Das sind die attraktivsten deutschen Städte für Wohnimmobilieninvestments

Die Experten der Dr. Lübke & Kelber GmbH haben für das Risiko-Rendite-Ranking 2020 insgesamt 111 deutsche Standorte, darunter die Top-7-Städte, auf ihre Attraktivität für Käufer von Wohnimmobilien hin analysiert. Pforzheim, Kaiserslautern und Lüneburg weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften in guten Lagen aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Deutschland auf. Gleiches gilt für Neubauimmobilien in Landshut, Fürth und Bamberg. In diesen Städten können Renditen erzielt werden, die am deutlichsten über der jeweils von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen, in der das jeweilige Standortrisiko berücksichtigt wird.

So haben die Experten die Standorte analysiert

Für jede untersuchte Stadt ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge, deren Wert sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt sowie den aktuellen Miet- und Kaufpreisen speist. Zuzüglich des risikolosen Zinses ergeben diese Risikozuschläge die empfohlene Mindestrendite, welche am jeweiligen Standort erzielt werden sollte, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins von 0,74% entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.

B-Standorte verbessern Risikowerte deutlich

Landshut und Regensburg sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. München, das noch bis 2018 auf dem Spitzenplatz lag, befindet sich auf dem dritten Platz. „Unter den zehn risikoärmsten Städten befinden sich nur noch drei Top-7-Städte, München, Frankfurt am Main und Stuttgart. Dabei ist das Investitionsrisiko in den Metropolen kaum gestiegen, sondern B-Standorte mit guten Wachstumsperspektiven wie Leipzig, Heilbronn und Landshut haben ihre Risikowerte deutlich verbessert. Zu den größten Gewinnern des vergangenen Jahres zählen Städte in Bayern und Baden-Württemberg“, erläutert Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst der Dr. Lübke & Kelber GmbH.

Rentables Asset für Anleger

„Wohninvestments erweisen sich auch während der Corona-Pandemie als rentables Asset für institutionelle Anleger. Teilweise ist auf dem Investmentmarkt sogar eine noch höhere Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten in Wohnimmobiien zu sehen. Dabei setzt sich der Trend zu B-Lagen der vergangenen Jahre fort. Auch bei den Mieten lassen sich robuste, wenn auch etwas langsamere Anstiege beobachten“, stellt Marc Sahling, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH, einem auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Transaktionsberater und Asset-Manager, fest.

Gewinner der Corona-Krise

„Prosperierende B-Städte im Umfeld der Metropolen weisen die besten Konditionen auf und dürften sogar zu den Gewinnern der Krise zählen. Denn mit der flächendeckenden Verbreitung von Remote-Working-Modellen sind mehr Menschen bereit, längere Arbeitwege in Kauf zu nehmen. Das wird die positive Entwicklung von Mittel- und Universitätsstädten in Ballungsräumen, die bereits in den vergangenen Jahren von Preisdifferenzen profitiert haben, weiter beschleunigen, sowohl als Wohn- wie auch Wohninvestmentstandorte“, ergänzt Sahling.

Metropolen landen nur im Mittelfeld

Die Top-7-Städte kommen bei den Risiko-Rendite-Betrachtungen nicht über das Mittelfeld hinaus. Immobilieninvestments in Bestandsliegenschaften sind dort häufig schon so teuer, dass die erzielbaren Renditen die empfohlene Mindestrendite nur noch geringfügig übertreffen. In Stuttgart und München sind bei Bestandskäufen diese Relationen aufgrund des hohen Mietniveaus noch auf einem rentierlichen Niveau. Im Neubausegment sind die Risiko-Rendite-Relationen in allen sieben Metropolen gestiegen. Hamburg, Stuttgart und München weisen dabei die besten Werte auf und reihen sich im Ranking in das Mittelfeld ein. Auch die anderen vier Städte bieten Renditen über der empfohlene Mindestrendite, bewegen sich aber am Ende des Rankings.

Profiteure der Abwanderungstendenzen

„Die B-Städte profitieren von den Abwanderungstendenzen der vergangenen Jahre aus den Top-7-Städten. Viele Städte im Umfeld der Metropolen haben sich zu attraktiven Wirtschaftsstandorten entwickelt, bieten aber gleichzeitig häufig ein höheres Maß an Lebensqualität und geringere Belastungsquoten. Die coronabedingte Flexibilisierung des Arbeitsplatzes wird den Zuzug ins Umland weiter befördern. Von daher ist dort noch mit Wachstumspotenzial für Bevölkerung, Miet- und Kaufpreise zu rechnen. Wohnungswirtschaftliche Investments werden sich auch in Zukunft an vielen deutschen Standorten lohnen“, fasst Sahling zusammen.

Zuversichtlicher Ausblick auf 2021

In der Breite des Markts sind laut Dr. Stefan Behrendt aufgrund des langfristig gesicherten günstigen Finanzierungsumfelds nach wie vor attraktive Eigenkapitalrenditen möglich. Die empfohlene Mindestrendite sei sogar an fast allen Standorten und Lagen erzielbar. Auch für das kommende Jahr geht Dr. Lübke & Kelber davon aus, dass die positiven Investmentmöglichkeiten wegen des niedrigen Zinsniveaus, der weiter anhaltenden Sogwirkung der Ballungsräume sowie einer nach wie vor nicht ausreichenden Neubautätigkeit weiter anhalten werden. (mh)