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26. Mai 2021
Das kommt jetzt auf die Immobilienmärkte zu
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Das kommt jetzt auf die Immobilienmärkte zu

In der Corona-Pandemie gibt es endlich Hoffnung auf eine nachhaltige Besserung. Bereits jetzt hat die Krise aber auch den Immobilienmärkten zum Teil deutliche Spuren hinterlassen. M&G hat sich in einer aktuellen Studie mit diesen und vor allem den Aussichten für die Immobilienmärkte beschäftigt – weltweit und für Deutschland im Speziellen.

Die Corona-Pandemie hat auch auf die Immobilienmärkte große Auswirkungen. Während Wohn- und Logistikimmobilien zu den großen Gewinnern zählen, herrscht bei Hotel-, Büro- und Handelsimmobilien teilweise große Verunsicherung. Nach den beispiellosen globalen wirtschaftlichen Verwerfungen und der Beschleunigung einzelner Markttrends durch die COVID-19-Pandemie zeigt der „Global Real Estate Outlook“ von M&G Real Estate nun, wie Investoren ihre Immobilienportfolios mit Blick auf eine langfristige Erholung umschichten können.

Günstiges Klima für Wirtschaftsaufschwung

Der Bericht zeigt zunächst, dass sich die wirtschaftliche Stimmung infolge der nunmehr durchgeführten weltweiten COVID-19-Impfprogramme aufgehellt hat und die bisher bei Investments waltende Vorsicht einem Nachholbedarf weicht. In vielen Märkten haben die Verbraucher laut M&G Real Estate beträchtliche Ersparnisse angehäuft. Das schaffe in Verbindung mit den fiskalischen Anreizen der Regierungen und Zentralbanken ein günstiges Klima für einen wirtschaftlichen Aufschwung und Unternehmenswachstum.

Strukturellen Veränderungen beeinflussen Immobilienportfolios

Der M&G-Bericht deutet darauf hin, dass die strukturellen Veränderungen in Alltag und Arbeitsleben sich allmählich auf den Aufbau von Immobilienportfolios auswirken – mit einer gewissen Umschichtung in Richtung langfristiger Wachstumssektoren und Alternativen Anlagen wie Wohnimmobilien- und Studentenwohnungen. Investoren sollten dabei jedoch nicht vergessen, dass Wachstums- wie stagnierende Sektoren ebenfalls Zyklen unterliegen.

Weitere wichtige Trends

Einen weiteren Trend sehen die Experten von M&G Real Estate darin, dass eine dauerhafte Hinwendung zum flexiblen Arbeiten über alle Kulturen hinweg wahrscheinlich scheint, auch wenn hybrides Arbeiten das Büro nicht vollständig verdrängen wird. Darüber hinaus dürften Allokationen in alternative Sektoren zunehmen, wobei ein Rekordvolumen an institutionellem Kapital in Wohnimmobilien fließen dürfte. Auch Logistik wird laut M&G aufgrund des strukturellen Wandels in den Einkaufsgewohnheiten der Menschen weiterhin stark nachgefragt sein, wobei die Renditen in Deutschland bis zu 3% betragen.

Hohe Risikoprämie gegenüber Anleihen

Den Einzelhandelssektor sieht M&G weiterhin mit strukturellem Gegenwind konfrontiert. Er könnte sich jedoch teilweise erholen, da die Haushalte ihre Ersparnisse in den Markt einbringen und die Investoren auf die erheblichen Preisanpassungen reagieren. Insgesamt weisen Immobilien dem Report zufolge trotz niedriger Renditen in ganz Europa weiterhin eine hohe Risikoprämie gegenüber Anleihen auf. M&G prognostiziert zudem, dass die inflationären Faktoren nur vorübergehender Natur sein werden und die Zinsen weiterhin niedrig bleiben.

Qualität der Erträge wird zum Schlüsselfaktor

Die Qualität der Erträge sei in diesem Umfeld für Investoren zum Schlüsselfaktor geworden, wobei das Hauptaugenmerk auf den Mietern liegt. Entscheidend für die Aufrechterhaltung des Portfolio-Cashflows ist die Umschichtung auf wachstumsstarke oder widerstandsfähige Branchen. Die Top-Wachstumsmieter der 2020-iger Jahre werden diejenigen sein, deren Geschäft von Sektoren wie Gesundheit, Klima, erneuerbare Energien, Transport und Technologie angetrieben wird. Alltägliche „Enabler“ – vor allem in den Bereichen Technologie und Finanzen – dürften sich ebenfalls gut entwickeln.

Neue Welle ehrgeiziger Investitionen

Nicht alle Märkte sind dem Global Real Estate Outlook zufolge so positioniert, dass sie die Vorteile in gleicher Weise nutzen können, so dass die Erholung je nach den regionalen Gegebenheiten unterschiedlich ausfallen wird. „Vorausgesetzt, dass die Ausbreitung der Pandemie eingedämmt und gestoppt wird, sprechen unsere Daten jedoch dafür, dass die nächsten Jahre von einer neuen Welle ehrgeiziger Investitionen und einer Zuversicht geprägt sein werden, wie es sie schon lange nicht mehr gegeben hat“, meint Jose Pellicer, Head of Investment Strategy bei M&G Real Estate.

Das kommt auf den deutschen Immobilienmarkt zu

Neben der globalen Situation hat M&G Real Estate auch die Situation in Deutschland unter die Lupe genommen. So dürften exportorientierte Volkswirtschaften wie Deutschland und die skandinavischen Länder den Aufschwung in Europa anführen, da sie von Ausfuhren in die ganze Welt und dem Neustart des Handels mit China profitieren. Unterstützt durch steigende öffentliche und private Investitionen, biete der Biowissenschaftssektor ein starkes, langfristiges Potenzial. In dieser Branche spiele zudem die Arbeit im Home Office eine geringere Rolle. Die attraktivsten Anlagechancen sieht M&G Real Estate in Life-Science-Clustern, die mit Spitzenuniversitäten in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden verbunden sind.

Deutschland bleibt einer der sichersten Häfen in Europa

„Deutschland ist auch während der Pandemie einer der sichersten Häfen in Europa und damit ein sehr attraktiver Markt für Immobilieninvestoren geblieben“, kommentiert Thomas Kächele, Director of Investment & Asset Management bei M&G Real Estate für Deutschland. „Bei Wohnimmobilien sehen wir ein erhöhtes Interesse von Familien an städtischen Pendlervororten, wo Mieter im Schnitt zwischen 10 und 40% der monatlichen Mietkosten einsparen können. Wir gehen allerdings nach wie vor davon aus, dass das Leben in der Stadt seine Attraktivität für jüngere Generationen und qualifizierte Arbeiter beibehalten wird.“

Relative Stabilität an den Top-7-Büromärkten

Auch die Big-7-Büromärkte in Deutschland entwickeln sich laut M&G Real Estate weiterhin gut, wobei der Leerstand in sechs der sieben Märkte, darunter München, Berlin und Hamburg, immer noch unter 5% liegt. Die Preise seien in Deutschland recht wettbewerbsfähig geworden, wobei in Berlin Bürorenditen von bis zu 2,5% erzielt werden.

China-Rückenwind für deutschen Logistiksektor

Rückenwind bekommt der deutsche Immobilienmarkt teilweise auch von der schnellen Wirtschaftserholung in Asien. „Das Wirtschaftswachstum in China die Nachfrage nach Produkten aus Deutschland steigen lassen, was den lokalen Logistiksektor stärkt“, so Kächele. „Die besten Qualitätsobjekte in strategischen Korridor- oder erstklassigen Last-Mile-Lagen bieten weiterhin gute Aussichten auf ein Mietwachstum, aber die Auswahl der Objekte bleibt entscheidend, um die Fallstricke des Fehlbewertungsrisikos zu vermeiden.“ (mh)

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