Investoren meiden Pflegeheime und Kliniken

Der Investmentmarkt für Pflegeheime, Seniorenimmobilien und Kliniken hat zu kämpfen. „Investoren machen einen Bogen um Pflegeheime und Kliniken“, teilt das weltweit tätige Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen JLL mit. Im Jahr 2023 wurden 39 Transaktionen getätigt. Somit wurden weniger als halb so viele Gesundheitsimmobilien gekauft wie im Vorjahr, da waren es 89. Lediglich 54 Immobilien wurden dabei gehandelt, 2022 waren es noch 128 Objekte gewesen. Laut JLL bewegt sich der Investmentmarkt in diesem Immobiliensegment auf dem Niveau von 2015, als in 40 Transaktionen 54 Immobilien den Eigentümer wechselten.

Transaktionsvolumen unterhalb der Milliarden-Euro-Marke

Die Abschlussflaute mache sich auch beim Transaktionsvolumen bemerkbar. Mit rund 940 Mio. Euro lag es 2023 deutlich unter dem Wert des Vorjahres von 2,78 Mrd. Euro und blieb erstmals seit 2015 unterhalb der Milliarden-Euro-Marke. Es fehlte vor allem an großvolumigen Abschlüssen. Auf der Käuferseite dominierten Asset-Manager mit einem Anteil von zwei Dritteln, wie JLL weiter mitteilt.

Pflegeheime: Investoren verunsichert

Auch im vierten Quartal hat sich der Trend nicht umgekehrt. Mit einem Abschlussvolumen von rund 120 Mio. Euro war im Schlussquartal sogar das schlechteste Ergebnis im Quartalsvergleich zu verzeichnen. „Im vergangenen Jahr sind viele Betreiber von Pflegeheimen in Schieflage geraten und mussten Insolvenz anmelden. Das hat die Investoren verunsichert“, erklärt Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany.

Kostensteigerungen „aus allen Ecken“ hätten die Betreibergesellschaften unter Druck gesetzt. „Einige konnten das mit ihren Rücklagen abfedern, es haben aber auch welche versucht, im Zuge der Insolvenzanmeldung die Pachten zu reduzieren. Das hat nicht gerade dazu geführt, dass bei Investoren das Vertrauen in die Asset-Klasse gestiegen ist. Obwohl die Demografie die Nachfrage nach Pflegeplätzen stützt, werden Pflegeheime zurzeit von Investoren gemieden“, so Tölzel weiter.

Kaum Käufer für Kliniken und Versorgungszentren

Auch für Kliniken und medizinische Versorgungszentren gibt es derzeit kaum passende Käufer. Laut JLL entfallen auf beide Segmente nur 7% des Transaktionsvolumens. 2022 waren es noch 27%. Etwas besser sei die Stimmung im Segment betreutes Wohnen. „Das ist aber sehr von der Lage abhängig. Wird es zu ländlich, funktioniert es schon nicht mehr“, so Tölzel.

Preisniveau gesunken

JLL zufolge sei insgesamt ein deutlich gesunkenes Preisniveau festzustellen. Dies gilt auch für das betreute Wohnen. Verkäufer schrauben ihre Preisvorstellungen nach unten. „Eigentümer sind zunehmend bereit, wieder zu deutlich gestiegenen Renditen zu verkaufen. Die Preisschere wird sich 2024 schließen“, so die Einschätzung von Tölzel. Er rechnet im laufenden Jahr wieder mit etwas mehr Transaktionen. Letztlich werde es jedoch darauf ankommen, ob es den Asset-Managern auch gelingt, das Kapital für ihre Investments zu mobilisieren. „Bei den Institutionellen Investoren sind einige dabei, die zurzeit eher deinvestieren wollen als weiter zu kaufen. Da ist also Überzeugungsarbeit gefragt“, so Tölzel abschließend. (tik)