von Verkäuferseite unter Zeitdruck stehen. Auch der mittelfristigen Zinsentwicklung sieht der Experte entgegen. „Der Druck auf die EZB durch die steigende Inflation wird zunehmen. Die EZB wird aber weiter für ein künstlich niedriges Zinsumfeld sorgen, sodass zwar auch wieder höhere Baufinanzierungszinsen möglich sind, aber mit einer nur flauen Dynamik und geringem Aufwärtspotenzial“, prognostiziert Neumann.

Stabilität auf der Käuferseite

Mit seiner Einschätzung ist er keineswegs allein. Auch Kurt Neuwirth, Geschäftsführer der Neuwirth Finance GmbH, geht in seinem aktuellem Zinskommentar sowohl bei den kurzfristigen wie auch bei den langfristigen Zinsen von einer Seitwärtsbewegung bis Ende des Jahres aus. Er sieht auch nach wie vor keine größere Gefahr der Überhitzung an den Immobilienmärkten. Trotz der Corona-Krise sei das Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis stabil. „Immobilien werden demnach zwar nicht erschwinglicher, jedoch ist mit keiner höheren Belastung des Einkommens durch einen Hauskauf zu rechnen“, meint Neuwirth. Zudem seien die Währungshüter heute wesentlich wachsamer als während der Immobilien- und Finanzkrise vor 13 Jahren. Vom baldigen Platzen einer Immobilienblase sei daher nicht auszugehen.

Gelassener Blick auf die Inflation

Dass die zuletzt stark anziehende Inflation die Immobilien- und Baufinanzierungsmärkte maßgeblich beeinflussen werden, glaubt Michael Neumann von Dr. Klein nicht. Der Experte hält zwar eine Inflationsrate von 5% für möglich, das sei aber vor allem für Verbraucher nicht erfreulich. Die Erschwinglichkeit von Immobilien sei von der derzeitigen Inflation dagegen nicht direkt betroffen. „Ob und wie gut sich Privatpersonen Wohneigentum leisten können, hängt vor allem von der Einkommensentwicklung, den Kaufpreisen und den Bauzinsen ab. Und alle diese Faktoren reagieren nicht auf kurzfristige und vorübergehende Inflationsbewegungen wie wir sie zurzeit sehen“, meint Neumann, der zudem davon ausgeht, dass die Inflation 2022 wieder deutlich nachlassen wird. Dann dürfte im kommenden Jahr zusätzlich Druck aus der Aufwärtsbewegung bei den Bauzinsen kommen. (mh)

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Standardrate für Baufinanzierungen klettert auf Zweijahreshoch

Dr. Klein hat aktuelle Zahlen zum Baufinanzierungsmarkt in Deutschland veröffentlicht. Demnach ist die Standardrate erstmals seit zwei Jahren wieder über die Marke von 400 Euro gestiegen. Die durchschnittliche Darlehenshöhe hat derweil wieder ihren Rekordwert erreicht.

403 Euro – so hoch war die Standardrate von Baufinanzierungen laut Dr. Klein im Juni 2021. Sie gibt an, wie viel ein durchschnittliches Darlehen von 150.000 Euro mit 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung an monatlicher Rate kostet. Nachdem die Standardrate im vergangenen Jahr nahezu stetig gesunken war, klettert sie nun seit Beginn 2021 wieder nach oben. Im Juni wurde nun erstmals seit zwei Jahren wieder die Schwelle von 400 Euro überschritten. Nichtsdestotrotz ist der Betrag laut Dr. Klein historisch gesehen noch immer sehr niedrig einzuordnen. So lag die Standardrate vor zehn Jahren noch bei 783 Euro und damit fast doppelt so hoch.

Darlehenshöhe klettert wieder auf Rekordwert

Lag die durchschnittliche Darlehenshöhe im Laufe des Jahres zeitweise auch wieder unter der 300.000er-Marke, scheint sie sich nun darüber eingependelt zu haben: Im Juni nehmen Darlehensnehmer im Durchschnitt einen Baukredit in Höhe von 304.000 Euro auf. Damit wurde der Rekordwert aus dem Februar eingestellt. Zudem lag die Darlehenshöhe rund 19.000 Euro höher als noch vor einem Jahr.

Hohe Tilgung, aber kürzere Zinsbindung

Obwohl die Darlehensbeträge innerhalb eines Jahres deutlich gestiegen sind, ist der Beleihungsauslauf seitdem gesunken. Vor einem Jahr betrug er noch 84,24%, im Juni 2021 waren es 83,39%. Darlehensnehmer starteten ihre Finanzierungen im Juni im Durchschnitt mit einer Tilgungshöhe von 2,74%. Das war nur geringfügig weniger als noch im Vormonat (-0,02%). Damit bewege sich der Wert weiter klar im empfohlenen Bereich von 2 bis 3%. Die durchschnittliche Zinsbindungsdauer ist seit Anfang des Jahres leicht rückläufig. Mit 13,16 Jahren lag sie im Juni etwa ein halbes Jahr unter dem Vorjahresdurchschnitt.

Mehr Forward-Darlehen, weniger KfW-Darlehen

Zum Ende des zweiten Quartals ist die Nachfrage nach Forward-Darlehen auf 6,52% angestiegen. Zum Vergleich: Letztes Jahr lag der durchschnittliche Anteil von Forward-Darlehen bei 5,91%. KfW-Darlehen waren im Juni dagegen deutlich weniger gefragt als in den letzten anderthalb Jahren. Von Januar bis einschließlich Mai hatten sie einen durchschnittlichen Anteil von 7,61%, im Juni waren es nur noch 5,75%. Wie sich die Nachfrage weiterentwickelt, bleibe abzuwarten, denn seit dem 01.07.2021 gelten neue KfW-Förderungen für energieeffiziente Wohngebäude. (mh)

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Baufinanzierungssummen nehmen wieder zu

Der aktuelle Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) weist wieder eine höhere durchschnittliche Darlehenssumme deutscher Baufinanzierungen aus. Die Marke von 300.000 Euro wurde wieder überschritten. Zudem ist die Summe mehr als doppelt so hoch wie vor zehn Jahren.

Im April legt die Darlehenssumme für Baufinanzierungen wieder deutlich zu: Nach einem Rückgang im März nahmen Immobilienkäufer durchschnittlich rund 303.000 Euro auf. Damit liegt der Wert zum zweiten Mal in diesem Jahr über der Marke von 300.000 Euro. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren lag der Durchschnitt noch bei 145.000 Euro, vor fünf Jahren bei 193.000 Euro. Innerhalb von zehn Jahren hat sich die Summe damit mehr als verdoppelt, innerhalb von fünf Jahren lag das Plus bei über 50%.

Standardrate zieht nur leicht an

Weil ein Rückgang der Immobilienpreise nicht abzusehen ist, ist Dr. Klein zufolge auch ein Rückgang der Darlehenshöhen bis auf Weiteres unwahrscheinlich. Die Standardrate hat indes deutlich angezogen. Lag sie Anfang des Jahres bei 368 Euro, waren es im April 394 Euro. Im historischen Vergleich ist das aber immer noch sehr niedrig. So wurde vor zehn Jahren noch eine Monatsrate von 803 Euro fällig, vor fünf Jahren immerhin noch von 454 Euro.

Zinsbindung und Tilgung leicht rückläufig

Mit durchschnittlich 13 Jahren und 2 Monaten sichern sich die Deutschen ihre Zinsen im April für einen relativ langen Zeitraum. Zwar liegen die Zinssätze für langfristige Festlegungen über denen für kurze Zinsbindungen – Darlehensnehmer profitieren im Gegenzug aber von Planungssicherheit und geringem Zinsänderungsrisiko bei ihrer Anschlussfinanzierung. Außerdem verschaffen sie sich Flexibilität. Nach zehn Jahren können sie das Darlehen schließlich ohne zusätzliche Kosten kündigen, um den Kredit umzuschulden. Gleichzeitig haben sie einen zeitlichen Puffer, um den Zinsmarkt weiter zu beobachten. Im März und April letzten Jahres betrug die Zinsbindung gut 14 Jahre, seitdem ist die Tendenz leicht rückläufig.

Tilgung und Beleihungsauslauf bleiben relativ stabil

Auch die Tilgungshöhe bleibt relativ stabil. Während Darlehensnehmer in den ersten drei Monaten die Tilgung im Durchschnitt mit über 2,8% begannen, wählten sie im April eine Anfangstilgung von durchschnittlich 2,78%. Ähnliches gilt für den Beleihungsauslauf, also den Anteil des Bankdarlehens am Beleihungswert des Hauses oder der Wohnung. Im April 2021 stieg er im Vergleich zum Vormonat nur marginal auf 83,38% (+0,08 Prozentpunkte). Er bleibt damit deutlich unter der Marke von 84%, die in der gesamten zweiten Jahreshälfte 2020 überschritten wurde. (mh)

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Baufinanzierungssummen klettern noch weiter in die Höhe

Dr. Klein hat neue Zahlen zum Baufinanzierungsmarkt in Deutschland veröffentlicht. Laut dem aktuellen Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) ist die durchschnittliche Summe der Baufinanzierungskredite im Februar erneut auf einen Rekordwert gestiegen.

Wer sich den Wunsch der eigenen vier Wände erfüllen möchte, muss dafür immer mehr Geld in die Hand nehmen. Schließlich sind die deutlich steigenden Immobilienpreise längst nicht mehr nur auf zentrale Lagen begrenzt. Proportional nehmen auch die Kaufnebenkosten zu, sodass ein großer Teil des Eigenkapitals in diesen Posten fließt. Das Resultat dieser Entwicklung sind immer höhere Darlehenssummen von Baufinanzierungen. Die durchschnittliche Summe von Baufinanzierungen erreichten laut Dr. Klein im Februar einen neuen Rekordwert von 304.000 Euro. Der bisherige Rekord lag bei 300.000 Euro.

Raten bleiben niedrig

Im Januar war der Wert leicht abgesunken auf 297.000 Euro. Diese kurze Erholung ist nun schon wieder Geschichte. Zugleich hat die Standardrate ihren Sinkflug beendet. Mit 381 Euro liegt sie über den Werten der drei Vormonate. Im Januar hatte sie noch bei 368 Euro gelegen. Allerdings lag sie auch im Februar noch knapp unter dem Mittel des vergangenen Jahres von 385 Euro.

Eigenkapital bleibt fester Bestandteil der Finanzierungen

Der durchschnittliche Beleihungsauslauf lag im Februar bei 83,7% und damit niedriger als in den letzten acht Monaten. Auch wenn der Beleihungsauslauf in den letzten Jahren gestiegen ist – bis Mitte 2017 pendelte er unter 80%, seit März 2018 liegt er durchgängig darüber – bringen die Deutschen laut Dr. Klein nach wie vor viel Eigenkapital beim Immobilienerwerb auf. Kreditgeber würden zudem nur in sehr seltenen Fällen mehr als den Kaufpreis finanzieren und je nach Einzelfall weiteres Eigenkapital erwarten. Die früher verbreitete 20%-Formel trifft inzwischen allerdings nicht mehr zu. Bei entsprechender Bonität und zuverlässigen Einkommensperspektiven sei die Finanzierung des gesamten Preises zu guten Konditionen durchaus möglich.

Hohe Tilgung und langfristige Zinsbindung

Auch die aktuellen Daten zur anfänglichen Tilgungshöhe und zur durchschnittlichen Zinsbindung spiegeln laut Dr. Klein das Bedürfnis nach soliden Finanzierungen. Mit 2,8% bzw. 13 Jahren und 4 Monaten liegen die Werte auf dem Niveau des Vormonats. Wer seinen Immobilienkredit gleich zu Beginn mit einer hohen Tilgungsrate zurückzahlt und eine lange Zinsbindung wählt, reduziert die Summe, die als Restschuld übrig bleibt und anschlussfinanziert werden muss. Damit verringert sich das Zinsänderungsrisiko. Gleichzeitig wird die Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzt. (mh)

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Baufinanzierungen setzen Rekordjagd fort

Die Deutschen lassen sich den Traum vom Eigenheim immer mehr kosten. Das zeigt die aktuelle Ausgabe des Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB). Im Oktober ist die durchschnittliche Darlehenshöhe auf ein Rekordhoch von 296.000 Euro gestiegen. Auch die monatliche Standardrate hat einen neuen Rekord erreicht.

Die durchschnittliche Darlehenshöhe von Baufinanzierungen in Deutschland ist im Oktober auf einen neuen Rekordwert von 296.000 Euro gestiegen. Damit hat sie den Rekordwert aus dem Vormonat von 292.000 Euro noch einmal um 4.000 Euro übertroffen – und damit auch den langfristigen Trend fortgesetzt. Vor einem Jahr lag die durchschnittliche Darlehenshöhe laut Dr. Klein bei 262.000 Euro. Das entspricht einer Steigerung des Darlehensbedarfs von 13% innerhalb eines Jahres.

Zinstief treibt Standardrate auf Allzeittief

Dr. Klein sieht mehrere Faktoren für die gestiegenen Darlehenshöhen. Dazu zählen unter anderem mangelnde Anlagealternativen während der andauernden Niedrigzinsphase, mietfreies Wohnen im Alter und größere Gestaltungsfreiräume im Eigentum. Nicht zuletzt seien aber auch die extrem günstigen Bauzinsen ausschlaggebend, jetzt in eine Immobilie zu investieren. Dank Bestzinsen bei zehnjähriger Zinsbindung ab 0,39% ist denn auch die Standardrate trotz gestiegener Darlehenssummen gesunken. Mit 376 Euro erreichte sie im Oktober sogar ein Allzeittief.

Baufinanzierungen setzen Rekordjagd fort

Weniger Eigenkapital, schnellere Tilgung

Angesichts der extrem niedrigen Zinsen bringen Käufer immer weniger Eigenkapital in die Finanzierung ein. Der Beleihungsauslauf ist laut DTB von 84,68 auf 84,93% gestiegen. Das ist nach Juli der zweithöchste Wert in den letzten Jahren. Allerdings wollen die Baufinanzierungskunden ihre Darlehen auch zügig tilgen. Die anfängliche Tilgung liegt mit 2,78% zwar geringfügig unter dem Vormonatswert von 2,8%, aber deutlich höher als noch vor zehn Jahren als sie nur bei 1,86% lag. Ein Trend, der sich ebenfalls verfestigt, sind immer längere Zinsbindungen. Im Schnitt sicherten sich Immobilienkäufer im Oktober die Zinsen für 13 Jahre und sieben Monate. Bis Mitte 2014 hatte sie hingegen noch fast durchgehend unter 12 Jahre betragen. (mh)

So verändert Corona die Baufinanzierung in Deutschland

Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf die Baufinanzierung? Das hat Dr. Klein im aktuellen Trendindikator Baufinanzierung analysiert. Demnach sind sowohl die Zinsen als auch die Raten im April im Schnitt gestiegen. Allerdings bringen die Deutschen auch mehr Eigenkapital ein.

Im April ist die Standardrate für Baufinanzierungen auf 396 Euro gestiegen. Das ist ein deutliches Plus von 17 Euro im Vergleich zum Vormonat März. Vor einem Jahr lag die Standardrate allerdings noch bei 426 Euro und damit 30 Euro höher. Bis Mitte letzten Jahres lag sie zudem durchgängig über der Marke von 400 Euro. Erst seit Juli 2019 hat sie sich darunter bewegt, dafür seither aber kontinuierlich.

Spiegelbild gestiegener Zinsen

Die gestiegene Standardrate spiegelt laut Dr. Klein die im Zuge der Corona-Pandemie ebenfalls leicht gestiegenen Zinsen für Immobilienkredite wider. Mit zunehmender Verschuldung Deutschlands, die die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie abpuffern soll, sei eine weitere Aufwärtsbewegung möglich – allerdings in überschaubaren Rahmen und nicht kontinuierlich.

So verändert Corona die Baufinanzierung in Deutschland

Mehr Eigenkapital

Der Trend zu mehr Eigenkapital in der Finanzierung hält Dr. Klein zufolge auch in Corona-Zeiten an. Zum vierten Mal in Folge ist der monatliche durchschnittliche Beleihungsauslauf gesunken. Mit 82,61% liegt der Wert knapp 0,2 Prozentpunkte unter dem im März. Die durchschnittliche Darlehenssumme kletterte vorerst nicht weiter in die Höhe, sondern ging sogar um 2.000 Euro auf nunmehr rund 273.000 Euro zurück.

Tilgung und Zinsbindung relativ stabil

Gerade zu Niedrigzinszeiten ist laut Dr. Klein eine hohe Anfangstilgung empfehlenswert, um die Gesamtlaufzeit des Kredits zu verringern. Im April wählten Kreditnehmer im Durchschnitt eine Tilgung von 2,89%. Das ist nur geringfügig weniger als im Vormonat (2,92%). Die durchschnittliche Zinsbindung ist ebenfalls zurückgegangen. Mit rund 14 Jahren bleibt sie aber auf einem hohen Niveau. (mh)

COVID-19: Das sind die Folgen für Baufinanzierungen

Die Corona-Pandemie stellt fast alle Lebensbereiche auf den Kopf. Auch bei der Baufinanzierung stellen sich viele Vermittler und Kunden die Frage, welche Folgen die Krise für Bauzinsen, Immobilienkäufe und Anschlussfinanzierungen hat. Die Experten von Dr. Klein haben sich nun mit genau diesen drei Punkten beschäftigt.

Durch die COVID-19-Pandemie stellen sich Fragen, die sich noch vor wenigen Monaten niemand hätte vorstellen können. Sichere Antworten und vor allem langfristige Prognosen sind derzeit kaum möglich. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, ordnet die neuesten Entwicklungen ein und beantwortet drei Fragen zur aktuellen Situation.

1. Wie entwickeln sich die Bauzinsen während und nach der Krise?

Die Bauzinsen orientieren sich an der Rendite von Pfandbriefen sowie der Bundesanleihen. Bevor Sars-Cov-2 Deutschland in vollem Maße erfasst hat, flüchteten sich viele Anleger in die als sicher geltenden Bundesanleihen. Dadurch sank ihre Rendite und in der Folge fielen auch die Bauzinsen auf einen neuen historischen Tiefstand. Mit steigender Unsicherheit innerhalb Deutschlands sinkt die Nachfrage nach Bundesanleihen allerdings wieder. Bereits jetzt hat Deutschland einen Schutzschirm von 750 Mrd. Euro auf den Weg gebracht. Michael Neumann geht davon aus, dass Konjunkturprogramme folgen werden, um die Nachfrage anzukurbeln und Schlüsselindustrien zu stärken. Er erwartet insgesamt ein Gesamtpaket jenseits der 1-Bio.-Euro-Grenze.

Langsam anziehende Bauzinsen zu erwarten

So notwendig und sinnvoll die staatlichen Hilfen in der aktuellen Situation auch sind, sie werden Neumann zufolge voraussichtlich einen Einfluss auf die Nachfrage nach Bundesanleihen haben und ihre Rendite wieder steigen lassen. Aus diesem Grund geht der Experte im Laufe des Jahres von langsam anziehenden Bauzinsen aus. Die Steigerung dürfte allerdings moderat bleiben – vor allem da die EZB weiterhin Staatsanleihen aufkauft und deren Renditen damit künstlich niedrig hält.

Unsicherheit auf der Bankenseite

Ein weiterer Faktor, der aktuell zu leicht steigenden und vor allem stark schwankenden Zinsen führt, ist eine gewisse Unsicherheit auf Seiten der Banken. Einige regionale Institute haben sich teilweise aus dem Markt zurückgezogen. Andere Banken passen ihre Risiko-Marge an, um das eigene Risiko möglichst gering zu halten. Auch werden steigende Zinsen schneller als zuvor an Kunden weitergeben.

2. Was sind die größten Herausforderungen für Immobilienkäufer?

Das unterscheidet sich je nach Bundesland und je nach Umfang der Einschränkungen. In Bayern beispielsweise ist es aktuell kaum noch möglich, eine Immobilie zu besichtigen. In anderen Bundesländern sind Besichtigungen zwar noch eingeschränkt möglich, dafür kann es schwieriger sein, einen Notartermin zu bekommen. Wer über ein solides Einkommen und ein festes Arbeitsverhältnis verfügt und die passende Immobilie findet, kann sie laut Michael Neumann allerdings weiterhin problemlos finanzieren.

Nicht zu eng kalkulieren

Für alle Finanzierungen gelte in der aktuellen Situation auf keinen Fall zu eng zu kalkulieren. Einige Banken würden Finanzierungen derzeit konservativer prüfen und die Finanzierung der Immobilie zum Beispiel bei 90% des Kaufpreises deckeln oder einen größeren Puffer in der Haushaltsrechnung verlangen. Sehr knappe Finanzierungen, die vor einigen Wochen vielleicht noch finanziert wurden, würden nun teilweise abgelehnt.

Langfristig sichern und schnell tilgen

Da die Bauzinsen tendenziell steigen dürften, sei eine lange Zinsbindung von mindestens 15 Jahren sowie eine hohe anfängliche Tilgung von mindestens 2%, besser 3% empfehlenswert. Es macht darüber hinaus Sinn, einen Tilgungssatzwechsel in den Darlehensvertrag aufzunehmen. Das ist enorm hilfreich, wenn sich die Einkommenssituation ändert und die Rate kurzfristig angepasst werden muss.

3. Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung?

Wer bereits eine Immobilie besitzt und das Darlehen dafür abbezahlt, sollte prüfen, welche Möglichkeiten es gibt, den Baukredit jetzt umzuschulden und die Konditionen zu verbessern. Wenn das Darlehen bereits seit zehn Jahren vollständig ausbezahlt ist, lässt es sich mit einer Frist von sechs Monaten kostenfrei kündigen − selbst wenn ursprünglich eine längere Zinsbindung vereinbart war. Weil das Zinsniveau jetzt wesentlich niedriger ist als damals und die Konditionen zu den aktuell gültigen Zinsen neu berechnet werden, bedeutet das eine sofortige Entlastung bei der monatlichen Rate.

Forward-Darlehen als Alternative

Wer seine bisherige Rate beibehalten kann und möchte, erhöht damit automatisch die Tilgung und zahlt das Darlehen deutlich schneller ab. Falls eine Anschlussfinanzierung noch nicht möglich ist, lassen sich die aktuellen Zinsen schon fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit einem Forward-Darlehen „einfrieren“. Das ist laut Neumann interessant für alle, die sich gegen steigende Zinsen absichern und bereits jetzt Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung haben möchten. (mh)

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