<p>Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) gibt die Richtung vor: An nicht risikogemischten Fonds dürfen sich Anleger erst ab einer Mindestzeichnung von 20.000 Euro beteiligen, der Gesetzgeber hält die bei diesen Beteiligungen vorliegenden Risiken für zu schwerwiegend für „Kleinanleger“. Er orientiert sich dabei an der allgemein verbreiteten Investmentphilosophie „Never put all eggs in one basket“ – zu Deutsch „nicht alles auf ein Pferd setzen“. Deshalb haben sich für Privatanleger im Sinne des KAGB risikogemischte Fonds mit mindestens drei Objekten vermehrt durchgesetzt – doch seien wir ehrlich, drei deutsche Büroimmobilien bilden im Portfolio immer noch ein Klumpenrisiko, das durch schwach oder gar nicht korrelierte Asset-Klassen abgefedert werden sollte.</p>
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Breit gestreut schon mit geringen Beträgen</h3>
<p>Was tun, wenn das verfügbare Anlagekapital die Investition in mehrere solche Beteiligungen nicht hergibt? Etwa in der andauernden Niedrigzinsphase auf Sachwertinvestments verzichten? Das ist nicht nötig, denn es gibt Abhilfe: Sogenannte Vermögensstruktur- oder Portfoliofonds werden konzipiert, um dem Anleger eine mehr oder weniger breite Diversifizierung bereits ab vierstelligen Investitionsbeträgen zu ermöglichen. Im Jahr 2002 wurde der erste solche Fonds aufgelegt, und seitdem hat sich an der Grundkonzeption nicht allzu viel verändert: Sie investieren direkt oder indirekt (über Dachfondsstrukturen) in eine ganze Reihe von unterschiedlichen Vermögensgegenständen bzw. in andere AIFs und bilden so im Kleinen ein diversifiziertes Portfolio ab. Dabei können Anleger unter verschiedenen Angebotsarten auswählen:</p>
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Eine Diversifizierung nicht nur nach Assets, sondern auch nach Auflagejahren bieten Zweitmarktfonds, wie wir sie in AssCompact Nr. 12/2015 vorgestellt haben.</li>
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Einige Dachfonds erwerben Anteile an unterschiedlichen AIFs einer gemeinsamen Asset-Klasse.</li>
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Wieder andere Angebote streuen über verschiedene Asset-Klassen und bieten damit den größtmöglichen Grad an Diversifikation in einer Beteiligung.</li>
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<p>Gemeinsam ist allen Portfoliofonds, dass sie als vollständiger oder partieller Blind Pool in den Vertrieb gehen, dass also die Anlagegegenstände bei Platzierung nicht bzw. nicht abschließend feststehen. Kapitalstarke Emissionshäuser oder solche mit Bankenhintergrund ziehen es verschiedentlich vor, mit einem Startportfolio in die Platzierung zu gehen, um den Anleger gerade in der herrschenden Phase der Asset-Knappheit ihre Akquisitionsstärke zu beweisen. Je weniger konkrete Anlagegüter bereits feststehen, desto wichtiger sind die Anlagebedingungen des jeweiligen AIFs für die potenziellen Anleger als Grundlage für die Investitionsentscheidung. Die Auswahl der konkreten Assets auf Basis der Anlagegrundsätze kann entweder dem Fondsmanagement obliegen oder unter Mitwirkung eines Beirates aus externen Experten erfolgen. In früheren Jahren beschränkten sich manche Portfoliofonds auf Fonds aus dem eigenen Hause, heute ist das nicht mehr üblich.</p>
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Schwindende Grenzen offener und geschlossener Investments</h3>
<p>Beispiele für Portfoliofonds der zweiten Gruppe sind der Real I.S. Grundvermögen und der Ökorenta Erneuerbare Energien VIII. Der Publikums-AIF der Real I.S. investiert ausschließlich in Deutschland in Städten ab 100.000 Einwohnern ganz überwiegend in gewerblich genutzte Immobilien. Vorstand Jochen Schenk sieht mit diesem Produkt die Trennung zwischen offenen und geschlossenen Immobilien-Investments dahinschwinden: „Der Portfoliofonds passt mit seiner Platzierungsdauer von bis zu drei Jahren und seiner Struktur in die Beratungslandschaft.“ Einschlägige Erfahrung haben die Münchner genug: Ihr institutioneller Immobilienfonds BGV V hat jüngst den Portfolioaufbau bei der Marke von einer Milliarde Euro abgeschlossen. Der Retailfonds soll bis Ende 2028 laufen und ein Volumen von bis zu 800 Mio. Euro erreichen, an dem sich Anleger ab 10.000 Euro plus 5% Agio beteiligen können. Geplant ist die Investition in 15 bis 20 Objekte. Bisher wurden der RegerHof in München, ein Büro- und Einzelhandelsgebäude, und die Fronhofer Galeria in Bonn-Bad Godesberg, ebenfalls mit einem Mix aus Einzelhandel und Büro, erworben. Beide Immobilien punkten mit buntem Mietermix und stellen damit schon je für sich genommen ein kleines diversifiziertes Portfolio dar.</p>
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Mix erneuerbarer Energien</h3>
<p>Ebenfalls in die zweite Gruppe der Portfoliofonds mit Assets einer Asset-Klasse fällt der aktuelle Fonds der Ökorenta. Mit einem geplanten Eigenkapitalvolumen von 15 bis 25 Mio. Euro soll der Erneuerbare Energien VIII Publikums- und Spezial-AIFs erwerben, die ihrerseits direkt oder indirekt in Anlagen zur Erzeugung von Energie aus erneuerbaren Quellen investieren. Der produzierte Strom muss nach EEG oder vergleichbaren Regelungen vergütet werden, mindestens 60% des investierten Kapitals müssen in deutsche Bestands-Windparks mit einer Einzelnennleistung von mindestens 44 kWh fließen, Solaranlagen müssen eine Mindestleistung von 100 kWp aufweisen, um ins Portfolio aufgenommen zu werden. Ökorenta plant eine zehnjährige Haltedauer; ab 10.000 Euro plus 5% Agio steht der AIF Privatinvestoren offen.</p>
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Auch mehrere Anlageklassen abbildbar</h3>
<p>Zur dritten Gruppe gehört das Sachwerte Portfolio 2 der Münchner WealthCap, das in punkto Diversifizierung in die Vollen geht: Mindestens 30 bis höchstens 50% des investierten Kapitals sollen in Zielfonds mit Immobilien, mindestens 15 bis 30% in solche mit Energie und Infrastruktur und mindestens 15 bis 20% in das Segment Private Equity fließen. Direktinvestitionen sind nicht vorgesehen. Innerhalb der einzelnen Segmente sorgen weitergehende Diversifizierungsregeln für weitere Detaillierung der Investitionen. Die Asset-Klassen Private Equity und Infrastruktur stehen für die WealthCap für Unabhängigkeit von tagesvolatilen Börseneinflüssen bzw. für stabile, kalkulierbare Rückflüsse.</p>
<p>Der Vorgängerfonds konnte rund 54 Mio. Euro Eigenkapital einsammeln, mit dem aktuellen AIF wollen die Münchner ebenfalls rund 50 Mio. Euro platzieren. Anleger können sich bereits ab 5.000 Euro plus 5% Agio beteiligen. Die Laufzeit ist bis Ende 2026 vorgesehen und kann bis längstens Ende 2031 verlängert werden, um gegebenenfalls längeren Laufzeiten der Zielfonds gerecht werden zu können. „Wichtigstes Auswahlkriterium sind für uns Branchenerfahrung und Umsetzungsstärke“, erläutert Gabriele Volz, Geschäftsführerin von WealthCap. „Wir ermöglichen breite Risikostreuung und Zugang zu institutionellen Wertsteigerungsstrategien für Privatkunden in nur einem Produkt.“</p>
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Gesenktes Risiko</h3>
<p>Bereits vor Einführung des KAGB vermuteten Marktbeobachter, dass die zunehmende Regulierung für Privatanleger zukünftig vermehrt Portfoliofonds statt der vorher beliebten Einobjektfonds nahelegen dürfte. Die aktuellen, professionell gemanagten Angebote scheinen das zu bestätigen – für Anleger sind breit risikogemischte Sachwertbeteiligungen keine schlechte Wahl. Sie wecken zwar nicht gerade die Hoffnung auf Fabelrenditen, sondern nennen, wenn überhaupt, Zielwerte von um die 5% jährlich (IRR), im Gegenzug sinkt allerdings auch das Verlust- bzw. Totalausfallrisiko mit zunehmender Risikostreuung.</p>
<p>Den Artikel lesen Sie auch in AssCompact 01/2016, Seite 54f.</p>
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