Immobilieninvestments: Markt bis Jahresende unbeweglich?

Die hohe Inflation, Zinswende und unterschiedliche Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern haben das Transaktionsgeschehen auf dem Immobilieninvestmentmarkt hierzulande in den vergangenen Monaten fast zum Erliegen gebracht. Die Lage ist derzeit gekennzeichnet von Unsicherheit und Intransparenz. NAI apollo, Partner der NAI apollo group, hat die aktuelle Marktsituation im Rahmen einer Umfrage unter Immobilienexperten näher beleuchtet. „Unser Ziel war es, mehr über die derzeit verfolgten Investmentstrategien, die präferierten Standorte und möglichen Anpassungen der Asset-Allokation zu erfahren. Auch haben wir die aktuellen Zahlungsbereitschaften, Risikofaktoren und Zukunftseinschätzungen abgefragt, um tiefere Einblicke in die aktuelle Marktsituation zu erhalten“, erklärt Dr. Marcel Crommen, Managing Partner bei NAI apollo. Die NAI Apollo Group ist ein Netzwerk unabhängiger Immobilienberatungsunternehmen in Deutschland.

Top-7-Städte als räumliche Investitionsschwerpunkte

Unter den Umfrageteilnehmern stellen Asset- und Fondsmanager die größte Gruppe, gefolgt von Privatinvestoren und Family Offices. Die restlichen Befragten unterteilen sich in Immobiliengesellschaften, offene Immobilienfonds/Spezialfonds, Projektentwickler, Immobilienaktiengesellschaften/REITs, Private-Equity-Fonds/Opportunity-Fonds, Versicherungen/Pensionskassen sowie sonstige Investorentypen. Bei der Risikostrategie der teilnehmenden Unternehmen dominieren Value-Add-Investoren gefolgt von Core und Core+. Die Investmentstrategie Opportunistic ist laut NAI Apollo am schwächsten vertreten. „Als räumliche Investitionsschwerpunkte kristallisieren sich die deutschen Top-7-Städte heraus. Rund drei Viertel der Befragten haben hier investiert. In B-Standorten halten 64,1% der von uns befragten Experten Immobilien. Aber auch die C-, D- und sonstigen Standorte zeigen mit 41% eine deutliche Ausprägung“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI Apollo Group.

Wohnen, Büro, Logistik: Investmentallokation soll meist unverändert bleiben

Der Umfrage zufolge entfallen größere Quoten der Asset-Allokation der Teilnehmer auf Büro- und Wohnimmobilien. 28,1% der Befragten sind stark in Wohnimmobilien investiert, 23,5% in Büroimmobilien (Anteil Investmentvolumen 61 bis 100%). Auch Logistikimmobilien sind derzeit gut vertreten. Dagegen bewegen sich die Anteile von Einzelhandels-, Hotel- und Healthcare-Immobilien bei den Befragten überwiegend nur auf niedrigen Niveaus. Für die kommenden Monate wollen die meisten Investoren den Status Quo weitestgehend beibehalten.

„Lediglich in den Bereichen der Wohn- sowie Logistikimmobilien plant ein überdurchschnittlicher Anteil von 48,4 bzw. 46,1%, ihre Investitionsallokation leicht oder sogar stark zu erhöhen. Die Gründe hierfür können auf einen anhaltend hohen Nachfragedruck im Wohnsegment und einen nachfrageseitig steigenden Bedarf nach Lager- und Logistikflächen zurückgeführt werden“, sagt Stefan Mergen, Managing Partner bei apollo valuation & research GmbH.

Zahlungsbereitschaft spürbar gesunken

Wie die Umfrage ergab, ist die Zahlungsbereitschaft merklich zurückgegangen, auch wenn die Spanne an Kaufpreisfaktoren noch breit ist, zu denen die Befragten aktuell bereit sind, Ankäufe zu tätigen. Der Spitzenkaufpreisfaktor, den die befragten Investoren für Büroimmobilien in A-Standorten maximal zahlen würden, beträgt im Schnitt das 21,1-Fache der jährlichen Marktmiete. „Im Vergleich zu den realisierten Faktoren der letzten Jahre stellt dies eine signifikante Differenz dar. Zum Höchststand 2021 wurde innerhalb der Top 7 im Schnitt eine Spitzenrendite für Büroobjekte erreicht, die einem Multiplikator von 33 bis 34 entspricht – eine Abweichung von 12 bis 13 Faktoren zum aktuellen Umfrageergebnis. In einzelnen Top-7-Standorten wurden 2021 sogar Faktoren zwischen 35 und 37 erfasst“, führt Dr. Marcel Crommen aus.

Investoren sehen Risiken durch Zinsentwicklung und ESG-Regulatorik

Insgesamt gaben rund 90% der Umfrageteilnehmer an, dass von den Entscheidungen der Zentralbanken und der Zinsentwicklung ein hohes oder sehr hohes Risiko für den Erfolg ihrer Investmentstrategie ausgehe. 74% der Experten sehen eine erhöhte Gefahr für ihre Investmentstrategie durch Auswirkungen der ESG-Regulatorik.

Experten erwarten Belebung frühestens 2024

Die aktuelle Marktentwicklung sei laut NAI Apollo maßgeblich der persistenten Preisfindungsphase geschuldet, die weiterhin das Transaktionsgeschehen hemme. „Hier bleibt abzuwarten, auf welches Niveau sich Käufer und Verkäufer in den nächsten Quartalen einigen können. Maßgeblichen Einfluss hat vor allem die weitere Zinsentwicklung. Eine signifikante Zunahme der Transaktionsaktivitäten ist kurzfristig nicht zu erwarten“, betont Dr. Konrad Kanzler. Dies hat auch die Umfrage ergeben. Demnach rechnen die meisten Teilnehmer frühestens im Jahr 2024 mit einer Belebung des Marktgeschehens. (tk)