Baufinanzierung 2012 und 2022: Kosten fast verdoppelt

Die Kosten einer Immobilienfinanzierung haben zwischen 2012 und 2022 deutlich zugelegt. „Wir haben in der untersuchten Dekade einen starken Zinsrückgang erlebt und in der Folge einen enormen Anstieg der Immobilienpreise“, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. „Das Ergebnis war ein Verkäufermarkt, an dem es Kaufinteressenten zunehmend schwer hatten, zu guten Konditionen eine Immobilie zu erwerben.“ Der Experte des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein hat die Kosten einer Baufinanzierung in den Jahren 2012 und 2022 untersucht und beleuchtet, in welchen Städten die stärksten Anstiege zu verzeichnen waren.

Finanzieller Aufwand liegt im Schnitt 62% höher

Demnach mussten im Jahr 2022 Immobilienkäufer in München 326 monatliche Haushaltsnettoeinkommen aufbringen, um ihren Hauskredit mit einer Laufzeit von 20 Jahren voll zu tilgen. Damit ist die Isarmetropole Spitzenreiter in Deutschland. München verzeichnet auch die deutlichste Steigerung von 2012 bis 2022: Das Plus der benötigten Nachteile beträgt laut Dr. Klein 92%. Eine ähnlich starke Veränderung weist sonst nur noch Hannover auf mit 87%. Hier ist aber die Anzahl der monatlichen Haushaltsnettoeinkommen, die für die Tilgung erforderlich sind, deutlich geringer ist: 2012 waren es 89, zehn Jahre später 166.

Immobilienfinanzierung am günstigsten in Dortmund

Wie der Vergleich von Neumann zeigt, bewegt sich die Steigerungsrate des Preis-Einkommens-Verhältnisses für die Finanzierung eines Eigenheims nur in drei der analysierten Städte, nämlich Dortmund, Frankfurt und Dresden, unter der Marke von 50%. In Dortmund dagegen waren im Jahr 2022 nur 166 Nettomonatsgehälter erforderlich, also nur ungefähr halb so viele wie in München.

Die Modellrechnung basiert dabei auf folgenden Annahmen: ein gemittelter, bezahlter Preis für ein 150 m² großes Einfamilienhaus in den Jahren 2012 und 2022, 20% Eigenkapital des Gesamtpreises, ein Volltilgerdarlehen über eine Laufzeit von 20 Jahren mit einem festgelegten Durchschnittszins von 3,5% (2012) bzw. 2,6% (2022) sowie das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen laut Statistischem Bundesamt, das 2012 bei 3.069 Euro lag und 2022 bei 3.456 Euro.

Hauspreise legten in der Spitze um bis zu 141% zu

Der Untersuchung zufolge beträgt das Plus der gewährten, bezahlten Preise für ein Einfamilienhaus zwischen 78% in Dortmund und Frankfurt sowie 141% in München. In Berlin, Stuttgart, Hannover und München zeigt sich eine Verdoppelung des Kaufpreises innerhalb der zehn Jahre. „Mit Blick auf die Immobilienpreise liegen Welten zwischen 2012 und 2022“, betont Neumann. „Wir haben eine unglaubliche Dynamik erlebt: Wer eine Immobilie verkaufen wollte, konnte Preise aufrufen, die zu Beginn der 2010er Jahre undenkbar gewesen wären. 2022 hatte diese Entwicklung ihren absoluten Höhepunkt.“

Bedarf an Eigenkapital doppelt so hoch

Höhere Kaufpreise lassen auch die Erwerbsnebenkosten steigen und damit auch das zusätzlich benötigte Eigenkapital. Geht man von 20% Eigenkapital an den geplanten Gesamtausgaben aus, die sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten zusammensetzen, hat sich das eingesetzte Eigenkapital im Schnitt um knapp 98% erhöht. Laut Neumann ist in München die deutlichste Steigerung zu verzeichnen mit einem Plus von 134%. Den geringsten Anstieg und gleichzeitig den niedrigsten Eigenkapitalbetrag wies wiederum Dortmund auf mit einer Zunahme des Eigenkapitals um 76%.

Zinsleistungen bis zu über 100.000 Euro mehr

Auch die Zinsen, die Immobilienkäufer während der Darlehenslaufzeit zahlen mussten, haben sich zwischen 2012 und 2022 erhöht. Der Zinssatz ist im Vergleich zwar niedriger, doch die stark gestiegenen Immobilienpreise gleichen dies aus. Die mit Abstand meisten Zinsen für ihren Baukredit mussten Hausbesitzer in München aufbringen: 249.150 Euro Zinsen kostete 2022 ein Darlehen in der bayerischen Landeshauptstadt. Zehn Jahre zuvor waren es 70% bzw. rund 100.000 Euro weniger, nämlich 146.965 Euro.

Laut Neumann zeigt der Vergleich insgesamt bundesweit eine deutliche Steigerung. Mit 27% ist die Differenz in Dortmund am geringsten. Hier stiegen die Zinsleistungen von rund 88.231 Euro im Jahr 2012 auf rund 112.375 Euro im Jahr 2022. (tik)