Mikroappartements: Investments 2022 nur leicht gebremst

Der Investmentmarkt für studentisches Wohnen und Mikroappartements präsentierte sich 2022 trotz Zinswende nur leicht gebremst. Im Jahr 2022 wurde ein Transaktionsvolumen von 1,2 Mrd. Euro erzielt. Das Ergebnis blieb somit nur knapp unter dem Niveau von 2021, als das Transaktionsvolumen 1,29 Mrd. Euro umfasste, und bewegte sich leicht über dem Durchschnitt von 2017 bis 2021 (1,15 Mrd. Euro). Dies geht aus einer aktuellen Untersuchung des globalen Immobiliendienstleisters CBRE hervor.

Anteil von Forward-Deals von über 75%

Wie die Studie weiter zeigt, wurde der Großteil der Assets im Zuge von Forward-Deals gehandelt, die mehr als drei Viertel des 2022 allokierten Kapitals ausmachten. Dabei engagierten sich sowohl nationale als auch internationale Investoren als Käufer. Der Anteil der internationalen Akteure lag bei 36%.

„Auch wenn sich wie in den anderen Immobiliensegmenten das Transaktionsgeschehen im Verlauf des vergangenen Jahres vor dem Hintergrund der Zinswende und der gestiegenen Unsicherheiten aufgrund geopolitischer Herausforderungen auch bei Mikroappartements und Studentenwohnungen verlangsamte, verzeichnete der Markt dennoch eine gute Dynamik und ein weiterhin recht hohes Transaktionsvolumen für die Asset-Klasse“, erklärt Sebastian Schütte, Director Residential Investment bei CBRE. Ein leichtes Abwarten auf ein neues Preisgleichgewicht sei jedoch über das Jahr hinweg deutlich geworden. „Dies wurde aber durch die Erwartung einer weiteren positiven Mietentwicklung aufgewogen“, so Schütte weiter.

Mikroappartements seit einigen Jahren zunehmend gefragter

Das Interesse der Investoren an der – gemessen am Transaktionsvolumen – wachsenden Asset-Klasse Mikroappartements und studentisches Wohnen ist in den vergangenen Jahren hierzulande deutlich gestiegen. Darauf weist Jirka Stachen hin, Director Research bei CBRE. So würden Universitäten, aber auch die Unternehmen aus den wachstumsstarken Wirtschaftsbereichen immer mehr einheimische und ausländische Studierende, Expats und Nachwuchskräfte anziehen, doch das Angebot an modernen und zweckmäßigen Wohnformen sei knapp, so Stachen weiter.

Metropolregionen im Fokus von Investoren

Begehrt bei Investoren sind vor allem Metropolregionen wie Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München, die ein sehr begrenztes Wohnungsangebot aufweisen. Zudem richtet sich die Nachfrage auf die prosperierenden Universitätsstädte, um mit zeitgemäßen Wohnkonzepten und Serviceangeboten bei Nutzern punkten zu können.

Moderater Anstieg der Nettospitzenrendite

Wie die Analyse von CBRE weiter zeigt, hat sich die Nettospitzenrendite in den Top-7-Städten in den vergangenen zwölf Monaten leicht erhöht. „Trotz des großen Interesses an Mikroappartements und Studentenwohnungen sorgt die aktuelle Entwicklung an den Kapitalmärkten mit steigenden Refinanzierungskosten und höheren Renditen bei alternativen Investments für eine Verschiebung der Rendite in dieser Immobilien-Asset-Klasse“, erläutert Tim Schulte, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE. So betrug die mittlere Spitzenrendite der deutschen Top-7-Märkte im vierten Quartal 2022 laut Schulte 3,75% und lag damit etwa 0,2 Prozentpunkte über dem Niveau von 2021. Dies markiere einen im Vergleich zu den anderen Immobiliensegmenten moderaten Anstieg.

Ausblick auf 2023

„Investoren sind weiterhin stark an Objekten in diesem Teilsegment interessiert, insbesondere qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen an den Top-Standorten stehen auf der Wunschliste“, unterstreicht Schütte.

Infolge der Zinswende sind aber die Rahmenbedingungen für Investoren auf dem Transaktionsmarkt schwieriger geworden. Zugleich haben die Baukosten für Neubauprojekte analog zu den anderen Segmenten stark zugelegt, sodass das Angebot an den stark nachgefragten Core-Objekten deutlich gesunken ist und sich auch weiter verringern wird. Auch im Bereich Mikroappartements und studentisches Wohnen gehen die Preiserwartungen von Verkäufern und Käufern deutlich auseinander, wenn auch nicht so stark wie in anderen Bereichen des Immobilienmarktes.

Laut CBRE ist eine Jahresprognose für das Transaktionsvolumen momentan deshalb nicht möglich. Die Dekompression der Spitzenrendite dürfte aber zumindest bis zur Mitte des Jahres weiter anhalten und in den nächsten Monaten noch einmal an Geschwindigkeit aufnehmen. (tk)