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31. März 2021
„Immobilien-Teilverkauf kann eine Lösung im Beratungsportfolio werden“
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„Immobilien-Teilverkauf kann eine Lösung im Beratungsportfolio werden“

Das Eigenheim ist eine der beliebtesten Formen der Altersvorsorge. Dank Immobilienrenten lässt sich damit heute nicht mehr nur die Miete sparen, sondern auch die Rente aufbessern. wertfaktor-Geschäftsführer Christoph Neuhaus sieht vor allem im Teilverkauf großes Potenzial – auch für klassische Finanz- und Versicherungsvermittler.

Herr Neuhaus, wertfaktor will den Immobilien-Teilverkauf in Deutschland etablieren. Warum?

Wir wollen den Immobilien-Teilverkauf in Deutschland etablieren, damit Eigentümer endlich einfach, flexibel und zu fairen Bedingungen auf ihr Immobilienvermögen zugreifen können. Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung ist in Deutschland ja für viele Menschen nicht nur ein Lebenstraum, der ihnen Freiheit und Sicherheit verspricht. Das Eigenheim ist auch eine sehr beliebte Form der Altersvorsorge. Aber das Geld, was Sie als Immobilienvermögen ansparen, ist praktisch in Beton gegossen.

Stellen Sie sich vor, Sie gehen nach einem erfolgreichen Arbeitsleben in Rente und möchten sich mit Ihrem Vermögen dann einen lang gehegten Wunsch erfüllen: ein Wohnmobil, schöne Reisen, einen Wintergarten oder vielleicht die finanzielle Unterstützung ihrer Kinder bei deren Hauskauf. Haben Sie als Altersvorsorge 500.000 Euro in einem Aktienportfolio angelegt, können Sie jederzeit einen Teil davon verkaufen und damit ihren Traum umsetzen. Mit einer Immobilie ging das vor der Gründung von wertfaktor nicht. Ein Haus konnten Sie bisher nur ganz verkaufen – und das wollen sehr viele Menschen nicht. Mein Mitgründer Alexander Ey und ich haben 2018 den Teilverkauf entwickelt, um diesen Menschen eine Lösung anzubieten.

Wie sieht ein solcher Teilverkauf in der Praxis aus?

An uns können Eigenheimbesitzer bis zu 50% ihrer Immobilie verkaufen und so Liquidität freisetzen. Die Immobilienbesitzer bleiben im Teilverkauf weiter die Eigentümer, wir werden stiller Teilhaber. Das hat für viele Kunden eine sehr emotionale Komponente. Ihnen ist es wichtig, weiter selbstbestimmt in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Sie müssen nicht zum Mieter im eigenen oder fremden Objekt werden. Sie allein entscheiden, wie die Immobilie gepflegt wird, was und wo sie investieren wollen und sogar, ob sie die Immobilie weiter selbst bewohnen oder sie vermieten. Und der Teilverkauf ist auch wirtschaftlich vorteilhaft. Erstens: Wir kaufen zum aktuellen Marktwert, den Preis bestimmt ein unabhängiger Gutachter. Dabei zahlen wir alle Nebenkosten des Teilverkaufs. Zweitens: Unsere Kunden profitieren weiterhin von der Wertsteigerung ihres Hauses oder ihrer Eigentumswohnung. Und drittens: Sie können ihre Immobilie an ihre Kinder vererben. In Deutschland gab es solche Lösungen vorher nicht. Die steigende Zahl an Anfragen bei wertfaktor zeigt uns, dass wir mit unserer Idee einen Nerv getroffen haben.

Welches Potenzial sehen Sie für den Immobilien-Teilverkauf in Deutschland?

In Deutschland befinden sich derzeit rund 5 Millionen Immobilien im Besitz von Menschen über 60 Jahren und diese Zahl soll in den nächsten Jahren auf bis zu 6,5 Millionen steigen. Gleichzeitig sind die älteren Menschen immer länger gesund und aktiv und haben den Wunsch, ihren Ruhestand aktiv zu gestalten. Für diese wachsende Zielgruppe ist das Konzept, flexibel und mit allen Freiheiten Liquidität aus ihren Immobilien freisetzen zu können, sehr attraktiv. Nicht zuletzt deshalb, weil sie sich diese Wünsche nicht durch Kredite von der Bank erfüllen können oder wollen. Viele Banken vergeben keine höheren Kredite zur freien Verfügung ab 100.000 Euro an Senioren – und wenn doch, dann muss das Geld auch zurückgezahlt werden. Der Teilverkauf bietet für diese Kunden eine Lösung. Seit unserer Gründung 2018 konnten wir schon über 400 Kunden dabei unterstützen, ihr Pläne und Träume umzusetzen. Wir glauben, es ist ein bedeutender Markt mit viel Potenzial für die Zukunft.

Wie unterscheidet sich der Teilverkauf von anderen Formen der Immobilienrenten?

Vielleicht schauen wir uns erst einmal an, was beide Ideen gemeinsam haben. Die Grundidee ist ja, dass die Eigentümer in der Immobilie wohnen bleiben möchten, also ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht erhalten, und gleichzeitig Liquidität freisetzen, als Einmalzahlung oder als monatliche Rente.

Der wichtigste Unterschied zwischen dem Teilverkauf an wertfaktor und anderen Formen der Immobilienrente ist die große Flexibilität, die wir unseren Kunden bieten. Die Verkäufer können zum Beispiel heute 20% an uns verkaufen und in fünf Jahren nochmal 20%. Sie entscheiden frei, ob und wann das Haus komplett verkauft wird oder ob sie ihren Anteil vielleicht wieder zurückkaufen möchten. Und sie können ihren Anteil an ihre Kinder vererben, die wiederum frei entscheiden, ob sie die Immobile ganz übernehmen oder ob das Haus veräußert und der anteilige Erlös an sie ausgezahlt werden soll. Wenn Sie sich dagegen heute entschließen, ihre Immobilie zu verrenten, dann ist das unumkehrbar. Dann ist das Haus weg, Sie verzichten auf mögliche Wertzuwächse und Ihre Erben gehen leer aus.

Wie sieht das Modell auf der Kostenseite aus?

Die Flexibilität ist auch auf der Kostenseite interessant. Wer sein Haus nach einem alten Modell verrentet, dem werden die Kosten für das lebenslange Wohnrecht, die Kosten für die zukünftige Instandhaltung des Hauses und alle möglichen Verwaltungsgebühren auf einen Schlag abgezogen. Wie die Kosten zusammengesetzt sind, ist nicht so richtig transparent, aber bei den Angeboten, die wir kennen, beträgt das Nutzungsentgelt für diese Posten etwa 70% des Immobilienwertes. Das bedeutet, nur 30% des Wertes werden wirklich ausgezahlt oder verrentet. Wer an wertfaktor verkauft, zahlt dagegen nur rund 3,3% Nutzungsentgelt pro Jahr, und das auch nur auf den Teil, den die Eigentümer tatsächlich verkauft haben. Wenn wir uns das am Beispiel eines Eigenheims im Wert von 500.000 Euro mal durchrechnen, erhalten Sie im Vollverkaufsmodell der alten Immobilienrente beim Verkauf etwa 150.000 Euro, die restlichen 350.000 Euro werden Ihnen pauschal fürs Wohnen und die Instandhaltung abgezogen. Wenn Sie von der gleichen Immobilie 20% an wertfaktor verkaufen, erhalten Sie 100.000 Euro ausgezahlt und zahlen dafür 3.300 Euro Nutzungsentgelt pro Jahr. Plus das Geld, was Sie für die Instandhaltung ausgeben möchten.

Und auch beim Mindestalter der Verkäufer unterscheiden sich die Modelle erheblich. Viele der alten Anbieter offerieren nur Lösungen für ältere Immobilieneigentümer. Der Teilverkauf hat keine Altersbeschränkung – man kann ihn mit 50, 60, 70 oder älter machen. Letztlich können wir jedem nur raten, sich hier Angebote machen zu lassen und das mit den eigenen Erwartungen über die Entwicklung der zukünftigen Immobilienpreise und der eigenen Lebenserwartung abzugleichen.

Ist das Modell auch für klassische Finanz- und Versicherungsvermittler interessant?

Ja, sicherlich. Finanzberater und Versicherungsvermittler kennen ihre Kunden gut und genießen als Ansprechpartner in Geldfragen großes Vertrauen. Der Teilverkauf kann eine weitere Lösung in ihrem Beratungsportfolio werden. Früher war das Immobilienvermögen unantastbar. Nun kann das gebundene Kapital flexibel freigesetzt werden, um Wünsche und Lebensqualität im Ruhestand zu finanzieren. Wir sprechen mit vielen Anbietern, die interessiert sind, ihren Kunden den Teilverkauf an wertfaktor näher zu bringen.

Sie haben zuletzt unter anderem einen Beirat mit Experten wie Brigitte Zypries und erfahrenen Führungspersonen der Finanz- und Immobilienwirtschaft gegründet. Was erhoffen Sie sich davon?

Wir sind uns unserer Verantwortung unseren Kunden gegenüber sehr bewusst. Da wir seit der Gründung 2018 schnell gewachsen sind, haben wir uns namhafte Experten aus verschiedenen Bereichen gesucht, um uns kritisch und konstruktiv austauschen. Als Erfinder und Marktführer des Teilverkaufs möchten wir unser Angebot stetig weiterentwickeln und mit den zukünftigen Anforderungen wachsen. Darüber hinaus wollen wir mit unserem Beirat auch dazu beitragen, Standards für die gesamte Branche zu entwickeln, um der besonderen ethischen Verantwortung gegenüber den Kunden Rechnung zu tragen.

Bild: © Андрей Яланский – stock.adobe.com

 
Ein Interview mit
Christoph Neuhaus