In einem Streitfall vor dem BGH ist geklärt worden, dass ein Vermieter nicht zu einer Fristsetzung verpflichtet ist, wenn er Schadensersatzansprüche aufgrund Beschädigung der Mietwohnung gegen den Mieter hat. Das Mietverhältnis wurde nach sieben Jahren von beiden Parteien einvernehmlich beendet. Vor Gericht machte der Vermieter seinen Anspruch auf Schadensersatz des Mieters wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen in der Wohnung geltend. Zu einer vorherigen Fristsetzung zur Beseitigung der Schäden kam es dabei nicht.
Gerichtlicher Werdegang
Die Klage auf Schadensersatz hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen Erfolg. Dieser Schaden entstand aufgrund eines vom Mieter verschuldeten Schimmelbefalls in mehreren Räumen und wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen. Außerdem gab es einen Lackschaden an einem Heizkörper sowie einen schadenbedingten fünfmonatigen Mietausfall. Der Beklagte war der Ansicht, dass Schadensersatz nur nach erfolglosem Ablauf einer ihm gesetzten Frist zur Schadenbeseitigung hätte verlangt werden können. Wegen der Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.
Obhutspflicht ist eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht
Die Voraussetzung zur Fristsetzung gemäß § 241 Abs. 1 BGB gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner. Die Obhutspflicht des Mieters, die überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und die Räume schonend und pfleglich zu behandeln, stellt gemäß § 241 Abs. 2 BGB eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht dar. Der Vermieter hat ebenso die Möglichkeit, bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB statt einer Schadenbeseitigung auch Geldersatz verlangen. Dies gilt unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der BGH wies die Revision des Beklagten daher zurück. (kk)
BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17
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