Dank eines intakten Marktumfelds, attraktiver Mietrenditen und steigender Preise bleiben deutsche Wohnimmobilen für private Käufer und institutionelle Anleger unverändert interessant. Das ist das Ergebnis der Studie „Wohnimmobilien 2015“ des Instituts für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (IREBS) im Auftrag der Deutschen Bank. Eine nationale Übertreibung gibt es demnach nicht, einzig Überhitzungstendenzen in regionalen Teilmärkten. 2014 kletterten die Hauspreise dem Analyseunternehmen bulwiengesa zufolge inflationsbereinigt um durchschnittlich 4,5%. Wohnungsmieten im Bestand stiegen um 2,8, Neubauten um 3,3%. Die Mietrenditen betrugen im Bestand 4,8% und 3,8% bei Neubauwohnungen. Erstmals fiel dabei der Preisanstieg in kleineren B-Städten 2014 stärker aus als in A-Städten.
Optimistischer Jahresausblick
Der Gesamtausblick der Studienherausgeber für 2015 ist optimistisch. „Zusätzliche gute Gründe für Investitionen in deutsche Wohnimmobilien liefern die niedrigen Zinsen, eine hohe Zuwanderung sowie der Mangel an Alternativen für konservativ ausgerichtete Anleger“, erläutert Prof. Dr. Tobias Just von Universität Regensburg. Jochen Möbert, Immobilienexperte bei Deutsche Bank Research, erwartet, dass die Preise auch im neuen Jahr zulegen: „2015 könnte der Preis von Einfamilienhäusern und Bestandswohnungen im Schnitt um 3,0% und von Neubauwohnungen um 4,0% steigen.“ Mögliche Risiken sehen die Studienautoren in steigenden Zinsen, einem Rückgang der Zuwanderung, der Zunahme spekulativer Immobilienanlagen und einer Mieterschutzpolitik, die Immobilien unattraktiver macht. „2015 dürften diese Risiken aber noch nicht ins Haus stehen“, so Just und Möbert, „wir gehen daher davon aus, dass die Wohnungspreise bei weiterhin reger Bautätigkeit moderat steigen.“
Mietrenditen übersteigen Bundesanleihen
Die Mietrenditen lagen 2014 bei 4,8% im Bestand und 3,8% bei Neubauwohnungen. „Angesichts der sehr niedrigen Kapitalmarktzinsen bleiben die Renditeabstände zu Bundesanleihen äußerst attraktiv“, so Möbert. Selbst in A-Städten wie Hamburg oder München liegen die Mietrenditen für Neubauwohnungen der Studie zufolge nur geringfügig unterhalb des langjährigen Mittelwertes.
Finanzierung bleibt günstig
Die weiter sehr niedrigen Bauzinsen erleichtern die Finanzierung. Daran werde sich so schnell nicht viel ändern. „Erfahrungsgemäß orientieren sich die langfristigen Bauzinsen grob an der Verzinsung deutscher Staatsanleihen. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen sollte zum Jahresende 2015 mit 0,9% weiterhin extrem niedrig ausfallen“, erläutert Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank.
Megatrend Demografie
Auch die langfristigen Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf den Immobilienmarkt wurden untersucht. Danach werden in Deutschland bis 2020 jährlich Immobilien im Wert von rund 100 Mrd. Euro vererbt, etwa 60% davon Wohnimmobilien. Konservativ gerechnet würden bis 2060 Wohnimmobilien im Wert von rund 2,7 Bio. Euro weitervererbt werden. Mit der alternden Gesellschaft gehe zudem ein enormer Modernisierungs- und Sanierungsbedarf einher. „Es gibt schon jetzt einen erheblichen Modernisierungs- und Sanierungsbedarf. […] Nur 5% aller Seniorenwohnungen sind derzeit barrierefrei“, sagt Grunwald. „In vielen Fällen ist eine Umbaumaßnahme im Bestand überdies günstiger als die Unterbringung im Pflegeheim“, ergänzt Just. Allein für den akuten Bedarf an barrierearmen Wohnungen sind der Studie zufolge rund 40 Mrd. Euro erforderlich. (mh)
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