Viele geschlossene Immobilienpublikumsfonds, die sich ihrem Laufzeitende nähern, stehen vor einem Dilemma: divergierende Anlegerinteressen. Einige Anleger erwarten, dass die Immobilien nach Ende der Laufzeit, wie ursprünglich im Prospekt avisiert, veräußert werden und der Fonds aufgelöst wird, während andere unter Umständen lieber im Fonds beziehungsweise in den Objekten investiert bleiben würden – aus den verschiedensten Gründen. Gerade im gegenwärtigen Marktumfeld kann das eine spannende Frage sein. Am Ende steht jedoch eine Mehrheitsentscheidung der Gesellschafter, die naturgemäß nur dem Interesse eines Teils der Anleger entsprechen kann. Unserer Erfahrung nach fallen diese Entscheidungen oftmals knapp aus, wir sprechen also bei der unterlegenen Seite keineswegs von einer kleinen Minderheit. Es gibt jedoch Auswege aus diesem Dilemma, die den Anlegern die freie Wahl lassen, ob sie investiert bleiben oder ihr Investment beenden. Doch dabei liegt die Krux im Detail.
Eine Möglichkeit, allen Anlegerinteressen gerecht zu werden, wäre das Auflegen eines Nachfolgefonds, der die Immobilie erwirbt und den Anlegern aus dem Altfonds zur Neuanlage angeboten wird. Allerdings geht die Neuauflage eines Fonds samt allen Dokumentationen mit hohen administrativen Kosten einher, vor allem aber fällt bei solch einer Transaktion Grunderwerbsteuer an. Für die Kosten des Vertriebs des neuen Fonds wären auch Ausgabeaufschläge notwendig.
Kein Entweder-oder, sondern alles
Die Paribus Kapitalverwaltungsgesellschaft hat eine Lösung entwickelt, die den Anlegern nach Laufzeitende die Wahl bietet, in der Fondsimmobilie investiert zu bleiben, die Immobilie wirtschaftlich zu veräußern – also die Beteiligung zu beenden – oder sogar die eigene Beteiligung an der Fondsimmobilie aufzustocken. Gleichzeitig wird weder Grunderwerbsteuer ausgelöst noch fällt für Altanleger ein vertrieblich bedingter Ausgabeaufschlag an. Der Lösungsansatz dabei: Das Fondsvehikel bleibt rechtlich bestehen und wird in die Strukturen eines Alternativen Investmentfonds (AIF) überführt. In diesem Moment haben die Anleger die Möglichkeit, entweder aus dem Fonds mit einer Abfindung zum Zeitwert auszuscheiden oder als bestehende Gesellschafter im Fonds zu verbleiben und auf Wunsch den eigenen Fondsanteil zu erhöhen.
Dieses Überführungskonzept wurde nicht nur von der Paribus Kapitalverwaltungsgesellschaft entwickelt, sondern auch mit der BaFin abgestimmt und bereits mehrfach erfolgreich umgesetzt. Nach Einschätzung von Paribus ist es in dieser Form bisher einzigartig am deutschen Markt. Vereinfacht erklärt basiert es darauf, dass die Immobilie beziehungsweise das Portfolio zum vereinbarten Stichtag gutachterlich bewertet wird. Anleger haben dann die Wahl, sich entsprechend dem Wert ihrer Beteiligung auf Basis der gutachterlichen Immobilienwerte auszahlen zu lassen und den Gesellschafterkreis zu verlassen. Alternativ können sie sich eine Einmalzahlung, beispielsweise in Höhe des ursprünglich eingezahlten Eigenkapitals, auszahlen lassen und nur den entstandenen Wertzuwachs für eine weitere Laufzeitperiode zu veränderter Bewertung in der Fondsstruktur belassen. Oder, sofern gewünscht, können sie ihr Kapital dort sogar aufstocken. Hierzu haben wir bereits unterschiedliche Szenarien durchgeführt, die sich am konkreten Einzelfall orientiert haben.
Die bisherigen Erfahrungen mit diesem Konzept haben gezeigt, dass sich jeweils ungefähr die Hälfte der Anleger für den Ausstieg und die andere Hälfte für den Verbleib in der Fondsgesellschaft entschieden haben. Auch Erhöhungen des eigenen Anteils waren keine Seltenheit. Die individuellen Gründe für einen Austritt oder einen Verbleib können ganz unterschiedlich sein, zum Beispiel privater Natur oder bisweilen auch aufgrund der jeweiligen persönlichen Markteinschätzung. Deshalb darf man gespannt sein, ob sich das unter dem veränderten Zinshorizont nunmehr etwas verschieben wird. In manchen Situationen kann die Implementierung des Überführungskonzepts auch dazu dienen, fällige Sanierungen oder Modernisierungen vorzunehmen, um vorhandenes Wertsteigerungspotenzial zu heben.
Gelegenheit für neue Anleger zum Einstieg in etabliertes Investment
Für einen geschlossenen Fonds stellt sich aufgrund der typischerweise geringen vorgehaltenen Liquidität die Frage der Mittelherkunft: Mit welcher Liquidität werden die Einmalzahlungen an die bestehenden Anleger und an diejenigen Anleger geleistet, die den Gesellschafterkreis verlassen möchten. Zum einen durch Fremdkapital: Der Fonds nimmt Darlehen auf. Zum anderen geht der Fonds erneut in den Vertrieb und gibt neue Anteile für neue Investoren aus. Das können neben Privatanlegern in einzelnen Tranchen auch semiprofessionelle oder institutionelle Investoren sein. Die Altanleger genießen dabei ein Vorzeichnungsrecht und Sonderkonditionen im Hinblick auf den Ausgabeaufschlag, der für sie vollständig entfällt. So gruppiert sich ein neuer Gesellschafterkreis aus Alt- und Neuanlegern um das bestehende Investment, ohne dass sich das Fondsvehikel selbst verändert.
Wobei es ein kleines, aber wichtiges Detail gibt, dass sich durchaus verändert. Handelt es sich bei den Altfonds um geschlossene Fonds, die noch vor Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) im Jahr 2013 aufgelegt wurden, werden daraus KAGB-regulierte Alternative Investmentfonds (AIF). Damit gibt es aber eine neue Herausforderung für das bisherige Fondsmanagement: Es benötigt eine AIFM- beziehungsweise KVG-Lizenz, muss also zur Kapitalverwaltungsgesellschaft werden. Viele Emittenten geschlossener Fonds aus der Vor-KAGB-Zeit sind diesen aufwendigen Schritt aber nie gegangen. Sie können dieses Überführungskonzept somit kurzfristig nur umsetzen, wenn sie eine Service-KVG dazu mandatieren.
Vorteile in der neuen AIF-Welt
Damit kommen noch zwei Nebenaspekte hinzu, die für manchen Altfonds-Initiator jedoch elementar sein können: Erstens kann ihm die Service-KVG auch den administrativen Aufwand abnehmen, der mit der Fondsverwaltung einhergeht, sodass er sich als ursprünglicher Initiator voll und ganz auf die Immobilien konzentrieren kann. Und zweitens ist es in der neuen AIF-Struktur auch möglich, Kapital etwa für eine erforderliche ESG-konforme Sanierung und Modernisierung der Immobilien zu mobilisieren, was in den Altfondsstrukturen nicht vorgesehen war – und bei älteren Objekten zu einem zusätzlichen Hindernis für eine sinnvolle Verwertung des Fondsvermögens werden kann.
Nach Erfahrung der Experten von Paribus trifft dieses Überführungskonzept in den meisten Fällen den Nerv der Anleger. Zustimmungsraten hierzu liegen bei den Gesellschafterversammlungen nicht selten bei mehr als 90%, bei hoher Beteiligung. Das Konzept lässt sich aber nicht für jeden Fonds in gleicher Weise umsetzen. Jede Fondsstruktur hat ihre eigenen steuer- und aufsichtsrechtlich zu betrachtenden Besonderheiten, vor allem wenn die Grunderwerbsteuer vermieden werden soll. Deshalb muss das Konzept individuell für jeden Fonds angepasst und bis ins kleinste Detail durchdacht werden. Doch die Wahl zu haben, auszusteigen oder weiter am Ball zu bleiben, kommt in der Regel bei den Anlegern gut an und lohnt den Aufwand.
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