Investments in gefördertes Wohnen

Gefördertes Wohnen hat sich als eigenes Investmentsegment innerhalb des Wohnungsmarktes etabliert. Waren bis vor rund sechs Jahren kaum Transaktionen zu verzeichnen, steigt ihre Zahl seitdem fortwährend. Dies geht aus der Studie „Geförderte Wohnungen als Investment“ hervor, die von bulwiengesa im Auftrag von INDUSTRIA erstellt wurde. „Gemessen an der Anzahl der gehandelten Einheiten haben Transaktionen mit geförderten Wohnungen seit 2016 kontinuierlich zugenommen. Der Peak wurde 2021 mit knapp 8.000 gehandelten Einheiten erreicht. Rund drei Viertel der Transaktionen bestanden sowohl aus geförderten als auch aus frei finanzierten Wohnungen. Bei 18% dagegen handelte es sich rein um geförderte Wohnungen. [...] Der Anteil des geförderten Wohnens an allen Deals über 50 Wohneinheiten liegt bei rund 24%“, erläutert Sabine Hirtreiter, Senior Consultant bei der bulwiengesa AG.

Was den Investorenkreis angeht, führt Hirtreiter weiter aus, dass rund 62% der Wohnungen von privaten Unternehmen gekauft würden. Dem würden 35% kommunale Unternehmen gegenüberstehen. Größter Schauplatz für Transaktionen ist mit Abstand Berlin. Insgesamt entfielen zwischen 2016 und dem ersten Halbjahr 2022 ingesamt 10.600 Einheiten auf die Hauptstadt.

Zinswende lässt gefördertes Wohnen attraktiver werden

Die Zinswende habe gefördertes Wohnen im Vergleich zum frei finanzierten Wohnen plötzlich attraktiver gemacht, erklärt Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer von INDUSTRIA. „Die Zuschüsse und zinsvergünstigten Darlehen fallen deutlich mehr ins Gewicht als vor der Zinswende. Infolgedessen kann eine Ausschüttungsrendite von ca. 48 Basispunkten über dem frei finanzierten Wohnungsbau erreicht werden“, so Ahlborn wörtlich. Insgesamt könne die Ausschüttungsrendite bis zu 4,0% betragen.

Problematik beim Angebot

Der Knackpunkt beim geförderten Wohnen bleibt nach wie vor der Umstand, dass weiterhin deutlich mehr Wohnungen aus der Förderung herausfallen, als neue hinzukommen. „2021 wurden 21.468 neue geförderte Wohnungen geschaffen, gleichzeitig endeten jedoch für 48.837 Wohnungen die Miet- und Belegungsbindungen. In der Neubau- und Planungs-Pipeline befinden sich derzeit 86.000 Sozialwohnungen mit einem Fertigstellungsjahr ab 2022 in den 127 relevanten deutschen Marktstädten“, führt Ahlborn weiter aus. Der größte Brocken entfalle hier mit 20.600 Einheiten auf Berlin.

Komplexe Förderlandschaft hemmt Investoren

Laut Ahlborn ist die Förderlandschaft zu komplex mit den verschiedenen Förderprogrammen von Bund, Ländern und Kommunen. Dies halte Investoren derzeit ab. Andererseits reicht es nicht aus, die Fördertöpfe lediglich aufzufüllen. Vielmehr braucht es weitere Lösungsansätze wie mehr Skalierung und serielles Bauen.

Falscher Fokus nur auf Neubau

Einen weiteren Fehler sieht Ahlborn in der Konzentration auf den Neubau. Geförderter Wohnraum könne im Bestand deutlich günstiger geschaffen werden als im Neubau. Darüber werde noch viel zu wenig gesprochen, so der INDUSTRIA-Geschäftsführer. Um das Wohnungsproblem in den Griff zu bekommen, müssten Bund, Länder, Kommunen und private Investoren effizient zusammenarbeiten. Eine Lösung ohne Einbindung von privatem Kapital hält Ahlborn für nicht realistisch. (tk)