Pflegeimmobilien haben in den vergangenen Jahren viele Investoren in den Markt gelockt. Auch 2022 hat sich der Investmentmarkt stabil und nachgefragt gezeigt. Dies geht aus dem „Pflegeimmobilien Report 2023“ der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) hervor. Das Transaktionsvolumen belief sich auf 1,7 Mrd. Euro. Die Anzahl der Gebote in den Transaktionsprozessen ist laut Bericht unverändert groß, was auf eine hohe Liquidität im Markt für Pflegeheime und betreutes Wohnen hinweist. Zudem konzentrieren sich viele Investoren auf diese Produkte.
„Die strukturelle Nachfrage nach betreuten Wohnformen wächst massiv, gleichzeitig setzen Preissteigerungen und Auflagen die Betreiber unter Druck. Dennoch stehen Pflegeimmobilien im Interesse der Investoren“, erklärt Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory, Head of Residential Investment bei Cushman & Wakefield.
Gedämpftes zweites Halbjahr
Wie der Bericht weiter zeigt, fiel die zweite Jahreshälfte 2022 allerdings gedämpfter aus. So hätten Projektentwickler und Betreiber von Pflegeimmobilien steigende Kosten, Inflation und zunehmende ESG-Anforderungen gleichermaßen zu spüren bekommen. Auch Investoren gaben sich zurückhaltender. Somit ist das Transaktionsvolumen von 415 Mio. Euro im ersten Quartal 2022 auf 265 Mio. Euro in ersten Quartal 2023 gesunken. Der Rückgang ist laut C&W insbesondere auf die bestehende Unsicherheit im Markt, länger andauernde Transaktionsprozesse und das veränderte Finanzierungsumfeld zurückzuführen.
Als stabil in der Nachfrage hat sich im ersten Quartal 2023 vor allem das betreute Wohnen erwiesen. Hier ist das Transaktionsvolumen auf 190 Mio. Euro gestiegen. Dennoch kletterte die Spitzenrendite für Pflegeheime von 4,2% im Jahr 2022 auf 4,4% im Anfangsquartal 2023. Cushman & Wakefield rechnet damit, dass sich die Renditen im Verlauf von 2023 weiter erhöhen werden.
Konsolidierung am Betreibermarkt
Wie in anderen Branchen auch ist bei den großen Betreibern von Pflegeimmobilien eine fortlaufende Konsolidierung zu beobachten. Zugleich hat der Betreibermarkt mit schwierigen Zeiten zu kämpfen – im Jahr 2022 ging mit der Convivo Unternehmensgruppe einer der führenden Betreiber von Pflegeimmobilien insolvent. Weitere Betreiber befinden sich aktuell im Rahmen von Eigenverwaltung in Insolvenzverfahren. Laut C&W dürfte auch das Jahr 2023 viele Träger vor Herausforderungen stellen – nicht zuletzt aufgrund hoher Energiekosten, Inflation sowie des neuen Tariftreuegesetzes. Für Investoren sind nachhaltige Mieteinnahmen wichtig für einen stabilen Cashflow. Vor diesem Hintergrund beleuchten Investoren die Betreiber immer stärker und fordern in den Mietverträgen einen hohen Standard der Reportingverpflichtungen.
„Die jüngsten Insolvenzen großer Betreiber lassen Investoren vorsichtiger werden, insbesondere in der stationären Pflege. Die zunehmenden Betreiberkonsolidierungen bergen jedoch auch die Chance auf eine weitere Professionalisierung am Markt: Starke und wirtschaftlich gesunde Betreiber können weniger gut aufgestellte übernehmen und eigene Effizienzen übertragen“, erklärt Jan-Bastian Knod. (tk)
Bild: © Sven – stock.adobe.com
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