Damit steht und fällt der Erfolg eines Immobilieninvestments

Herr Götz, sind bei den rasant gestiegenen Immobilienpreisen in Deutschland überhaupt noch attraktive Renditen möglich?

Genau das ist unser Hauptgeschäftsfeld. Wir sind seit 1993 im Immobilienbereich aktiv und haben seither alle Facetten der Immobilien wie Neubau, Altbau, denkmalgeschützte Gebäude, Sanierungen, betreutes Wohnen usw. mitgemacht. Im Jahr 2010 haben wir uns aus den meisten Immobilienbereichen verabschiedet, weil die Immobilienpreise so enorm gestiegen sind. Seither konzentrieren wir uns fast ausschließlich auf Bestandsimmobilien und hier wiederum auf bestimmte Lagen, in denen attraktive Mietrenditen erzielbar sind.

Warum die anderen Immobilien nicht mehr?

Die Immobilienpreise sind zwar gestiegen, die Baukosten sind jedoch nicht im gleichen Verhältnis angestiegen, auch wenn viele Bauträger genau damit argumentieren. Auch die Grundstückspreise entfalten nicht die Wirkung, wie es oft dargestellt wird. Selbst wenn sich der Quadratmeterpreis für das Grundstück verdoppelt, dupliziert sich dadurch ja nicht der gesamte Quadratmeterpreis für die Wohnimmobilie. Genau eine solche Verdoppelung der Immobilienpreise haben wir in den letzten rund zehn Jahren aber vielfach erlebt. Aus diesem Grund haben wir uns komplett aus dem Neubausegment, Baudenkmal und Sanierung verabschiedet. Wir konzentrieren uns rein auf Bestandsimmobilien – und genau da eben auf die vielen Standorte, die medial so gut wie noch gar nicht vertreten sind. Wenn etwas in den großen Publikumsmedien auftaucht und angepriesen wird, ist es in aller Regel schon zu spät. Das gilt für Immobilienmärkte genauso wie für Aktienmärkte oder vergleichbare Kapitalanlagen.

Wie kommt das Anlagekonzept bei den Kunden und Vertriebspartnern an?

Viele Vertriebe und Kunden kommen auf uns zu und fragen „Warum da? Davon haben wir noch nie etwas gehört.“ Darauf antworten wir: Genau deshalb. Es gibt genügend kleinere Standorte mit Einwohnerzahlen von 70.000 bis 140.000, die von Großanlegern, Bauträgern oder auch Aufteilern, die Bestandsimmobilien aufkaufen und dann aufteilen, keine Beachtung finden.

Wir betrachten uns die Quadratmeterpreise dieser vernachlässigten Standorte im Verhältnis zum Mietpreis und finden viele Orte, an denen die Kaufpreise noch in einem attraktiven Verhältnis zu den Mieten stehen. Im Anschluss schauen wir uns den Standort und seine Entwicklung dann natürlich genau an.

Wie gehen Sie beim Zukauf Ihrer Immobilien vor?

Wir vermeiden es, komplette Wohnparks oder Wohnhäuser zu kaufen, weil sich dort zu viele Investoren tummeln. Von privaten Investoren über Bauträger bis hin zu Fondsgesellschaften treiben viele Marktteilnehmer die Preise nach oben. Das ist nicht unser Konzept. Wir suchen eher einzelne Wohneinheiten. In einem verwalteten Wohnhaus mit zwölf Parteien zum Beispiel versuchen wir drei oder vier Objekte zu erwerben.

Welche Vorteile hat diese Vorgehensweise für Sie und Ihre Kunden?

Bei solchen Projekten haben wir eine gewisse Historie. Bei einem globalen Objekt war in der Regel kein professioneller Verwalter drauf. Man weiß daher oft nicht, was mit dem Objekt in den letzten 15 bis 20 Jahren passiert ist. Bei einem verwalteten Objekt ist dagegen alles protokolliert und man kann sich die Protokolle detailliert ansehen. Die Objekte haben zudem alle eine Instandhaltungsrücklage. Der Kunde kauft daher bei uns schon eine hohe Instandhaltungsrücklage mit.

Wie kommen Sie an Immobilienobjekte heran?

Wir erhalten die Objekte über verschiedene Zuträger, die wir uns in der Vergangenheit aufgebaut haben. Das ermöglicht uns, die Immobilien weit unterhalb des reellen Preises einzukaufen, denn die Zuträger suchen nach Verkäufern, die die eigentliche Marktsituation nicht im Blick haben und daher unter dem Marktpreis verkaufen.

Was machen Sie im Anschluss mit den gekauften Immobilien?

Die Objekte werden von uns aufbereitet und komplett saniert. Wir kaufen fast nur junge Neubauten aus den 90er-Jahren und tauschen die damals trendige Ausstattung aus. Die will heute schließlich keiner mehr haben. Eventuell tauschen wir zudem Bäder und Einbauküchen aus, damit sie den aktuellen Trend und Geschmack treffen. Da wir die Waren und Dienstleistungen günstig einkaufen, kommen wir so auf Mietrenditen zwischen 4 und 8,5%.

Mit solchen Renditen dürften die meisten Anleger zufrieden sein …

Die meisten Anleger wären auch schon mit 3,5% zufrieden. Entsprechend haben wir mit unserem Geschäftsmodell derzeit viel Erfolg.

Welche Arbeit haben die Kunden nach dem Kauf mit den Immobilien?

Fast keine, denn wir kümmern uns um die Vermietung und übernehmen danach die gesamte Objektbetreuung für unsere Kunden. Mit ihr steht und fällt der Erfolg eines Immobilieninvestments. Mit etwas Fingerspitzengefühl könnten viele Investoren auf dem Markt auch selbst attraktive Objekte finden, zumindest wenn sie sich emotional von ihrem eigenen Standort lösen können und gute Handwerksfirmen an der Hand haben. Was viele Immobilienkäufer unterschätzen, ist aber die Mietverwaltung. Dabei ist sie das A und O des langfristigen Erfolgs. Wir versichern die Objekte zum Beispiel auch gegen Mietnomaden und haben zudem eine Partneranwaltskanzlei, die bei Bedarf die Interessen der Eigentümer vertritt.

Sie haben die Handwerksfirmen angesprochen. Immer mehr Eigentümer klagen über Probleme, Handwerker zeitnah und zu guten Preisen zu finden. Hat das Problem wirklich zugenommen?

Zweifellos. Man braucht heute mehr denn je ein Netzwerk aus Handwerksfirmen. Wir haben eigene Handwerksfirmen und eigene Mitarbeiter. In unserem Unternehmen kümmern sich Mitarbeiter nur um Reklamationen – vom kaputten Fenster über den tropfenden Wasserhahn bis hin zum Leitungsschaden. Wichtig ist eine professionelle Koordination, damit die Handwerker schnell vor Ort sind.

Welchen Fehler machen Laien bei Immobilien besonders oft?

Sich von Emotionen leiten zu lassen. Emotionen sind bei den meisten Investments negativ. Beim Sachwert wollen die Menschen irgendwas vor der Haustür haben, das dem eigenen Geschmack entspricht. Das sind in der Regel aber die größten Fehlentscheidungen. Auch wir kaufen regelmäßig Objekte, in denen ich selbst nicht wohnen möchte, da sie zum Beispiel im fünften Stock liegen und keinen Aufzug haben. Es gibt jedoch für jede Immobilie einen Mieter, gerade in Zeiten aufgeheizter Mietpreise. Als Investor zählt nur das Preis-Leistungs-Verhältnis. Emotion darf keine Rolle spielen.

Wie wichtig ist für Sie die Zusammenarbeit mit Dienstleistern der Finanz- und Versicherungswirtschaft?

Ich habe selbst lange einen Maklerpool betrieben. Aus dem Bereich der Versicherungen habe ich mich aber fast komplett verabschiedet, denn ein Versicherer hat für mich im Bereich des Kapitalaufbaus momentan keine Berechtigung mehr.

Immer mehr Versicherungsmakler suchen daher nach Alternativen zur Lebensversicherung. Immobilien stehen dabei ganz oben auf der Liste. In der Regel haben sie von Immobilieninvestments eher weniger Ahnung bzw. Erfahrung. Wir haben deshalb deutschlandweit Servicecenter eingerichtet; sie bilden vor Ort interessierte Makler aus und unterstützen sie bei Bedarf auch direkt bei der Kundenberatung.

Welche Produkte bieten Sie konkret an?

Wir decken mit unserem Angebot ein Feld ab, das eine echte Alternative zur kapitalbildenden Versicherung darstellen kann. Unsere Produkte im Immobilienbereich beginnen bei 45.000 Euro, die ab etwa 1.500 Euro netto erworben werden können. Somit sind sie eine ernsthafte Konkurrenz zu einem monatlichen Investment von 100 bis 150 Euro in eine Lebensversicherung, zumal es sich um ein stornofreies Produkt handelt. (mh)

Das Interview lesen Sie auch in AssCompact 06/2019, Seite 74 f. oder in unserem E-Paper.