Versicherer erwarten geringere Renditen bei Immobilien

Die Immobilienquote in der Versicherungswirtschaft ist im vergangenen Jahr weiter gestiegen. So liegt der Anteil von Immobilien in den Portfolios der Versicherungsunternehmen mittlerweile bei 13%. Gleichzeitig aber sinken unter den deutschen Versicherern, Pensionskassen und Rückversicherern die Renditeerwartungen spürbar, sowohl für die direkt gehaltenen Bestände als auch die indirekten Immobilienanlagen. Das belegen die Ergebnisse des aktuellen „Trendbarometers Immobilienanlagen der Assekuranz“, das die Prüfungs- und Beratungsorganisation EY Real Estate mittels einer Umfrage unter 32 Versicherungsgesellschaften nun veröffentlicht hat. Befragungszeitraum war Mai und Juni 2023.

Immobilienquote vor Trendwende?

Der Anstieg der Immobilienquote hält damit nun seit bereits 14 Jahren an, könnte allerdings laut den EY-Analysten vor einer Trendwende stehen: Denn derzeit wollen nur noch etwa 14% der befragten Versicherer ihre Immobilienquote weiter erhöhen. 2022 hatte das noch die Hälfte geplant. Mit 68% will die klare Mehrheit der Gesellschaften hingegen ihre Immobilienquote stabil halten, während 26% ihre Immobilieninvestments aus den Gründen von Portfoliobereinigungen und -veränderungen sowie zur Liquiditätssicherung nun reduzieren möchten. Dies reflektiert die zunehmenden Unsicherheiten auf den Immobilienmärkten, die sich durch die komplexe Gemengelage aus Zinsanstieg, Marktwertkorrekturen sowie den Fragen rund um Energieeffizienz und Nachhaltigkeitsanforderungen ergeben haben.

Risikoneigung in der Assekuranz verringert sich deutlich

Nichtsdestotrotz tritt die Versicherungswirtschaft weiterhin als Käufer auf den Immobilienmärkten auf, meint Jan Ohligs, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. Motive dafür sind die Ausnutzung von Marktchancen, die sich bereits durch erste Preiskorrekturen ergeben, sowie die Diversifizierung des Portfolios. Als attraktive Assetklassen gesellen sich zu den Wohngebäuden – die im Vergleich zum Vorjahr aber an Bedeutung verlieren – vermehrt die Bereiche „Infrastruktur“ und „Erneuerbare Energien“ dazu.

Allerdings investieren die Versicherer mit deutlich gebremster Risikobereitschaft. Anstelle von „Core+“-Investments werden nun vermehrt „Core“-Investments getätigt – die Risikoklasse mit der geringsten Ausfallwahrscheinlichkeit. Sogenannte „Opportunistic“-Investments, bei der die Rendite nahezu ausschließlich durch Wertsteigerungsmaßnahmen erzielt wird, büßen ebenfalls an Zustimmung zugunsten von „Value-Add“-Immobilien, wo nur der Großteil der Rendite durch Wertsteigerungsstrategien realisiert wird, ein.

Renditeerwartungen sinken spürbar

Signifikant im Vergleich zu den Vorjahresstudien ist der Rückgang der Renditeerwartungen bei Immobilien unter den deutschen Versicherungsgesellschaften. So beträgt die erwartete Gesamtrendite bei direkt gehaltenen Immobilieninvestments 2023 nur noch 3,8% (2022: 4,5%), bei indirekt gehaltenen Investments noch 4,2% (2022: 5,5%). Darin spiegeln sich insbesondere die gesunkenen Wertänderungsrenditen wieder, die sich laut EY-Trendbarometer auch im kommenden Jahr noch weiter fortsetzen werden.

Der Direktbestand bleibt dabei für 57% der Befragten die präferierte Anlageform. Im indirekten Bereich überholen geschlossene Fonds mit 72% (2022: 52%) nun die offenen Immobilienfonds mit 24% (2022: 53%) deutlich. Beliebt bleiben aber auch alternative Immobilieninvestments wie Debt-Fonds (40%) oder Private-Equity-Gesellschaften (31%).

Deutschland wird als Standort weiterhin bei Investitionen präferiert

Unterdessen setzt sich die Verschiebung des regionalen Investmentfokus fort: Nordamerika wird von den befragten Gesellschaften bereits seit dem vergangenen Jahr präferiert und liegt nun bei 59% im Investmentfokus (2022: 55%). Europa hingegen büßt weiter an Attraktivität ein – und zwar spürbar: Wollte 2022 immerhin noch jeder zweite Versicherer in Europa investieren, so sind es in diesem Jahr nur noch 39%. Sogar Asien und Ozeanien erfahren mit 41% derzeit mehr Zuspruch.

Auch wenn Deutschland für die deutsche Versicherungswirtschaft laut EY weiterhin der beliebteste Investitionsstandort innerhalb Europas bleibt, so nimmt doch auch die Attraktivität ab: 2022 hatten noch 90% der Versicherer ihren Fokus hierzulande gesetzt – heute sind es noch 77%.

ESG-konforme Immobilien gewinnen an Bedeutung

Ein marktdominierendes Thema ist laut Trendbarometer aktuell die Steigerung der Energieeffizienz und die Erfüllung der Nachhaltigkeitsanforderungen bei Immobilien. Aber auch soziale Aspekte wie eine vitale Quartiersentwicklung spielen laut Christoph Haub, Direktor bei EY Real Estate und ebenfalls Studienautor, eine wichtige Rolle in den strategischen Überlegungen der Versicherer.

Allerdings stellen fehlende valide Daten die Branche bei ihren Nachhaltigkeitsstrategien vor enorme Herausforderungen. Gleichzeitig aber sind 89% der Befragten der Auffassung, dass sich nachhaltige Investments beim Wiederverkauf auszahlen werden. (as)