BGH: Mieterhöhung ist trotz geringerer Wohnfläche wirksam

Nicht immer erhält man im Rahmen eines Mietvertrags auch einen Grundriss der Wohnfläche. Und wenn dieser fehlt, muss man sich auf die Angaben des Vermieters verlassen. Doch was ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche massiv von den Angaben des Vermieters abweicht und dennoch eine Mieterhöhung im Raum steht? Dazu musste der Bundesgerichtshof (BGH) eine Entscheidung fällen.

Mieter nimmt Mieterhöhungen hin

Der Kläger zahlte im konkreten Fall anfänglich eine Miete von 495 Euro, die von 2006 bis 2014 insgesamt viermal erhöht wurde. Jedes Mal stimmte der Mieter dieser Mieterhöhung schriftlich zu und bezahlte auch pünktlich.

Keine Wohnfläche im Mietvertrag

Im ursprünglichen Mietvertrag jedoch war keine Wohnfläche angegeben, diese wurde lediglich bei den Mieterhöhungsschreiben bei der Berechnung der neuen Miete zugrunde gelegt. Hier ging der Vermieter von einer Wohnfläche von über 113 m² aus.

Mieter fordert Rückzahlung

2013 zweifelte der Kläger erstmals an der angegebenen Wohnfläche. Er machte geltend, dass es sich bei seiner Wohnung lediglich um knapp 100 m² handele und forderte seinen Vermieter auf, dass dieser die überzahlte Miete zurückzahlen müsse. Der Vermieter lehnte ab und der Fall landete vor dem Amtsgericht Dresden.

Prozessverlauf

Das Amtsgericht lehnte das Begehren nach Rückzahlung von über 6.000 Euro plus Zinsen und Übernahme der Anwaltskosten ab. Das Landgericht Dresden änderte das Urteil im Berufungsverfahren ab und gab der Klage größtenteils statt. Der Vermieter wurde zur Rückzahlung von über 5.100 Euro plus Zinsen verurteilt, und auch die vorgerichtlichen Anwaltskosten des Mieters sollte er bezahlen.

BGH hebt Berufungsurteil auf

Der Vermieter ging jedoch in Revision und zog bis vor den BGH. Dieser hob das Berufungsurteil auf und wies die Berufung des Klägers zurück. Der 8. Zivilsenat sah die Mieterhöhungsverlangen jeweils als gültig an.

Örtlicher Mietspiegel sei entscheidend

Ob eine Mieterhöhung zulässig sei, hänge nicht in erster Linie mit der angegebenen Wohnfläche zusammen, die im Mieterhöhungsverlangen angegeben sei. Vielmehr komme es auf den örtlichen Mietspiegel an. Wenn jedoch die tatsächliche Wohnfläche immer noch zu einer Miete unterhalb des ortsüblichen Mietspiegels geführt hätte – wie im vorliegenden Fall geschehen – hätte der Vermieter die Mieterhöhung auch unter diesen geänderten Rahmenbedingungen durchsetzen können. Dementsprechend bleiben die Mieterhöhungsverlangen gültig und die Mieterhöhungen rechtens. Der Vermieter muss keine Rückzahlungen leisten, auch wenn die Wohnfläche schließlich nur 102 m² umfasst habe. (tku)

BGH, Beschluss vom 11.12.2020, Az.: VIII ZR 234/18