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So wirkt sich Solvency II auf die Immobilienanlagen der Versicherer aus
09. November 2015

So wirkt sich Solvency II auf die Immobilienanlagen der Versicherer aus

Solvency II legt ab dem kommenden Jahr die Eigenkapitalregeln der Versicherer neu fest. Welche Auswirkungen das auf die Immobilienanlagen der europäischen Versicherer hat, hat die IREBS Immobilienakademie im Auftrag von CORESTATE Capital analysiert.


2016 wird die EU-Richtlinie Solvency II in Deutschland in Kraft treten und neue Aufsichts- und Eigenkapitalregeln für Versicherer festlegen. Ziel ist es, eine höhere Eigenmittelausstattung von Versicherungsunternehmen festzuschreiben und dadurch die Branche für künftige Finanzkrisen zu wappnen. Wie ist die Richtlinie zu bewerten? Und erfüllt Solvency II insgesamt die Erwartungen? Antworten auf diese Fragen liefert die Studie „Auswirkungen von Solvency II auf die Immobilienanlagen europäischer Versicherer“. Nachgefragt bei Prof. Dr. Tobias Just, wissenschaftliche Leiter IREBS, Sascha Wilhelm, CEO von CORESTATE Capital, und Thomas Bahr, Senior Advisor CORESTATE Capital.

Herr Just, erfüllt Solvency II insgesamt die Erwartungen?

Prof. Dr. Tobias Just: Ja und Nein. Solvency II wurde eingeführt, um einer erneuten Finanzkrise vorzubeugen. Aber im Resultat ist Solvency II gerade mit Blick auf die für Immobilienanlagen relevanten Aspekte unzureichend konzipiert und kann daher im Ergebnis sogar zu größeren Risiken führen.

Sasch Wilhelm: Solvency II verzerrt die Risiken. Anlagen in Immobilien werden im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen zu risikoreich bewertet. Grund dafür ist zum einen die verwendete Datenmenge, für Solvency II wurde lediglich der britische Markt für Gewerbeimmobilien betrachtet und zum anderen ist die unseres Erachtens bestehende geringe Korrelation zwischen Immobilien und anderen Assetklassen nicht ausreichend berücksichtigt.

Was konkret müsste sich ändern bzw. braucht es Nachbesserungen?

TJ: Es wäre sinnvoll, wenn die Risikopuffer stärker die empirischen Risiken der konkreten Anlagen abbilden würden – die Schwankungen auf den deutschen Wohnungsmärkten sind historisch deutlich geringer als auf Londoner Büromärkten, warum sollten wir für die Zukunft hier ähnlich starke Schwankungen erwarten? Hier wäre für Immobilien und Infrastrukturanlagen mehr Detaillierung wünschenswert.

Was waren die Gründe für CORESTATE diese Studie zu beauftragen und was sind die Erkenntnisse daraus?

SW: Wir wollen eine Grundlage schaffen, um offen mit den Versicherern zu diskutieren, welche Möglichkeiten zur Portfoliooptimierung die Erhöhung der Immobilienquote bietet. Wir stehen zur Verfügung für konkrete Fragen und Hilfestellung.

Thomas Bahr: Aus Gesprächen mit Versicherern haben wir immer wieder gehört, dass sie die Immobilienquote erhöhen wollen. Allerdings herrscht große Unsicherheit, wie die Risikobewertung richtig eingeschätzt werden soll. Daher war unser Ansatz, diese Studie zu initiieren und zu einer realistischen Risikobewertung für Immobilienanlagen zu gelangen.

Wenn wir den Empfehlungen der Studie folgen und die Versicherer ihre Immobilienquoten erhöhen, kommen wir zu dem Punkt: gibt es überhaupt noch genügend rentable Immobilien auf dem Markt?

SW: Da muss man klar sagen: in Ballungszentren wird es langsam eng, aber selbst dort gibt es nach wie vor Chancen. Aber insbesondere B- oder C-Städte bieten viele geeignete Objekte. Wir sehen gerade in studentisch geprägten Standorten, in Universitätsstädten, attraktive Optionen sowohl im Wohnbereich als auch im Einzelhandel. Hier bieten sich noch interessante Anlagemöglichkeiten für die Assekuranz.

Noch einmal generell gefragt, warum sollten Versicherer ihre Immobilienquote erhöhen?

TJ: Vor ein paar Jahren war die Welt der Versicherer noch relativ einfach: Sie konnten in empfunden risikofreie europäische Staatsanleihen investieren und 4 bis 6 % Rendite erwirtschaften. Immobilienanlagen haben damals nur durchschnittlich 3 bis 4% Rendite erwirtschaftet und haben dabei noch viel Arbeit gemacht. Aber die Welt hat sich geändert. Heute bringen Anleihen keine Auszahlungsrendite mehr, aber Immobilien erwirtschaften immer noch ihre Mietrenditen – zusätzlich sind heute sogar Wertsteigerungen möglich. Die Auswahl des Objekts und die Bewirtschaftung sind zwar immer noch ein mühseliges Geschäft, doch es rentiert mehr als die sicheren Staatsanleihen. So lange die Niedrigzinsphase anhält, so lange werden viele Anleger stärker auf Immobilien setzen müssen, um eine Rendite zu erwirtschaften.

Genügt eine Erhöhung der Immobilienquote als Antwort auf die Niedrigzinsphase?

TB: Nur auf Immobilien zu setzen reicht natürlich nicht aus. Aber wir haben eine Erhöhung der Immobilienquote von derzeit 4,5% auf 9% berechnet. Also eine Verdopplung der aktuellen Immobilienquote angenommen und sind zu dem Ergebnis gekommen, dass diese Erhöhung über fünf Jahre zu einer Erhöhung der Gesamtrendite von 0,4 bis 0,5% zum Portfolioertrag beigetragen hat. Immobilien sind also ein wichtiger Portfoliobaustein, der noch weiter erhöht werden sollte.

Prof Just: Ein fähiger Assetmanager kann die Werte von Immobilienanlagen steigern, den Leerstand senken und die Mieteinnahmen dadurch erhöhen. Anders als bei der Aktien- oder Anleiheinvestition haben es die Anleger ein Stückweit selbst in der Hand, wie erfolgreich ihr Objekt ist.

Welche Auswirkungen hat ein internes Bewertungsmodell im Vergleich zum Standardmodell?

TJ: Je besser es gelingt, ein strapazierfähiges, eigenes Modell zu erstellen, umso effizienter wird die Portfoliogestaltung der Versicherer. Aber dies erfordert hochwertige Analysetätigkeit, das kann nicht der Schülerpraktikant mal nebenbei erledigen.

TB: Allerdings hat die Versicherungsbranche in den letzten Jahren, in der Vorbereitung auf die Umsetzung von Solvency II, ihre Analystenteams aufgebaut, so daß heute sicherlich mehr Gesellschaften als vor zwei Jahren in der Lage sein könnten, über ein internes Modell – vielleicht auch nur für die Immobilienanlage -nachzudenken.

SW: Wer sich aus der Branche mit der Thematik internes Modell beschäftigt hat, in der Regel die großen Versicherer, weiß auch um die anspruchsvollen Regularien, die bislang ein höhere Immobilienquote verhindern. Wir setzen da an, um in Zusammenarbeit mit Verbänden die Kriterien, die die EIOPA auflegt, anzupassen. Aktuell werden mittlere und kleinere Versicherer benachteiligt, da sie den hohen Aufwand bisher nicht selber leisten können.

Die Schwierigkeit besteht bei Immobilien doch in der richtigen Auswahl von Standort und Assetklasse. Wie haben sie diese realen Probleme in der Studie berücksichtigt?

TJ: Wir haben zum Beispiel in unserer Studie Transaktionskosten berücksichtigt. Außerdem haben wir mit sehr unterschiedlichen Daten gearbeitet, einmal haben wir sogar gezielt besonders schlechte Standorte in einen Index gebündelt, um zu sehen, ob dieser Index denn die Vorgaben der EIOPA erreichen könnte: er tat es nicht. Schließlich haben wir bewusst Zeitreihen verwendet, die nicht auf Bewertungen basieren, sondern auf echten Transaktionen. Das hätte eigentlich die Schwankung in unserem Musterportfolio erhöhen sollen. Das tat es zwar auch, doch für unser europäisches Portfolio konnten wir dennoch nicht die Werte des Londoner Marktes erreichen.

SW: In diesem Punkt können wir als vollintegrierter Investment-Manager unsere Stärke ausspielen. Wir sind in der Lage, attraktive Standorte zu identifizieren und risikoarme Immobilienportfolios an mehreren Standorten zu bilden und diese durch unsere 14 Standorte in Deutschland vor Ort zu betreuen.

TJ: Der Vorteil, die Immobilienquote zu erhöhen, liegt ja genau in der Diversifikation. Immobilien bewegen sich nicht im Gleichklang mit Aktien und Anleihen, wir können durch Streuung über mehrere Anlageklassen dann das gesamte Risiko für Anleger reduzieren. Es wäre gefährlich, wenn wir diese Diversifizierungsvorteile durch eine Sicherheitsmaßnahme preisgäben. (mh)





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