Dr. Klein: Darum ist das Erbbaurecht mit Vorsicht zu genießen
Das Erbbaurecht lockt mit signifikant günstigeren Preisen als am normalen Grundstücksmarkt. Daraus ergeben sich aber auch eine Reihe von Fallstricken, die Kaufwillige unbedingt kennen sollten, bevor sie ein Objekt mit Erbbaurecht erwerben. Darauf weist Timo Handwerker, Spezialist für Baufinanzierungen bei Dr. Klein, hin.
Jährliche Pacht statt einmaliger Kaufpreis
Erbbaurecht bedeutet vereinfacht, dass ein Bauherr mit dem Kauf eines Erbrechts ein Grundstück zeitlich befristet „pachtet“, um darauf ein Haus zu errichten oder ein bereits bestehendes Haus zu erwerben. Anstatt die Kosten für den Bau und das Grundstück bedienen zu müssen, zahlen die Bauherren einen jährlichen Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks. Eigentümer sind häufig Städte, Kommunen oder Kirchen, teilweise aber auch private Personen.
In der Praxis oft problematisch
Was sich günstig anhört, bedeutet laut dem Experten von Dr. Klein in der Praxis oft Probleme. „Aus meiner Sicht ist das Thema Erbbaurecht schwierig – aus einer Reihe von Gründen. Zentrales Problem bei einer Finanzierung ist vor allem, dass der Erbbaurechtgeber ein Mitspracherecht hat“, berichtet Timo Handwerker. Ein Käufer verliert bei einer Erbbaufinanzierung schließlich seine Souveränität und ist bei wichtigen Aspekten vom Erbbaurechtgeber abhängig. Dies gilt insbesondere für relevante Unterschriften, die bei einer Finanzierung von beiden zu leisten sind.
Unterschriftsverweigerung kann teuer werden
„Verweigert der Erbbaurechtgeber die Unterschrift bei relevanten Dokumenten – etwa bei einer Belastungszustimmung oder einer Stillhalteerklärung – kann das massive finanzielle Auswirkungen für den Käufer haben. Hier ist höchste Vorsicht geboten“, so Timo Handwerker. Nicht selten kommt es auch zu Konstellationen, bei denen der Erbbaurechtgeber seine Bereitschaft zu unterschreiben an einen höheren Erbbauzins knüpft – damit gehen zusätzliche finanzielle Belastungen für den Käufer einher. Darüber hinaus kann der Erbbaurechtgeber laut Handwerker auch maßgeblich beeinflussen, ob die Immobilie vermietet oder baulich verändert werden darf.
Finanzierende Banken zunehmend vorsichtig
Aber was können interessierte Käufer tun, um sich vor Abschluss einer Finanzierung abzusichern? „Wichtig ist, im Vorfeld abzufragen, ob die Bank sowohl eine Belastungszustimmung als auch eine Stillhalteerklärung verlangt. Sollte dies der Fall sein, sollte unbedingt der zuständige Notar kontaktiert werden. Dieser kann meist eine verbindliche Einschätzung zur Bereitschaft des Erbbaugebers abgeben. Aber es bleiben beim Erbbaurecht immer Unwägbarkeiten“, so Handwerker. Das gelte insbesondere im Hinblick auf die Perspektive der finanzierenden Bank: „Die Banken sind beim Erbbaurecht vorsichtig geworden. Erbbauverträge mit einer Restlaufzeit von weniger als 40 Jahren werden de facto nicht mehr finanziert. Zudem gibt es in den letzten Jahren die Entwicklung, dass sich die Banken komplett aus Finanzierungen von privatem Erbbaurecht zurückziehen.“
Hürden bei Sanierungen
Auch die Taxierung des Verkehrswertes wird häufig zum Problem – vor allem bei Sanierungsvorhaben des Käufers. Normalerweise setzt die finanzierende Bank den Beleihungswert in diesen Sanierungsfällen nach oben und definiert damit den Verkehrswert der Immobilie neu. Dies widerspricht den Interessen des Erbbaugebers, der nach Ablauf des Erbpachtvertrages die Immobilie für zwei Drittel des Verkehrswertes vom Käufer erwerben kann. Daher dürfte sich der Erbbaugeber meist gegen eine offizielle Erhöhung des Verkehrswertes bei Sanierungsvorhaben stemmen. „Der finanzielle Nachteil der Käufer kann in diesen Fällen immens sein“, warnt der Spezialist von Dr. Klein. Sollten sich Kunden trotz dieser zahlreichen Beeinträchtigungen für eine Finanzierung mit Erbbaurecht interessieren, rät Handwerker dringend zu einer umfangreichen Beratung. (mh)
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