Dr. Klein & Co. AG

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Immobilienblase: Wie hoch ist die Gefahr? Oder platzt sie schon?

Die Preisdynamik bei Wohnimmobilien hat sich zuletzt deutlich beschleunigt, die Bauzinsen legen zu. Auch Warnungen vor einer Immobilienblase werden lauter. Manch einer meint, dass sie nun platzt. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein, sieht das nicht so.

Wie das Statistische Bundesamt jüngst mitgeteilt hat, haben die Preise für Wohnimmobilien gegen Ende des Jahres 2021 in Rekordgeschwindigkeit zugelegt (AssCompact berichtete). Die Bundesbank spricht von einer deutlichen Überbewertung. Die steigenden Immobilienpreise versetzen auch die BaFin in Sorge. Neben der Anhebung des antizyklischen Kapitalpuffers hat die Finanzaufsicht nun einen sektoralen Systemrisikopuffer speziell für mit Wohnimmobilien besicherte Kredite eingeführt, damit die Banken in Krisenzeiten widerstandsfähig bleiben (AssCompact berichtete). Damit rückt auch die Frage einer möglichen Blasenbildung in den Fokus, für manch einen hat sie sich schon längst gebildet, manch anderer stellt sich schon die Frage, wann sie platzt.

Übertriebene Preise in Ballungsräumen

Zumindest in Ballungsgebieten sei ein sehr schneller und sehr deutlicher Anstieg der Immobilienpreise zu beobachten, zuletzt jährlich um zweistellige Prozentsätze, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. „In vielen großstädtischen Lagen und bei immer mehr Bauprojekten lässt sich von Übertreibungen – oder auch aufgeblähten Preisen – sprechen“, sagt Neumann. Hinzu komme, dass perspektivisch steigende Zinsen ebenfalls die Kosten erhöhen. Der Kauf einer eigenen Immobilie werde teurer, aber nicht in dem Maße, dass die Nachfrage flächendeckend einbrechen würde, so Neumann weiter.

Von drohenden Kreditausfällen geht Neumann nicht aus. „Denn dazu gehört, dass die Banken ihre Kredite leichtfertig vergeben. Und das sehen wir ganz und gar nicht. Banken vergeben keine Darlehen an Käufer mit geringer Bonität und wenig Eigenkapital, sondern sie prüfen äußerst konservativ“, erklärt Neumann. Außerdem würden Kreditinstitute auch darauf achten, dass Darlehen über die gesamte Laufzeit auch vollständig zurückgezahlt werden können.

Steigende Zinsen könnten für Entspannung sorgen

Immer höhere Finanzierungskosten könnten dazu führen, dass Immobilien bei renditeorientierten Kapitalanlegern an Beliebtheit einbüßen. „Bei signifikanten Zinsanstiegen werden sich einige Investoren, die vor allem die Rendite im Fokus haben, umorientieren“, meint Neumann. „Denn wenn es Anlagealternativen gibt, die eine bessere Rendite versprechen, nimmt die Attraktivität der Anlageklasse Immobilie ab.“ Dies hätte eine geringere Nachfrage zur Folge und könnte eine Entspannung der Marktlage herbeiführen. Zum anderen könnten vermehrt Immobilien aus den Anlagebeständen auf den Markt kommen, wenn sie nicht mehr renditeträchtig sind. Laut Neumann würde aus dies bedeuten, dass das Angebot wächst und der Druck auf Kaufpreise etwas sinkt.

Ist ein Preisrutsch zu befürchten?

„Eine abrupte Veränderung wird es nicht geben – weder auf der Zins- noch auf der Angebotsseite“, vermutet Neumann. Für die Umschichtung von Investitionen braucht es Zeit und eine Immobilie lässt sich nicht über Nacht verkaufen. Der Experte rechnet auch nicht mit abrupten Zinssprüngen. Er sehe keinen drohenden Knall und kein Platzen, sondern allenfalls Luft, die aus der dynamischen Preisentwicklung entweichen könnte. (tk)

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Höhere Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen

Das gestiegene Niveau bei den Bauzinsen sorgt offenbar dafür, dass sich Hausbesitzer mit einem Immobilienkredit nun mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen. Wie Baufinanzierungsexperten berichten, hat sich der Anteil von Anschlussfinanzierungen zuletzt erhöht.

Wie hat sich die Lage bei den Baufinanzierungen entwickelt, nachdem bei den Zinsen für Baufinanzierungen zuletzt ein deutlicher Anstieg zu beobachten war? Vor dem Hintergrund, dass das Zinsniveau auf absehbare Zeit wohl nicht günstiger werden dürfte, würden sich viele Eigentümer mit ihrer Anschlussfinanzierung befassen, meint Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein Privatkunden AG. Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet Neumann, dass Anschlussfinanzierungen demnach im Februar eine besonders große Rolle spielten und aktuell rund drei von zehn Finanzierungen ausmachten.

Eine Anschlussfinanzierung ist nicht nur für Kreditnehmer relevant, deren Zinsbindung ausläuft. Eine Umschuldung ist mit einem halben Jahr Kündigungsfrist grundsätzlich zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens möglich, so Neumann.

Höherer Anteil an Forward-Darlehen

Laut Neumann werden aber auch Kreditnehmer, die noch kein Sonderkündigungsrecht haben, im Februar aktiv: Sie setzen auf ein Forward-Darlehen, um sich gegen einen Zinsaufschlag die derzeitigen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus zu sichern. Der Anteil an Forward-Darlehen hat sich im Februar von 7% auf 11,52% erhöht.

Auch Interhyp verzeichnet höhere Nachfrage

Auch der Vermittler für private Baufinanzierungen Interhyp berichtet von einer gestiegenen Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen in den ersten Wochen des Jahres. „Der Anteil der Anschlussfinanzierungen über alle Finanzierungen hinweg ist seit Jahresbeginn um sechs Prozentpunkte auf 31% im Vergleich zum Vorjahresdurchschnitt gestiegen, der Anteil von Finanzierungen mit Forward-Darlehen unter den Anschlussfinanzierungen wiederum um 4% auf 49%“, erklärt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp.

Beleihungsauslauf sinkt

Die höhere Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen hat auch Folgen für die durchschnittliche Darlehenshöhe, bei der sowohl Erst- als auch Anschlussfinanzierungen betrachtet werden, wie Michael Neumann von Dr. Klein erläutert. Bei Anschlussfinanzierungen ist ein Großteil der ursprünglichen Kreditsumme bereits abbezahlt und der restliche Betrag deutlich geringer als bei Erstfinanzierungen. Deshalb verringert sich die durchschnittliche Darlehenshöhe im Februar auf 307.000 Euro gegenüber 317.000 Euro im Januar.

Wie der Immobilienexperte weiter ausführt, wirkt sich die höhere Quote an Anschlussfinanzierungen auch auf den Beleihungsauslauf aus, also den fremdfinanzierten Anteil am Beleihungswert der Immobilie. Denn bei Anschlussfinanzierungen liegt der Beleihungsauslauf niedriger als bei Erstfinanzierungen, weil ein großer Teil des Fremdkapitals bereits zurückgeführt wurde. Laut Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung ist der Beleihungsauslauf im Februar gegenüber dem Vormonat um knapp 4% auf 79,09% gesunken.

Tilgung steigt

Bleibt noch der Blick auf Tilgung: Diese ist bei Anschlussfinanzierungen meist höher, die Restschuld fällt geringer aus und Darlehensnehmer können höher tilgen. Für Februar habe der durchschnittliche Tilgungssatz, mit dem Erst- und Anschlussfinanzierer in ihre Finanzierung starten, 2,74% und damit 0,06 Prozentpunkte mehr als im Vormonat betragen, so Neumann weiter. Im Februar haben Darlehensnehmer außerdem eine längere Zinsbindung gewählt als noch im Januar. Im Schnitt entscheiden sie sich jetzt für einen Zeitraum von knapp über 14 Jahren, im Januar waren es noch 13 Jahre und rund neun Monate. (tk)

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Nach EZB-Entscheidung: Wohin geht es mit den Bauzinsen?

Infolge des Kriegs in der Ukraine haben die Energiepreise immens zugelegt. Die Europäische Zentralbank hat die Inflationsprognose deutlich erhöht und einen schnelleren Ausstieg aus den Anleihekäufen beschlossen. Was bedeutet dies für die Entwicklung der Zinsen für Immobilienfinanzierungen?

Krieg und steigende Inflation: Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine lässt die Gas-, Öl- und Rohstoffpreise explodieren. Auf ihrer Ratssitzung in der vergangenen Woche hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Inflationserwartungen für die Eurozone drastisch nach oben geschraubt. Die europäischen Währungshüter gehen von einer Teuerung in Höhe von 5,1% im Euroraum aus (AssCompact berichtete). Zudem hat die EZB beschlossen, schneller aus den Anleihekäufen auszusteigen.

Wie entwickeln sich die Bauzinsen?

Welche Auswirkungen hat dies auf die Zinsen für Baufinanzierungen? Bereits in den ersten Wochen des Jahres waren die Bauzinsen innerhalb kurzer Zeit so schnell gestiegen wie seit vielen Jahren nicht.

Derzeit befänden sich die Zinsen in einem Spannungsfeld zwischen hohem Inflationsdruck und gedämpften wirtschaftlichen Aussichten, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, in einem aktuellen Zinskommentar. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen als Indikator für die Zinsentwicklung stieg in den ersten beiden Monaten des Jahres deutlich an und zog die Bauzinsen mit. Seit dem Beginn des Kriegs in der Ukraine sind Anleihen wieder stärker nachgefragt, was sich auf die Zinsbewegung auswirkt, wie Neumann ausführt. „Der schnelle Anstieg der Zinsen ist durch den Krieg in der Ukraine erst einmal gestoppt“, so der Experte. Aktuell liege der Bestzins von Dr. Klein für ein zehnjähriges Darlehen bei 1,39% (Stand: 10.03.2022).

Bauzinsen könnten infolge der höheren Inflationsprognose leicht zulegen

Die Anhebung der Inflationsprognose durch die EZB könnte Neumann zufolge zu leicht höheren Bauzinsen führen. Allerdings geht der Experte nur von einem geringfügigen Anstieg aus, denn ein erster Zinsschritt Ende dieses oder Anfang kommenden Jahres sei bereits erwartet worden. „Für die aktuelle Zinsentwicklung ist nicht so sehr der Zeitpunkt der ersten Zinsanhebung relevant, sondern vielmehr die Perspektive, wie viele Zinsschritte zu erwarten sind und wie hoch diese ausfallen. Wenn die EZB hier nach dem Beispiel der US-amerikanischen Fed ein entschlossenes Vorgehen signalisieren würde, hätte das erhebliche Auswirkungen auf die Zinsen“, erklärt Neumann. Deutliche Gegenmaßnahmen seitens der EZB zeichnen sich derzeit aber noch nicht ab. „Wir sollten keine zusätzliche Unsicherheit verursachen in einer Situation, die ohnehin sehr unsicher ist“, sagte die EZB-Chefin Christine Lagarde am vergangenen Donnerstag. Neumann befürchtet, dass sich die EZB zu viel Zeit für die Zinswende lässt.

Es ist mit Schwankungen zu rechnen, „Märkte hochnervös“

Neumann stimmt Verbraucher, die eine Immobilienfinanzierung planen, in den kommenden Wochen auf schwankende Kurse ein: „Die Märkte sind aufgrund der geopolitischen Lage zurzeit hochnervös. Bei den Bauzinsen kann es daher kurzfristig zu höheren Ausschlägen in beide Richtungen kommen – wir werden wieder deutlichere Zickzack-Bewegungen sehen als in den letzten Jahren, in denen vergleichsweise wenig Bewegung stattfand.“ So lange die politische Lage derart unsicher sei wie momentan, diene die Bundesanleihe als sicherer Hafen. Und das wirke bremsend auf den Anstieg der Bauzinsen, so der Experte.

Langfristig dürften die Bauzinsen steigen

Auf lange Sicht geht der Experte von einem höheren Zinsniveau für Baufinanzierungen aus. Wer sich Wohneigentum anschaffen will, sollte deshalb den Kauf nicht länger als nötig hinausschieben. (tk)

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Immobilienkredite: Darlehenssummen rasant gestiegen

Mit den steigenden Immobilienpreisen legen auch die Darlehenssummen deutlich zu. Wie eine Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein zeigt, leihen sich Bauherren und Immobilienkäufer rund doppelt so viel Geld von der Bank wie noch vor zehn Jahren. Dabei gibt es große regionale Unterschiede.

Zur Finanzierung einer Immobilie haben sich die Bundesbürger 2021 höher verschuldet als noch vor zehn Jahren. Dies geht aus einer Auswertung des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein hervor. Demnach verdoppelte sich die Darlehenssumme für Wohnimmobilien im Zehn-Jahres-Vergleich bundesweit auf 388.220 Euro. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich sich um knapp 9%.

Deutliche Unterschiede zwischen den Bundesländern

Von Bundesland zu Bundesland zeigen sich erhebliche Unterschiede. So weist Schleswig-Holstein einen überdurchschnittlichen Anstieg auf: Hier legten die Darlehen um fast 14% zu. Laut Oliver Arp, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Kiel, sind insbesondere Immobilien auf dem Land teurer geworden: „Viele Städter, unter anderem aus Hamburg, müssen nicht mehr so häufig ins Büro pendeln und entscheiden sich für ein Haus auf dem Land. Auch als Urlaubsregion gewinnt Schleswig-Holstein an Attraktivität, und so nehmen die Investitionen in Ferienimmobilien zu. Die Folge der größeren Nachfrage sind steigende Preise. Und die nehmen wir ganz deutlich wahr.“

Auch in Brandenburg ist eine ähnliche Tendenz auf den ehemals ruhigeren ländlichen Immobilienmärkten zu beobachten. Die Darlehenssumme kletterte 2021 um über 12,5% im Vergleich zum Vorjahr. „Wohneigentum in Berlin ist wirklich teuer geworden“, betont Gerda-Maria Kliche, Spezialistin für Baufinanzierung von Dr. Klein in Oranienburg-Neuruppin. „Für dasselbe Geld bekommt man im Brandenburgischen wesentlich mehr Platz, weniger Nachbarn und eine schönere Umgebung. Diese Erkenntnis hat sich spätestens während der Pandemie herumgesprochen und gerade junge Familien werden im Umland von Berlin sesshaft.“

Kreditsumme in Hamburg doppelt so hoch wie in Sachsen-Anhalt

Was die Dynamik der Steigerungen betrifft, landet Hamburg mit einem Plus von 6,3% im unteren Viertel der Bundesländer. Bei der absoluten Kredithöhe dagegen nimmt die Hansestadt den vordersten Rang ein. Mit 524.520 Euro nehmen Käufer für ihre Wohnimmobilie über 0,5 Mio. Euro auf. Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung in Hamburg, erklärt dazu: „Die Darlehenssummen sind schon seit Jahren sehr, sehr hoch. Und sie werden es bleiben: Selbst in hundert Jahren zieht die Stadt mehr Menschen an, als Wohnraum zur Verfügung steht. Auch in weniger zentralen Vierteln werden mittlerweile irrwitzige Preise gezahlt. Immobilienkäufer brauchen daher hohe Kreditsummen – sofern sie nicht das Glück haben, reich zu erben.“

Nur halb so viel Fremdkapital benötigen Käufer und Bauherren dagegen in Sachsen-Anhalt, nämlich 266.380 Euro. Unter der 300.000-Euro-Grenze bleibt auch das Durchschnittsdarlehen in Thüringen mit 272.700 Euro, im Saarland mit 277.360 Euro, in Mecklenburg-Vorpommern mit 296.530 Euro und in Sachsen mit 299.090 Euro. (tk)

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Corona befeuert Nachfrage nach Immobilien in Ski-Gebieten

Immobilien in den beliebten Ski-Regionen Deutschlands sind infolge der Pandemie deutlich gefragter als vor Corona. Entsprechend haben die Kaufpreise in den vergangenen zwei Jahren deutlich zugelegt. In Österreich blieben die Nachfrage und die Kaufpreise im Verlauf der Pandemie stabil.

Immobilien in den beliebten Ski-Regionen haben in Zeiten von Lockdown und Reisebeschränkungen deutlich an Attraktivität gewonnen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern hat sich in den zehn größten Ski-Gebieten hierzulande stark erhöht, wie aus einer Analyse von ImmoScout24 zur Nachfrage- und Angebotspreisentwicklung hervorgeht. Hierfür wurden alle neu eingestellten Inserate in Deutschland und Österreich zwischen Januar 2020 und August 2021 berücksichtigt.

Mit leichter Verzögerung nach dem ersten Lockdown stieg die Nachfrage im Juni 2020 außerordentlich stark an. Von Mai bis Juli 2021 gingen 68% mehr Kontaktanfragen pro Inserat bei ImmoScout24 ein als zu Beginn des Jahres. Im Mai 2021 erreichte das Interesse an Kaufimmobilien seinen Höhepunkt und lag fast drei Mal so hoch wie ein Jahr zuvor, wie ImmoScout24 weiter mitteilt. Seitdem bleibt die Nachfrage auf diesem hohen Niveau.

Oberstdorf am gefragtesten

Am begehrtesten waren Kaufimmobilien in Oberstdorf, gefolgt von Garmisch-Partenkirchen und Feldberg im Schwarzwald. So war die Nachfrage in Oberstdorf von Mai bis August 2021 bis zu sechsmal so hoch wie im selben Zeitraum im Jahr 2019. Garmisch-Partenkirchen und Feldberg kamen zwar auf eine geringere absolute Anzahl an Kontaktanfragen, allerdings zeigte sich hier eine stärkere prozentuale Steigerung der Nachfrage. So wuchs das Interesse in Feldberg im genannten Zeitraum fast um das Achtfache und in Garmisch-Partenkirchen um das Sechsfache gegenüber der Zeit vor Corona.

Hohe Nachfrage lässt die Preise steigen

Die hohe Nachfrage hat ihren Anteil daran, dass die Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Häuser in den zehn größten Ski-Gebieten Deutschlands in den vergangenen zwei Jahren deutlich zugelegt haben. Präsentierten sie sich von Januar 2020 bis April 2021 noch weitestgehend stabil, erhöhten sie sich im Mai 2021 um knapp 20%.

Teures Pflaster Garmisch

Am tiefsten müssen Interessenten für die eigenen vier Wände in Garmisch-Partenkirchen in die Tasche greifen. Hier kletterten die Angebotspreise im Mai und Juni 2021 auf über 10.000 Euro pro Quadratmeter. Ein Jahr zuvor waren Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit durchschnittlich 7.500 Euro pro Quadratmeter noch rund ein Viertel günstiger. In Oberstdorf wuchsen die Angebotspreise innerhalb der letzten zwölf Monate um knapp 1.300 Euro pro Quadratmeter und liegen derzeit bei etwa 7.200 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Zunahme von 22%. Die Skiregion Winterberg verzeichnete in diesem Zeitraum mit 47% den höchsten Preisanstieg.

„In Zeiten der zahlreichen Reisebeschränkungen und Beherbergungsverbote sind Kaufimmobilien in Deutschlands größten Ski-Gebieten gefragter denn je. Das spiegelt sich sowohl in der stark angezogenen Nachfrage als auch in den gestiegenen Angebotspreisen wider“, erklärt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.

Stabile Preise auf hohem Niveau in Österreich

Trotz pandemiebedingt schwacher Ski-Saison blieben die Angebotspreise für Kaufimmobilien beim österreichischen Nachbarn innerhalb der letzten zwei Jahre weitgehend stabil. Im Durchschnitt bewegten sich die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in den österreichischen Skiregionen aktuell bei 7.200 Euro pro Quadratmeter. Ausgenommen hiervon ist der Nobel-Skiort Kitzbühel. Hier legten die Angebotspreise für Immobilien von rund 11.000 Euro im Januar 2020 auf bis zu 16.900 Euro pro Quadratmeter in den Sommermonaten 2021 zu. In den Ski-Regionen Saalbach-Hinterglemm, Kaprun, Zell am See, Schladming und dem Brixental lagen die Preise für Feriendomizile im August 2021 mit Werten von 6.200 bis 7.700 pro Quadratmeter deutlich günstiger. Die Nachfrage zeigt sich auch in der Alpenrepublik abgesehen von saisonalen Ausreißern zwischen Januar 2020 und August 2021 auf einem hohen Niveau.

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Bauzinsen, Inflation, Immobilienpreise: Was bringt 2022?

Steigen im kommenden Jahr die Bauzinsen? Wie entwickelt sich die Inflation? Legen die Immobilienpreise weiter zu? Und wie steht es um Angebot und Nachfragen nach Immobilien? Eine Einschätzung liefert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, in einem Ausblick auf 2022.

Zum Jahreswechsel stellt sich mit Blick auf das kommende Jahr die Frage, wie sich die Zinsen entwickeln, ob die Inflation weiter steigt und ob die Immobilienpreise weiter steigen. Im ausklingenden Jahr 2021 haben die Zinsen leicht angezogen, verharrten aber auf niedrigem Niveau. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, rechnet damit, dass sich dieser Trend aus dem Jahr 2021 fortsetzen wird. „Die Zinsen werden sich weiterhin seitwärts auf niedrigem Niveau bewegen – mit leichter Aufwärtstendenz.“ Dafür sorge die Europäische Zentralbank (EZB), die trotz erhöhter Inflation die Zinsen künstlich deckele, indem sie Anleihen kaufe und den Leitzins niedrig halte, so Neumann weiter. Er geht frühestens im Jahr 2023 von einer einer ersten Leitzinsanhebung aus. Immobilienkäufer profitieren, wenn die Zinsen auch 2022 noch auf einem historisch niedrigen Niveau bleiben. Neumann empfiehlt lange Laufzeiten, um das Zinsänderungsrisiko zu verringern.

Wohin bewegt sich die Inflation?

Im Jahr 2021 hat die Inflation erstmals seit 30 Jahren die Marke von 5% überschritten. „Anfang 2022 ist mit einem signifikanten Rückgang der Inflationsrate zu rechnen. Ich gehe davon aus, dass wir das hohe Niveau, das wir in Deutschland hatten, so nicht wiedersehen werden. Zwar wird die Inflationsrate im ersten Halbjahr 2022 weiterhin deutlich über der von der EZB neu definierten Zielmarke ‚um 2%‘ liegen, sich dann aber im zweiten Halbjahr von oben diesem Wert nähern“, so die Einschätzung von Neumann.

In einem gesunden wirtschaftlichen Umfeld bewirkt eine hohe Inflation indirekt höhere Zinsen. Das wäre die natürliche Bewegung, wie Neumann bemerkt. In einem solch normalen Umfeld würden die Notenbanken mit Zinserhöhungen reagieren, um einer Inflation jenseits ihrer Zielmarke entgegenzusteuern. Die EZB tut jedoch nichts dergleichen, da sie davon ausgeht, dass die Inflation wieder auf die 2% zusteuern wird.

Driften die Immobilienpreise weiter in die Höhe?

Wenn es für Erspartes keine Rendite mehr gibt, wenden sich die Menschen verstärkt Sachwerten zu. „Die Immobilie ist als Anlagealternative für die Altersvorsorge prädestiniert. Diese Entwicklung heizt die Nachfrage nach Immobilien weiter an – und damit auch die Preise, wenn nicht gleichzeitig das Angebot an Immobilien zunimmt. Und das tut es in Deutschland zu langsam“, so das Fazit von Neumann. Seiner Einschätzung nach müssen sich Interessenten auch im Jahr 2022 auf steigende Immobilienpreise einstellen – wenn auch mit verringerterer Dynamik als in den vergangenen drei bis vier Jahren.

Nachfrage übersteigt Angebot: Ist eine Trendumkehr in Sicht?

2021 überstieg die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern in Deutschland das Angebot. Zwar wird mehr gebaut als noch vor einigen Jahren, aber eben immer noch zu wenig, meint Neumann. Auch ein zu erwartender Zuzug von Arbeitskräften nach Deutschland nach der Corona-Pandemie sorge für zusätzliche Nachfrage nach Immobilien. Mit dem erklärten Ziel, pro Jahr 400.000 neue Wohnungen zu bauen, will die neue Bundesregierung hier Abhilfe schaffen. Das Ziel begrüßen Fachleute in der Branche, betrachten es aber auch als ambitioniert. So auch Michael Neumann. Bereits die große Koalition hatte sich 1,5 Millionen Wohnungen in vier Jahren vorgenommen, also 375.000 pro Jahr. Tatsächlich seien im Schnitt der letzten vier Jahre etwa 300.000 jährlich fertiggestellt worden. „Und die – so meine Hypothese – hätte es auch ohne das Ziel der GroKo gegeben, allein durch die Aktivitäten der Bauwirtschaft“, meint Neumann. Mit einer schnellen Trendwende für Immobiliensuchende rechnet er nicht.

Gibt es weiterhin Lieferengpässe?

Infolge der Corona-Krise hatte die Baubranche mit Lieferengpässen zu kämpfen. Neubauvorhaben wurden aufgrund von langen Wartezeiten und Materialknappheit teurer. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2022 dürfte sich daran nicht viel ändern. „Lieferketten werden weiter beeinträchtigt sein und viele Materialien bleiben rar. Insofern werden die höheren Preise auch hier nicht abrupt auf das Vorkrisenniveau zurückfallen, sondern wir werden das noch einige Monate spüren. Dadurch wird sich natürlich auch der Preisdruck bei Neubauten oder Sanierungsmaßnahmen weiterhin erhöhen“, schätzt Neumann. (tk)

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Mit den Bauzinsen geht es schwankend sanft bergan

Im November präsentieren sich die Bauzinsen weiter schwankend mit leichtem Aufwärtskurs. Wie sich die Zinsen nun entwickeln dürften und was im konkreten Finanzierungsfall ratsam ist, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, in einem aktuellen Zinskommentar.

Schwankend, leicht aufwärts, kleine Ausschläge: Auf diesem Kurs bleiben die Zinsen für Baufinanzierungen im November, wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein Privatkunden-AG, in seinem aktuellen Zinskommentar erläutert. Derzeit liege der regionale Bestzins für ein zehnjähriges Darlehen bei 0,61%, überregionale Banken beginnen bei 0,71% (Stand: 24.11.2021). „Durch die momentan hohen Inflationsraten ist Dynamik auf den Zinsmärkten entstanden – und auch die Baufinanzierungen sind davon betroffen“, so Michael Neumann weiter.

Befeuert wird dies dadurch, dass ein Abflachen der Inflationskurve voraussichtlich länger auf sich warten lassen dürfte als zunächst angenommen. Die Präsidentin der Europäischen Zentralbank (EZB), Christine Lagarde, hat erst vor Kurzem eingeräumt, dass noch länger mit hohen Preissteigerungen zu rechnen sei. „Die Sondereffekte, die zurzeit zur hohen Inflation beitragen, werden nicht mit einem Schlag im Januar verschwinden, sondern sich sukzessive im Jahresverlauf rauspreisen“, erwartet Michael Neumann. Außerdem würde es sich noch nicht abzeichnen, dass sich der Rückstau durch Ressourcen- und Lieferengpässe demnächst auflösen werde.

Bauzinsen derzeit ohne größere Entwicklungsspielräume

Je mehr sich die Märkte um die Inflation sorgen, desto stärker fallen in der Regel die Zinsausschläge nach oben aus. Doch aktuell ziehen die Zinsen nicht dynamisch mit, sondern bleiben in engen Korridoren und weisen nur einen leichten Aufwärtstrend auf. Nach Einschätzung von Michael Neumann könnte sich diese Entwicklung noch für längere Zeit so fortsetzen: „Die EZB ist erklärtermaßen willens und bereit, die eigentlich natürliche Aufwärtsbewegung der Zinsen weiterhin entschieden zu bremsen. Kreditnehmer müssen sich langfristig zwar auf ein leicht steigendes Umfeld einstellen, die Tiefstwerte von 0,3% werden wir höchstwahrscheinlich nicht mehr sehen. Im langfristigen Vergleich bleibt das Zinsniveau dank der Manipulation der EZB aber dennoch sehr, sehr niedrig.“

Einer Erhöhung des Leitzinses erteilte die EZB jüngst erst wieder eine Absage. Stattdessen bekräftigte Christine Lagarde ihre Einschätzung, wonach sie eine Zinserhöhung im kommenden Jahr für unwahrscheinlich hält.

Darlehensnehmer setzen auf längere Zinsbindungen

Da bei den Zinsen keine plötzlichen und nachhaltigen Anstiege absehbar sind, rät Michael Neumann zu Gelassenheit beim Immobilienkauf. Entscheidend sei nicht die letzte Nachkommastelle beim Zins, sondern die wirklich passende Immobilie, die im individuellen Fall den Preis wert sei. Und die zu finden, dauere wegen des knapperen Angebots derzeit oft etwas länger als früher, so Neumann. Was die Ausgestaltung der Finanzierung angeht, würden Darlehensnehmer derzeit häufig lange Zinsbindungen nachfragen, wenn die Monatsrate noch gut passe. „Wenn mit tendenziell steigenden Zinsen in den nächsten Jahren zu rechnen ist, erkauft man sich mit langfristigen Festschreibungen eine sehr hohe Planungssicherheit“, erklärt Neumann. Zusätzlich bringt eine längere Zinsbindung Flexibilität bezüglich des Zeitpunkts der Anschlussfinanzierung, die generell nach zehn Jahren Laufzeit möglich ist. Jedes zusätzliche Jahr, das die Zinsfestschreibung darüber hinaus noch läuft, sorgt für einen zeitlichen Puffer, um dann günstige Konditionen abzupassen. „Wer auf Nummer Sicher gehen will, findet auch Kreditgeber, die Volltilgerdarlehen mit mehr als 35 Jahren Laufzeit anbieten“, so Neumann. (tk)

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Steigende Inflation, stockende Wirtschaftserholung: Quo vadis Bauzinsen?

Von der Inflation unbeeindruckt ändert die EZB den Leitzins und den Umfang ihrer Anleihekäufe vorerst nicht. Doch die Anleiherenditen und folglich auch die Bauzinsen sind gestiegen. Michael Neumann von Dr. Klein rechnet in den kommenden Monaten mit kurzfristigen Zinssprüngen.

Die Inflation in Deutschland und im Euroraum steigt seit Monaten. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts (Destatis) wird die Inflationsrate hierzulande – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – im Oktober 2021 voraussichtlich +4,5% betragen. Die Europäische Zentralbank (EZB) lässt sich von dieser Entwicklung nicht beeindrucken. EZB-Präsidentin Christine Lagarde will weiterhin nicht von ihrem ultralockeren geldpolitischen Kurs abweichen und verändert den zentralen Leitzins und den Umfang ihrer Anleihekäufe vorerst nicht. Somit verharrt der Leitzins bei historisch niedrigen 0,0%. Doch was bedeutet dies für die Entwicklung der Bauzinsen?

Baufinanzierungszinsen haben zugelegt

Die Baufinanzierungszinsen werden von der Rendite der Bundesanleihen beeinflusst und in ihnen wiederum spiegeln sich die Marktprognosen. „Aktuell wird davon ausgegangen, dass uns die hohen Inflationsraten auch im ersten Halbjahr 2022 noch begleiten werden“, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. „Daher sind die Anleiherenditen in den letzten Wochen wieder leicht gestiegen und als Konsequenz sind auch die Baufinanzierungszinsen nach oben gegangen.“ Laut des Experten von Dr. Klein betrage der aktuelle deutschlandweit erhältliche Bestzins 0,71% (Stand: 28.10.2021), das sind rund 0,15 Prozentpunkte mehr als vor einem Monat. Regionale Angebote beginnen bei 0,52%.

Kurzfristige Zinsanstiege zu erwarten

Auch für die kommenden Monate schließt Michael Neumann Zinssprünge nicht aus: „Ich rechne damit, dass immer wieder aufflammende Inflationssorgen weiterhin zu kurzfristigen Zinsanstiegen führen können.“ Er gehe aber davon aus, dass diese Anstiege sich in engen Grenzen halten werden: „Es gibt keine Anzeichen, dass die EZB im Kampf gegen einen Zinsanstieg ihre Waffen streckt. Daher werden sich die Anstiege immer wieder mit Phasen fallender Zinsen abwechseln, sodass ein signifikant höheres Zinsniveau in den nächsten Wochen und Monaten eher unwahrscheinlich ist.“

Wann sollte die EZB von ihrem Kurs abrücken?

Weiterhin stellt sich die Frage, wie lange die EZB noch an ihrem ultralockeren geldpolitischen Kurs festhalten kann. „Solange sich der Anstieg der Kerninflation in Grenzen hält und man davon ausgehen kann, dass die sehr schwankungsanfälligen Energiepreise wieder sinken werden, ist nicht mit einem radikalen Kurswechsel der EZB zu rechnen“, so lautet die Einschätzung von Michael Neumann „Zurzeit ist der Druck, für günstige Finanzierungsbedingungen zu sorgen – unter anderem auch, damit hoch verschuldete Euro-Länder nicht von ihren Schulden erdrückt werden –, größer als die Notwendigkeit, etwas gegen die Inflation zu tun“, so Neumann weiter.

Laut Dr. Klein gehen Experten von hohen Preisen für Energie und bestimmte Güter bis ins nächste Jahr hinein aus. Bis sich nach der Pandemie die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage wieder verringert hat und auch Produktions- und Lieferengpässe ausgestanden sind, dürften noch einige Monate verstreichen. „Ich gehe davon aus, dass die Inflationsraten im ersten Halbjahr 2022 deutlich zurückgehen werden und dass das Wirtschaftswachstum vor allem in Deutschland im Vergleich zu 2021 nochmals zulegen wird“, so die Prognose von Michael Neumann.

Auf die Sitzung der EZB folgt nun die der amerikanischen Notenbank. Experten schätzen, dass die Fed die Verringerung ihres monatlichen Anleihekaufprogramms verlauten lässt und damit eine Trendwende in der Geldpolitik einläutet. (tk)

Immer höhere Kredite fürs Eigenheim

Die Bundesbürger nehmen immer mehr Geld für den Wunsch nach den eigenen vier Wänden auf. Das geht aus dem aktuellen Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) hervor. Demnach stieg die durchschnittliche Darlehenssumme der Baufinanzierungen im September auf rund 314.000 Euro.

Auch im September ist die durchschnittliche Darlehenshöhe der Baufinanzierungen weiter gestiegen und beträgt nun rund 314.000 Euro. Damit liegt sie 22.000 Euro höher als vor einem Jahr. Ist die Grenze bald erreicht? So lange die Immobilienpreise weiter steigen, sei eine Trendumkehr unwahrscheinlich, meint Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtete er vor Kurzem über die Entwicklungen bei Baufinanzierungen in Deutschland.

Steigende Immobilienpreise bedeuten auch höhere Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und Notargebühren. Die Ersparnisse von Immobilienkäufern sind nicht selten bereits nur für diese Posten aufgezehrt. Die eigentlich logische Folge wäre, dass mehr Fremdkapital von der Bank für die Finanzierung erforderlich ist und der Beleihungsauslauf steigt. Wie Michael Neumann erläutert, ist der durchschnittliche Beleihungsauslauf im September aber um 0,31 Prozentpunkte auf 84,25% gesunken. Vor einem Jahr belief sich der durchschnittliche Beleihungsauslauf noch auf 84,68% – obwohl sowohl Darlehenssummen als auch Kaufpreise zu dem Zeitpunkt deutlich niedriger waren. Käufer verfügen aktuell also durchaus über höhere Summen Eigenkapital für den Immobilienkauf.

Zinsbindung wieder kürzer

Entgegen dem Trend im Vormonat wählten die Darlehensnehmer im September wieder kürzere Festschreibungen des Zinssatzes: 13 Jahre und drei Monate sichern sie sich im Schnitt die günstigen Zinsen. Im Vorjahr waren es noch 13 Jahre und sieben Monate. Eine lange Zinsbindung sei zwar mit einem Zinsaufschlag verbunden und die Finanzierung werde dadurch teurer, Darlehensnehmer bekämen damit aber ein großes Stück Sicherheit, so Michael Neumann weiter.

Tilgung im empfohlenen Bereich

Wer eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, entschied sich im September laut dem DTB für eine Tilgung von durchschnittlich 2,71%. Damit lag sie etwas höher (+0,1 Prozentpunkte) als im Vormonat und etwas niedriger als noch vor einem Jahr (2,8%), aber nach wie vor im Rahmen der Empfehlung von Dr. Klein, zu Beginn mit mindestens 2% und möglichst 3% zu tilgen.

Standardrate weiter auf niedrigem Niveau

Die Standardrate, die für eine Finanzierung von 150.000 Euro mit 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung berechnet wird, betrug im September 395 Euro. Damit liegt sie zwar 2 Euro höher als im Vormonat und 16 Euro höher als im Vorjahr, bleibt aber dennoch auf niedrigem Niveau. Vor zehn Jahren lag sie noch bei 683 Euro. (tk)

Nullzins der EZB dürfte noch lange bestehen bleiben

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in ihrer Sitzung am Donnerstag beschlossen, an ihrer ultralockeren Geldpolitik festzuhalten. Michael Neumann von Dr. Klein geht sogar davon aus, dass der Nullzins noch lange bestehen bleiben wird.

Die jüngste EZB-Sitzung wurde mit Spannung erwartet. Angesichts der immer weiter steigenden Inflation wurden Stimmen lauter, die ein Ende der Anleihekäufe forderten. EZB-Chefin Lagarde blendete diese allerdings aus. Bis auf Weiteres will sie nichts an der ultralockeren Geldpolitik ändern und weiterhin Geld in die Märkte pumpen. Damit sind in absehbarer Zukunft keine größeren Schwankungen auf den Zinsmärkten zu erwarten, und auch die Anhebung des Leitzinses verbleibt in weiter Ferne.

Grundsatzentscheidungen zu PEPP verschoben

Das 1,85 Bio. Euro schwere Pandemieprogramm PEPP, mit dem die EZB die europäische Wirtschaft stützt, läuft nach bisherigen Planungen nur noch bis Ende März 2022. Was danach damit passiert, bleibt weiterhin unklar. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein, überrascht das nicht. „Mit Blick auf die Stabilisierung der Wirtschaft verfolgt Christine Lagarde ihren Kurs mit ruhiger Hand. Zwar erholt diese sich nach Corona zunehmend. Aber solange ungewiss ist, in welchem Ausmaß die Delta-Variante des Coronavirus und die derzeitigen globalen Lieferengpässe Auswirkungen auf die europäischen Märkte haben, hält sie sich alle Optionen offen“, so Neumann.

Entwicklung der Bauzinsen

Das im März beschlossene signifikant höhere Tempo der Anleihekäufe will die EZB zurücknehmen. Auch das bedeutet Neumann zufolge aber keinen Kurswechsel. „Diese Ankündigung ist eine geringfügige Anpassung und nicht als Einstieg in den Ausstieg zu verstehen“, meint Michael Neumann. „Deshalb erwarte ich nicht, dass davon Impulse an die Zinsmärkte ausgehen. Die Zinsen werden auch in den nächsten Wochen auf einem ausgesprochen niedrigen Niveau bleiben – das gilt ebenso für die Konditionen für Baufinanzierungen.“

Vorerst keine steigenden Bauzinsen zu erwarten

In den letzten Wochen haben sich die Bauzinsen schwankend seitwärts bewegt, nachdem sie im Juli gefallen waren. Der Bestzins für zehnjährige Immobiliendarlehen beträgt laut Dr. Klein aktuell 0,51% bei regionalen Anbietern und 0,56% bei überregionalen Kreditinstituten. Mit tendenziell steigenden Bauzinsen rechnet Michael Neumann erst wieder, wenn Klarheit über einen Ausstieg aus dem Pandemie-Anleihekaufprogramm besteht. Das sei aber noch keine ausgemachte Sache. „Ich halte auch eine Erweiterung von PEPP entweder über den März 2022 oder über die momentan gesetzte Höhe hinaus für ein durchaus denkbares Szenario“, so Neumann. Seit März 2020 ist das Programm in zwei Schritten von ursprünglich 750 Mrd. Euro auf 1,85 Bio. Euro aufgestockt worden.

Leitzins dürfte noch lange bei 0% bleiben

Für Anleger und Privatpersonen besonders relevant ist Neumann zufolge der EZB-Leitzins. Und diesen tastet die EZB weiterhin nicht an. Seit März 2016 liegt er bei 0%. Der Leitzins hat einen mittelbaren Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen, wirkt sich aber direkt auf Anlagestrategien und auf Sparzinsen aus – und damit auf die Möglichkeit zum Vermögensaufbau für Verbraucher. Besonders bei stark steigender Inflation bedeute ein Nullzins eine langfristig deutliche Entwertung des gesparten Geldes. Gleichzeitig ist der Leitzins auch ein wirkungsvolles Instrument, der Inflation entgegenzuwirken: Erhöht die EZB den Zinssatz, zu dem sie den angeschlossenen Kreditinstituten Geld verleiht, verteuern sich Kredite und damit Investitionen insgesamt. In der Folge geht die Nachfrage zurück, ebenso wie die Teuerungsraten.

Vor Leitzinserhöhung wird noch viel Zeit ins Land gehen

Der Leitzins ist aber nur eines von mehreren Instrumenten, die Inflation abzudämpfen. Und laut Experte Michael Neumann von Dr. Klein ist er nicht das erste Mittel der Wahl. „Bevor die EZB die Zinsen erhöht, wird noch viel Zeit ins Land gehen“, so seine Prognose. „Will sich die Zentralbank tatsächlich aus der Politik des billigen Geldes verabschieden, stünde zunächst das Herunterfahren des PEPP-Programms auf der Agenda und auch das Ende des seit 2015 bestehenden Programms zum Ankauf von Vermögenswerten (APP). Dass ein Fahrplan zum Ausstieg aus PEPP noch nicht einmal kommunikativ vorbereitet wird, macht wieder einmal klar, dass wir noch lange mit der Nullzinspolitik rechnen müssen. Besonders für Sparer ist das bitter.“ (mh)

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