Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit einem Urteil die Grundsätze zur steuerlichen Behandlung der Vermietung von Ferienwohnungen weiter präzisiert. Das Urteil schafft mehr Klarheit für Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Ferienimmobilien vermieten und dabei Verluste geltend machen wollen.
Finanzamt erkennt Verluste aus Ferienwohnung nur teilweise an
Eine Steuerpflichtige besaß eine Ferienwohnung in einem bekannten Tourismusort, die sie ab 2016 ausschließlich an Feriengäste vermietete. Über mehrere Jahre erzielte sie dabei Verluste, die sie steuerlich geltend machte. Das Finanzamt erkannte die Verluste jedoch nur teilweise an, da es der Ansicht war, die gesetzlichen Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung seien nicht erfüllt.
BFH: Verluste dürfen verrechnet werden bei ortsüblicher Vermietungszeit
Der BFH bestätigte nun aber die bisherige Rechtsprechung: Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung können grundsätzlich steuerlich anerkannt und mit anderen Einkünften verrechnet werden, sofern die Wohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten wird.
Wichtig ist dabei die ortsübliche Vermietungszeit: Diese darf über einen längeren Zeitraum nicht erheblich, also um mehr als 25%, unterschritten werden.
Zur Beurteilung der Auslastung darf das Finanzamt die Vermietungszeiten nicht nur jahresweise, sondern muss sie über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren betrachten.
Konsequenz für die Praxis
Das Finanzamt und das Finanzgericht hatten im Streitfall die 25-Prozent-Grenze fälschlicherweise für jedes Jahr einzeln geprüft. Dadurch wurden Verluste in einzelnen Jahren anerkannt, in anderen aber nicht. Der BFH hob diese Entscheidung auf und verwies den Fall zur erneuten Prüfung an das Finanzgericht zurück. Dieses muss nun die durchschnittliche Auslastung über den gesamten mehrjährigen Zeitraum bewerten.
BFH, Urteil vom 12.08.2025 – Az: IX R 23/24
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