In dem vorliegenden Streitfall wollte eine Berliner Vermieterin die Kaltmiete von rund 630 Euro um 300 Euro erhöhen wollen. Dies begründete sie unter anderem damit, dass die vermietete Fünf-Zimmer-Wohnung mehr als 50 Quadratmeter größer ist als im Mietvertrag angegeben. Während im Mietvertrag eine Wohnfläche von 157 Quadratmetern genannt wurde, war die Wohnung tatsächlich 210 Quadratmeter groß.
In Vorinstanzen gescheitert
Der Mieter war mit der drastischen Mieterhöhung allerdings nicht einverstanden. Er wollte lediglich eine Erhöhung um rund 95 Euro akzeptieren. In den Vorinstanzen war die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur restlichen Mieterhöhung ohne Erfolg geblieben. Jetzt wollte sie die Mieterhöhung über die Revision beim BGH durchsetzen.
Kappungsgrenze gilt auch bei deutlicher Abweichung
In seinem nun gefällten Urteil entschied das Bundesgericht, dass Mieten nicht einfach sprunghaft erhöht werden dürfen. Dieser Grundsatz gelte selbst dann, wenn die Wohnung sehr viel größer ist als im Vertrag beschrieben. Zwar ist nach dem nun gefällten Urteil des BGH bei Mieterhöhungen die tatsächliche Größe einer Wohnung entscheidend. Weicht diese von der im Vertrag angegebenen Fläche ab, darf die Miete auf einmal aber höchstens um bis zu 20% steigen, in bestimmten Städten wie Berlin sogar nur um 15%.
Ab jetzt zählt die tatsächliche Wohnfläche
Das Urteil hat auch grundsätzliche Wirkung auf Mietzahlungen. Bisher mussten beide Parteien eine Abweichung von bis zu 10% tolerieren. Mieter konnten die Miete nur dann kürzen oder gegen ungerechfertigte Erhöhungen vorgehen, wenn die Wohnung mehr als 10% kleiner war als im Mietvertrag angegeben. Vermieter wiederum konnten nur dann mehr verlangen, wenn die Wohnung mindestens 10% größer war. Künftig zählt bei Mieterhöhungen hingegen nur noch die tatsächliche Wohnfläche – egal, was im Mietvertrag steht. Ist die Wohnung also 5% kleiner, darf sich eine Mieterhöhung auch nur auf diese kleinere Fläche beziehen. Ist die Wohnung 5% größer als angegeben, darf der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen. (mh)
BGH, Az.: VIII ZR 266/14
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