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Helfen Mietsteigerungen gegen die Folgen der Zinswende?
11. Dezember 2018

Helfen Mietsteigerungen gegen die Folgen der Zinswende?

Catella Research hat die Wechselwirkung von Kapital- und Immobilienmärkten analysiert. Dabei gingen die Experten unter anderem der Frage nach, ob Mietsteigerungen ein Gegenmittel gegen sinkende Immobilienverkehrswerte im Falle einer Zinswende sind.


Catella Research hat die Wechselwirkung von Kapital- und Immobilienmärkten analysiert. Dabei gingen die Experten unter anderem der Frage nach, ob Mietsteigerungen ein Gegenmittel gegen sinkende Immobilienverkehrswerte im Falle einer Zinswende sind.

Helfen Mietsteigerungen gegen die Folgen der Zinswende?

Bei einer zu erwartenden Anhebung der Zinsen im Euroraum zeigen sich gewerbliche Immobilieninvestitionen in Mittelstädten robuster gegenüber Wertverlusten als entsprechende Investments in den Metropolen – und das trotz des in den großen Städten nach wie vor bestehenden Wachstumspotenzials bei den Mieten. Zu diesem Ergebnis kommt Catella Research bei einer Analyse der Wechselwirkungen zwischen Kapital- und Immobilienmarkt, die die Effekte auf Verkehrswerte und Kompensationsmöglichkeiten über die Miete beleuchtet.

Hohes Mietwachstum in den Metropolen

Nach Ansicht von Catella Research weisen die großen Metropolen noch bis in das Jahr 2022 die größten Steigerungspotenziale bei den Mieten aus. Berlin führt im europäischen Vergleich bei der Mietwachstumsliste für Immobilieninvestments im Bürosektor mit einem möglichen Plus von rund 20% gegenüber dem heutigen Niveau. Auch für Paris La Défense (+15,5%), München (+15,3%), Stockholm (+14,5%) oder Frankfurt (+13,5%) sehen die Analysten noch erheblichen Spielraum nach oben. Ein Sonderfall bildet London. Hier hält Catella im Rahmen des Brexits in Teilmärkten sogar ein Negativwachstum von bis zu 3,2% möglich. Demgegenüber erwartet Catella bei kleineren und mittleren Städten Wachstumsraten bei den Mieten von unter 10%.

Fondsstrategien greifen oft zu kurz

„Die höhere erwartete Mietdynamik in den größeren Metropolen führt – neben einer erhöhten Liquidität – zumeist dazu, dass zahlreiche Fondskonzepte sich lediglich auf die großen Städte konzentrieren“, erklärt Maximilian Radert, bei der Catella Real Estate AG verantwortlich für Produktentwicklung und Konzeption. „Dies greift aber zu kurz, da so nahezu ausschließlich die Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt berücksichtigt werden. Die mögliche Veränderung des Zinsniveaus und damit die Parameter des Kapitalmarkts werden weitgehend außer Acht gelassen.“

Mittelstädte bieten höhere Renditen

Die aktuell historisch niedrigen Zinsen haben zu einem erheblichen Mittelzufluss in den Immobilienmarkt geführt und die Preise auf Rekordniveaus getrieben. Das führt dazu, dass sich etwa in deutschen Metropolen wie Berlin, München, Frankfurt oder Hamburg die Nettoanfangsrenditen aktuell um etwa 3% bewegen. Demgegenüber führt das bisher vergleichsweise moderate Preisniveau in Mittelstädten zu erheblichen Aufschlägen. Rund 4,5% sind hier keine Ausnahme, sondern etwa in Münster, Leipzig oder Hannover möglich.

Die Folgen einer Zinserhöhung

Bei einer unterstellten Zinsanhebung erwartet Catella Research eine Verschiebung des Kapitals in Richtung festverzinslicher Anlagen. Das könne in der Folge zu einer Erosion der Verkehrswerte bei Gewerbeimmobilien führen. In ihrer Untersuchung haben die Analysten unterstellt, dass die Rendite von Staatsanleihen bis zum Jahr 2022 im Mittel um 140 Basispunkte steigt. In diesem Szenario rechnen die Experten damit, dass in zahlreichen großen Städten Verkehrswertverluste von mehr als 15% hingenommen werden müssen.

Teils drastische Mieterhöhungen notwendig

Um einen solchen Einbruch über die Miete zu kompensieren, müsste zum Beispiel für ein Immobilieninvestment in Berlin oder Dublin eine Mietpreissteigerung von bis zu 33% realisiert werden, was Catella als Herausforderung ansieht. Demgegenüber ergibt sich für zahlreiche Mittelstädte im gleichen Szenario eine Kompensation der erwarteten Verkehrswertverluste bereits bei einer effektiven Mietsteigerung von etwas mehr als 8%.

Auswirkungen auf die Fondsstrategien

„Die Umsetzung einer auf Mietpreissteigerungen ausgerichteten Immobilienstrategie in den Metropolen kann nur im Rahmen einer erhöhten Risikokategorie der Fondsstrategie umgesetzt werden“, kommentiert Dr. Thomas Beyerle. Head of Group Research bei der Catella, diese Zahlen. Bei Immobilieninvestments in mittleren Städten könnten Immobilienmanager den Preiseffekt hingegen bereits durch die Realisierung geringer Mietwachstumsraten kompensieren.“

Mittelstädte bieten besseren Schutz vor Wertverlust

Im Ergebnis kommen die Analysten von Catella Research in ihrer Modellrechnung zu dem Schluss, dass Verkehrswertverluste bei Objekten mit einer Nettoanfangsrendite ab 4,5% deutlich weniger ausgeprägt sein werden. Eine Kompensation über steigende Mietpreise sollte damit erheblich leichter zu erzielen sein. Gewerbliche Immobilieninvestitionen in Mittelstädten bieten demnach einen besseren Schutz vor möglichen Wertverlusten durch eine Zinswende als in Großstädten – trotz der dort weiterhin zu erwartenden Mietdynamik. (mh)

Die komplette Analyse ist zu finden unter: catella.com/research.





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