Das Jahr 2023 war kein einfaches für Anlegende. Unwägbarkeiten und Kaufzurückhaltung prägten den Markt. In Deutschland wurden fast 24% weniger wohnwirtschaftliche Kapitalanlagen gehandelt als im Jahr zuvor, wie aus dem aktuellen Marktbericht für Wohn- und Geschäftshäuser von Engel & Völkers Research hervorgeht. Dementsprechend waren die durchschnittlichen Angebotspreise zum Jahresende 2023 um 6,2% auf knapp unter 2.000 Euro pro Quadratmeter gesunken.
Die durchschnittlichen Angebotsmieten in Bestandswohnungen stiegen parallel um 5,2% auf 9,55 Euro pro Quadratmeter. Eigentlich eine interessante Situation für Investierende, die gute Renditen verspricht. Doch die Zinsentwicklung machte vielen einen Strich durch die Rechnung. Ohne Eigenkapital von 30% bis 50% waren Finanzierungen zu den 2023 geltenden Konditionen kaum machbar. Darum hielten sich institutionelle Investierende oft zurück. Für Transaktionen am Anlageimmobilienmarkt sorgten vergangenes Jahr vor allem eigenkapitalstarke Akteure wie beispielsweise Family Offices, die große Vermögen ihrer Eigentümerfamilien verwalten.
Die Stimmung am Markt steigt
Im laufenden Jahr stehen die Zeichen am Markt für wohnwirtschaftliche Kapitalanlagen endlich auf Erholung. In vielen deutschen Städten zeigte sich bereits im ersten Quartal eine Belebung der Marktaktivität und eine allgemeine Aufhellung der Marktstimmung. Das meldet Engel & Völkers Research mit Verweis auf nichtrepräsentative Umfragen in rund 90 deutschen Gewerbeimmobilien-Standorten.
Dementsprechend wird das Transaktionsvolumen 2024 gegenüber dem Vorjahr voraussichtlich wieder steigen. Einen wichtigen Grund sehen die Research-Analysten in der rückläufigen Inflationsrate im Euroraum, die wohl ab dem Sommer mit Leitzinssenkungen einhergehen wird. Von den Finanzmärkten wird dies allerdings jetzt schon eingepreist: Der effektive Jahreszins für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit betrug im ersten Quartal 2024 bereits deutlich unter 3,8%. Das verbessert die Finanzierungsbedingungen beträchtlich und so ist damit zu rechnen, dass im laufenden Jahr auch institutionelle Investierende wieder verstärkt am Wohn- und Geschäftshausmarkt aktiv werden.
Stabiler Cashflow durch hohe Vermietbarkeit
Während sich bei den Preisen für Anlageimmobilien parallel zur Erholung der Zinsen eine Bodenbildung vollzieht, ist absehbar, dass die Wohnungsmieten im Jahresverlauf weiter stark ansteigen werden. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Die Wohnungsnachfrage ist in vielen Regionen enorm hoch und bleibt es auch. Die Leerstandsquote liegt bei durchschnittlich 2,5%, in den Metropolen sogar bei unter 1%. Die weiter steigenden Bevölkerungszahlen und der auf lange Sicht zu geringe Neubau werden den Wohnraummangel in den kommenden Jahren also noch einmal verschärfen. Für Investierende ergibt sich daraus vielerorts eine hervorragende Vermietbarkeit ihrer Anlageimmobilien, was wiederum für einen entsprechend stabilen Cashflow sorgt.
Warum es sich lohnt, in Bestand zu investieren
Vereinfacht kann man also die aktuelle Situation so zusammenfassen: Preise stabil, Marktstimmung verbessert, Renditen gestiegen. Das bietet Akteuren am Anlageimmobilienmarkt ein aussichtsreiches Umfeld. Bleibt die Frage: Wenn es an Neubauprojekten fehlt, wo finden Investierende dann die passenden Objekte, um ihr Kapital anzulegen? Die Antwort ergibt sich von selbst: im Bestand. Noch mehr als im Vorjahr wird der Fokus von Anlegenden im Jahr 2024 auf Bestandsimmobilien liegen, vornehmlich auf solchen in gutem energetischen Zustand. Und so wird sich auch hier wieder eine Knappheit entwickeln und unter Anlegenden ein Wettbewerb um Bestandsbauten in bevorzugten Regionen und Lagen entstehen.
Das Jahr 2024 ist somit die Zeit, um eine Lanze für den noch nicht energetisch optimierten Bestand zu brechen. Wer ein entwicklungsfähiges Bestandsgebäude erwirbt, investiert angesichts des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zwangsläufig auch in dessen Sanierung. Die Kosten für eine umfassende Kernsanierung belaufen sich in der Regel auf 800 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter. Und so zehren die Sanierungskosten in vielen Fällen die Ersparnis durch den günstigeren Kaufpreis auf. Jedoch: Dafür besitzen Investierende im Anschluss eine energetisch optimierte und damit zukunftsfähige Immobilie. Sie ist günstig und klimafreundlich in der Bewirtschaftung, entspricht den rechtlichen Anforderungen und erfreut sich einer positiven Wertentwicklung.
Pluspunkt: Mehr Tempo in der Energiewende
Darüber hinaus bringt eine Investition in den entwicklungsfähigen Bestand einen interessanten und wichtigen Nebennutzen mit sich. Sie ist in der Lage, die Energiewende voranzutreiben, die von den im Branchenverband Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) organisierten Immobilienunternehmen zu einem ihrer Kernziele erklärt wurde. Nicht zuletzt kommt gerade professionell Investierenden ein solches Engagement auch unternehmenspolitisch entgegen: Die klimafreundliche Entwicklung von Bestandsimmobilien ist ein relevanter Aspekt im ESG-Nachhaltigkeitsbericht. War das Reporting bislang nur für wenige Konzerne verpflichtend, muss ab 2025 fast jedes Unternehmen mit mehr als 250 Mitarbeitern ESG-Faktoren in seine Geschäftsberichte aufnehmen. Ein guter Zeitpunkt also, um den Blick auf Bestandsimmobilien mit Nachholbedarf zu richten.
Fakten auf einen Blick: Modernisierung statt Neubau
Angesichts der rückläufigen Bautätigkeit und mit Fokus auf das Thema ESG gewinnt die energetische Sanierung im Bestand zunehmend an Bedeutung. Wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien mit einer guten Energieeffizienzklasse verzeichnen dementsprechend die höchsten durchschnittlichen Angebotspreise. Objekte mit der Energieeffizienzklasse A wiesen im Jahr 2023 zum Beispiel mit durchschnittlich 3.692 Euro pro Quadratmeter einen mehr als doppelt so hohen Angebotspreis auf wie Immobilien der niedrigsten Energieklasse.
Diesen Artikel lesen Sie auch in AssCompact 04/2024 und in unserem ePaper.
Bild: © ArtCookStudio – stock.adobe.com: Porträtfoto: © Engel & Völkers
Till-Fabian Zalewski 
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Leserkommentare
Comments
Partizipien
Unterlassen Sie doch bitte diese unerträgliche Verstümmelung unserer schönen Sprache! Wenn ich im Text auf „Investierende“ stoße, dann war es das für mich…
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