Aus Steuerlast wird (Sach-)Wert

Ein Beitrag von Sandro Pawils, Chief Sales Officer der Carestone Gruppe

Mit den Empfehlungen der Rentenkommission hat sich die Diskussion um die Alterssicherung verschoben. Eine gesetzliche Kapitalrente nach schwedischem Vorbild, ein an die Lebenserwartung gekoppeltes Renteneintrittsalter, die schrittweise Einbeziehung weiterer Berufsgruppen: Ob und in welcher Form das alles umgesetzt wird, ist offen. Die Richtung ist es nicht. Kapitaldeckung ist keine Position mehr, sondern Staatsziel. Damit lautet die Frage nicht länger, ob ein Teil der Altersvorsorge über Kapital aufgebaut werden muss, sondern nur noch, wer ihn aufbaut.

Für die Kunden von heute kommt die Reform zu spät

Die Kommission benennt die entscheidende Einschränkung selbst: Der Aufbau einer Kapitalrente braucht Zeit. Für die Beratungspraxis heißt das: Wer heute zwischen 45 und 60 Jahre alt ist, wird von der gesetzlichen Kapitaldeckung kaum noch profitieren. Diese Jahrgänge stehen mitten im Berufsleben, verfügen über das höchste Einkommen ihrer Laufbahn – und tragen die höchste Steuerlast. Ein steigendes Renteneintrittsalter verschiebt ihre Versorgungslücke lediglich nach hinten. Kleiner wird sie dadurch nicht.

Nicht die Einsicht fehlt, sondern der Spielraum

Das Problembewusstsein ist selten so hoch gewesen wie in diesem Herbst. Wer die Debatte verfolgt, weiß, dass die gesetzliche Rente allein nicht reichen wird. Woran private Vorsorge in der Beratung scheitert, ist deshalb fast nie die Einsicht, sondern der finanzielle Spielraum. Und der ist bei einkommensstarken Kunden nicht deshalb knapp, weil sie zu wenig verdienen, sondern weil die Progression einen erheblichen Teil des Einkommens bindet, bevor über Vermögensaufbau überhaupt gesprochen werden kann. Diese Kunden muss kein Vermittler suchen – sie sitzen längst in seinem Bestand. An genau dieser Stelle setzt die steuerliche Behandlung vermieteter Immobilien an, und die ist in den vergangenen Jahren deutlich attraktiver geworden.

Der Hebel: Abschreibung als Finanzierungsbaustein

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde 2024 die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG für neu errichtete Gebäude eingeführt. Anleger können jährlich 5% des verbliebenen Restwerts ihrer Investitionskosten geltend machen – der Hebel wirkt also besonders in den ersten Jahren. Hinzu kommt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für besonders energieeffiziente Neubauten im Standard „Effizienzhaus 40“ mit QNG-Zertifizierung: über vier Jahre nochmals bis zu 20% der Investitionskosten.

Ein Beispiel: Bei einem Pflegeapartment für 200.000 Euro sind im ersten Jahr 10.000 Euro degressiv absetzbar, im zweiten Jahr – vom Restwert von 190.000 Euro – weitere 9.500 Euro. Über fünf Jahre summiert sich das abschreibungsfähige Volumen aus beiden Instrumenten auf mehr als 40% der Investitionskosten. Mit dem persönlichen Grenzsteuersatz multipliziert ergibt das einen Betrag, der die Nettobelastung in der Anfangsphase spürbar senkt.

Entscheidend ist, was mit dieser Liquidität geschieht. Sie steht für Tilgung zur Verfügung, beschleunigt den Aufbau von Eigenkapital und verkürzt den Weg in den schuldenfreien Sachwert. Der Betrag fließt weiterhin ab – nur nicht mehr an das Finanzamt, sondern in den eigenen Grundbucheintrag. Aus einem Kostenblock, der jedes Jahr verschwindet, wird ein Vermögensbaustein, der jedes Jahr wächst.

Vollgemanagt: Maximale Substanz bei minimalem Aufwand

Der steuerliche Effekt allein trägt keine Anlageentscheidung. Er muss auf ein Objekt treffen, das über zwanzig Jahre und länger funktioniert. Als vollgemanagte Kapitalanlagen leisten Pflegeimmobilien genau das: Der Anleger erwirbt ein einzelnes Apartment mit eigenem Grundbucheintrag, vererbbar, verkaufbar, beleihbar. Die Einnahmen stammen aus einem langfristigen Generalmietvertrag mit einem professionellen Betreiber, der sich um Belegung und Instandhaltung kümmert. Der Vertrag ist in der Regel indexiert und damit eine wirksame Antwort auf Inflation. Und die Nachfrage ist demografisch begründet, nicht konjunkturell: Rund 5 Millionen Pflegebedürftige heute, bis 2055 voraussichtlich 7,6 Millionen. Das RWI beziffert den zusätzlichen Bedarf an stationären Plätzen bis 2040 auf rund 322.000.

Für den Kunden heißt das: Substanz im Grundbuch und auf einem resilienten Markt, planbare Einnahmen, wenig Aufwand. Gleichzeitig sind die umfangreichen Abschreibungsmöglichkeiten der ideale Anschub für das langfristig planbare Immobilieninvestment.

Was der Vermittler dafür mitbringen muss

Für Finanz- und Versicherungsmakler ist das Thema anschlussfähiger, als es zunächst wirkt. Das Gespräch über die Versorgungslücke führen sie ohnehin. Neu ist nicht der Anlass, neu ist die Antwort. Die Pflegeimmobilie erweitert das Portfolio und adressiert den Bedarf des Kunden passgenau.

Voraussetzung ist neben der Erlaubnis nach § 34c GewO vor allem ein Partner, der die Wertschöpfungskette abdeckt. Fünf Fragen sollten Vermittler ihrem potenziellen Produktlieferanten stellen: Wer trägt das Belegungsrisiko – Anleger oder Betreiber? Über welche Laufzeit läuft der Mietvertrag, und ist er indexiert? Erhält der Kunde echtes Eigentum mit eigenem Grundbuchblatt? Wie sehen persönliche und digitale Unterstützung für Beratung, Kalkulation und Abwicklung aus? Und was kostet die Vermittlung den Kunden? Wo diese Fragen überzeugend beantwortet werden, bringt der Vermittler die Kundenbeziehung ein – Objektauswahl, Kalkulation und Abwicklung liegen beim Produktentwickler und der Komfort für den Kunden liegt im Wesen dieser vollgemanagten Kapitalanlageimmobilien.

Fazit

Die anstehende Rentenreform wird die private Vorsorge keinesfalls ersetzen, sondern sie wird das Wissen um ihre Bedeutung und Notwendigkeit schärfen. Wer seinen Kunden darauf eine effektive Antwort geben will, braucht Bausteine, die langfristig tragen und sich in der Gegenwart finanzieren lassen. Pflegeimmobilien leisten beides: Sie schaffen den so dringend benötigten altersgerechten Wohnraum und sie verwandeln einen Teil der Steuerlast in Privatvermögen. P

Weitere Meldungen rund um das Thema Baufinanzierung und den Immobilienmarkt finden Sie in unserer Rubrik „Immobilien“.

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