Immobilien-Investments: Noch keine Wende in Sicht

Im vergangenen Jahr verzeichnete der Immobilien-Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen, das zuletzt 2011 unterschritten worden war: 2023 belief sich das Volumen auf 29,3 Mrd. Euro und damit noch einmal 56% weniger als im Jahr zuvor, da waren es 67 Mrd. Euro. 2024 erwartet nur noch jeder vierte Investor einen weiteren Transaktionsrückgang. Im vergangenen Jahr waren es noch 80%. 45% gehen von einer Seitwärtsbewegung aus, knapp ein Drittel rechnet sogar mit einer zunehmenden Dynamik. Das Investitionsklima hellt sich somit auf niedrigem Niveau wieder etwas auf. So lauten die Ergebnisse des diesjährigen Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt der Beratungsgesellschaft EY Real Estate. Hierfür wurden rund 250 Investoren befragt, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren.

2024 als Stunde der Restrukturierung

„Langsam verdichten sich die Zeichen einer Bodenbildung am Immobilien-Investmentmarkt. Die Krise überwunden haben wir allerdings noch nicht“, erklärt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. „Leider sind auch weitere Insolvenzen entlang der Wertschöpfungskette alles andere als unwahrscheinlich. Dies wiederum setzt die Marktpreise der Assetklasse Immobilien weiter unter Druck. 2024 schlägt die Stunde der Restrukturierung“, so Schwalm weiter.

92% der befragten Investoren rechnen mit weiteren Abwertungen und 93% mit einem zunehmenden Angebot restrukturierungsbedürftiger Immobilien – nicht zuletzt durch auslaufende Finanzierungen. 77% der Investoren meinen, dass eigenkapitalstarke Bestandshalter den Schwerpunkt momentan eher auf das Asset-Management legen. Eine Mehrheit von 82% rechnet damit, dass in dieser Marktphase insbesondere Investoren mit Opportunistic- oder Value-Add-Fokus die aktivste Käufergruppe darstellen werden. Für Projektentwickler wird nach Einschätzung aller Befragten auch 2024 ein herausforderndes Jahr. Dass sich die Insolvenzwelle auf Bauunternehmen und Zulieferer ausweitet, davon gehen 87% der Marktteilnehmer aus.

Deutscher Immobilien-Investmentmarkt weniger attraktiv

Insgesamt sinkt die Attraktivität des deutschen Immobilien-Investmentmarkt nun im zweiten Jahr in Folge. So hat sich der Anteil derjenigen Investoren, die Deutschland als weniger attraktiv bewerten, gegenüber dem Vorjahr etwas vergrößert von 36 auf 42%. Die Hälfte beurteilt den Markt als immer noch mehr attraktiv. Interessant dabei ist, dass die Befragungsteilnehmer zwar schwerpunktmäßig der Immobilienwirtschaft zuzuordnen sind, rund ein Drittel 2024 aber andere Anlageklassen bevorzugt.

„Einige Vorteile, die Immobilieninvestments in der Niedrigzinsphase vor allem gegenüber anderen Anlagen hatten, greifen nicht mehr. Gleichzeitig kommt im Zuge insbesondere energetischer Ertüchtigungen mehr denn je zum Tragen, dass Immobilien sehr arbeitsintensive Anlageobjekte sein können. Die zunehmende Regulierung tut ihr Übriges, dass sich Investoren derzeit eher zurückhalten“, erklärt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und ebenfalls Studienautor.

Finanzierungsumfeld bleibt herausfordernd

Laut Trendbarometer ist das Finanzierungsumfeld bei Banken weiterhin rau: 82% der Investoren sagen eine Konzentration auf kleinere Kreditvolumina voraus, 91% erwarten steigende Eigenkapitalanforderungen. Lediglich rund die Hälfte ist der Ansicht, dass Immobilienbanken eine ausreichende Risikovorsorge betrieben haben. Die Finanzierung über den Kapitalmarkt ist nach Meinung von 81% der Befragten wegen der stark gestiegenen Refinanzierungskosten derzeit unattraktiv.

Das erwarten Investoren für das Segment Wohnen

Die befragten Investoren rechnen damit, dass die Preise für Wohnimmobilien in guten Lagen 2024 steigen (29%) oder konstant bleiben werden. Nur bei schwächere Lagen erwartet jeder zweite Befragte sinkende Preise. Dies stellt den Studienautoren von EY zufolge eine Aufhellung gegenüber dem Vorjahr dar, als mehrheitlich von sinkenden Preisen ausgegangen worden war. Der Neubau von Wohnungen ist dagegen weiterhin ein Sorgenkind.

Als prägende Trends am Wohnungsmarkt im angelaufenen Jahr nennen rund drei Viertel der Marktakteure die Konversion frei werdender Büroflächen in moderne Wohnkonzepte, wenn wirtschaftlich sinnvoll. Zudem erwarten die Befragten, dass die im Zuge der Pandemie eingesetzte Stadtflucht abnimmt. Die Aufteilung der CO₂-Kosten wird überwiegend begrüßt: 58% der Befragten sehen dadurch einen positiven Anreiz zur Verbesserung der Energieeffizienz von Wohngebäuden.

Weitere Preisrückgänge bei Büroimmobilien erwartet

Für Büroimmobilien gehen die befragten Investoren wie schon im Vorjahr von weiteren Preisabschlägen aus. 82% der Marktakteure sind der Ansicht, dass ohne vermieterseitige Incentives kein langfristiger Mietvertragsabschluss mehr erzielt werden kann. 80% gaben an, dass ein gestiegenes Qualitätsbewusstsein bei schlecht ausgestatteten Büroflächen zu sinkenden Mieten führt.

„Auf dem Büromarkt erleben wir gerade einen ‚war for tenants‘, die Mieter geben den Ton an“, sagt von Drygalski. „Der Büromarkt – traditionell die zentrale Spielwiese professioneller Immobilieninvestoren – hat sich zu einem Mietermarkt gedreht. Eigentümer müssen sich auch künftig strecken, um ihre Werte zu sichern.“

Auch im Einzelhandels- und im Hotelsegment erwarten die Befragten 2024 überwiegend sinkende Preise. Nur Logistikimmobilien erweisen sich als resilient. Hier rechnen die Investoren unabhängig von der Lage überwiegend mit stabilen Preisen. (tik)