Welche Städte schrumpfen, wo investieren noch lohnt

Die Alterung der Bevölkerung sowie der Bevölkerungsrückgang in einzelnen Regionen sind die zentralen Merkmale des demografischen Wandels infolge des negativen Geburtensaldos seit den 1970er Jahren. Wie die Analysten des Technologie- und Immobilienunternehmens PREA unterstreichen, werde dies Deutschland so tiefgreifend verändern wie kaum eine andere gesellschaftliche Entwicklung. Dies stellt unter anderem auch die Immobilienwirtschaft vor Herausforderungen: So wird der rückläufige Bevölkerungstrend in einigen Gegenden Deutschlands zu einem erhöhten Leerstand führen. Und auch wenn die Bevölkerung lediglich stagniert, gilt es, den Immobilienbestand an die sich verändernden Bedürfnisse zum Beispiel städtebaulich anzupassen.

Prognose des regionalen Wohnungsbedarfs und drohender Leerstände

Im Rahmen einer aktuellen Studie haben die Experten von PREA basierend auf der Anzahl der Geburten, der Sterberate, dem Wanderungssaldo und der wirtschaftlichen Entwicklung die Bevölkerung und das Durchschnittsalter in den kommenden zehn, fünfzehn und zwanzig Jahren für die Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland prognostiziert. Anhand dieser Prognose wurden der Wohnungsbedarf und das Risiko von Leerständen in den verschiedenen Regionen beleuchtet. Von Immobilieninvestoren werde diese unterschiedliche regionale Entwicklung unterschätzt, so die PREA-Analysten weiter.

Größter Bevölkerungsrückgang in Thüringen und Sachsen-Anhalt

Insgesamt zeigt die Studie, dass die Folgen des demografischen Wandels in den kommenden zwanzig Jahren vor allem in ländlichen Regionen in Deutschland zu spüren sein werden. Besonders betroffen sind hiervon die eher ländlich geprägten Bundesländer Sachsen mit einem prognostizierten Bevölkerungsrückgang von 9,5%, Thüringen mit 14,9% und Sachsen-Anhalt mit 17,2%. Im thüringischen Saale-Holzland-Kreis ist laut Analyse mit einem Rückgang der Bevölkerung von bis zu 60% auszugehen.

München, Nürnberg, Berlin: Metropolregionen wachsen weiter

Anders sieht die Entwicklung in den urbanen Zentren aus, die vor allem von einem erhöhten Zuzug profitieren – allen voran die Metropolregionen um München, Nürnberg, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main sowie die Großstädte im Osten Deutschlands. Der Studie zufolge sticht hier besonders Leipzig heraus. Für die Großstadt in Sachsen gehen die PREA-Analysten von einem Bevölkerungsanstieg von knapp über 30% in den kommenden 20 Jahren aus.

Mit den weiter wachsenden Metropolen setzt sich der seit Mitte der 2000er Jahre anhaltende Urbanisierungstrend fort. Dies wird die Großstädte weiter unter Druck setzen: Die Kosten für Wohnraum sowohl zur Miete wie auch zum Kauf dürften weiter zulegen. Zudem erhöht sich das Durchschnittsalter von aktuell 44,4 auf über 46,5 Jahre, was den Bedarf nach Barrierefreiheit sowohl in den Wohnungen als auch im öffentlichen Raum verstärken dürfte.

Ranking der Standorte von Wohnungsinvestitionen

Während manche Städte ein besonders hohes und nachhaltiges Wachstum sowie eine vergleichsweise junge Bevölkerung vorweisen können, werden andere von starken Bevölkerungsrückgängen betroffen sein. Für die kommenden 20 Jahre hat PREA ein Ranking der Standorte von Wohnungsinvestitionen erstellt.

Top-10-Städte mit höchstem Zuwachs: Regensburg vorne

Angeführt wird die Rangliste der Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern, die laut PREA-Prognose den höchsten künftigen Bevölkerungszuwachs in den kommenden 20 Jahren aufweisen, von Regensburg. Für die Domstadt an der Donau erwarten die Analysten ein Wachstum von 32,5%. Auf Rang 2 folgt Leipzig mit einem Anstieg von 30,2% vor Potsdam mit einem Plus von 24,4%. Ebenfalls in den Top 10 finden sich Fürth, Bremerhaven, Salzgitter, Augsburg, Frankfurt am Main, Nürnberg und Erlangen.

Etliche Städte werden zweistellig schrumpfen

Im Ranking der Städte mit dem höchsten künftigen Bevölkerungsrückgang nimmt Neuss den ersten Platz ein mit einem prognostizierten Minus von 22,1% in den kommenden 20 Jahren. Auf Platz 2 rangiert Trier mit einem Rückgang von 17,3% vor Moers mit einem Rückgang von 16,4%. Auf den weiteren Plätzen reihen sich Recklinghausen, Braunschweig, Karlsruhe, Chemnitz, Bochum, Oberhausen und Göttingen ein. Entsprechend hat die Studie hier auch die größten Bedarfsrückgänge bei Wohnungen identifiziert.

Erhöhte Leerstände

Ein rückläufiger Bevölkerungstrend werde in den betroffenen Regionen zu einem erhöhten Leerstand führen, so die Autoren um Dr. Martin Kern, Senior Capital Market Quant bei PREA. „Ziel der Studie ist, Investoren eine klare Vorstellung davon zu geben, welche Standorte aufgrund bestimmter Kriterien für Wohnungsinvestitionen geeignet sind und welche aufgrund des Geburtenrückgangs und der damit verbundenen Bevölkerungsschrumpfung eine erhöhte Leerstandsrate aufweisen könnten“, erklärt Gabriel Khodzitski, CEO und Gründer von PREA.

Momentan sei die Situation noch vergleichsweise entspannt. Mit 84 Millionen Bewohnern lebten in Deutschland so viele Menschen wie noch nie. Durch den seit über 50 Jahren anhaltenden negativen Geburtensaldo und die insgesamt höhere Lebenserwartung steige jedoch zunächst der Anteil der älteren Menschen und im Verlauf die Sterberate. Die alternde Gesellschaft bewirke somit einen Rückgang der Produktivität und des Wohnungsbedarfs – ein Trend, der sich in Deutschland regional sehr unterschiedlich realisiere.

Wachsende Versorgungslücke in Sachen Barrierefreiheit

Infolge des demografischen Wandels steigt der Bedarf und damit die Nachfrage nach Barrierefreiheit. Die PREA-Analysten verweisen hierbei auf eine Studie von KfW Research, wonach lediglich 1,5% des Wohnimmobilienbestands in Deutschland die Kriterien einer barrierefreien Einrichtung erfüllen – wie beispielsweise schwellenfreie Zugänge, ausreichend viel Bewegungsfreiheit und ebenerdige Duschen. Trotz der gestiegenen gesetzlichen Anforderungen wird der barrierefreie Bestand aber nicht schnell genug ausgebaut. Somit klafft bis zum Jahr 2035 eine Versorgungslücke von 2,0 Millionen barrierefreien Wohneinheiten auf. Insbesondere hier sehen die Studienautoren Chancen für Bestandshalter und Investoren. Aufgrund des steigenden Bedarfs nach barrierefreien Wohnungen bei aktuell geringem Bestand dürften diese zukünftig stärker nachgefragt werden und damit eine attraktive Zusatzrendite versprechen. (tk)