Dauernde unerlaubte Untervermietung: Kündigung

Ein Mieter hatte seit 2009 eine Dreizimmerwohnung in München-Pasing für 800 Euro bewohnt. Im Vertrag war unter anderem geregelt, dass Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder von Teilen davon an Dritte nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen dürfe. Noch im Jahr 2009 genehmigte der Vermieter die teilweise Untervermietung an eine Mitbewohnerin zur Gründung einer Wohngemeinschaft.

Im Frühjahr 2020 stellte die Vermieterin dann fest, dass die Wohnung bzw. Teile davon über verschiedene Internetplattformen für 45 Euro pro Person und Nacht an Touristen angeboten wurden. Einer solchen gewerblichen Nutzung hatte sie aber zu keinem Zeitpunkt zugestimmt. Sie mahnte den Mieter daraufhin schriftlich ab.

Trotzdem vermietete dieser im Winter 2020 erneut zwei Zimmer an Mitbewohner, ohne die Vermieterin zu informieren oder sich deren Erlaubnis einzuholen. Nachdem der Hausverwalter feststellte, dass sich am Klingelschild mehrere Namen befanden, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos.

Mieter pocht auf grundsätzliches Recht zur Untervermietung

Der gekündigte Mieter trug vor, er habe die Wohnung von Beginn an unter der Voraussetzung angemietet, dass die dort bereits vorhandene Wohngemeinschaft bestehen bleibe. Ihm stehe daher ein grundsätzliches Recht auf Untervermietung zu, ohne dass er dies im Einzelfall gegenüber der Vermieterin begründen oder von dieser genehmigen lassen müsse. Eine Vermietung per Internet an Touristen habe er nicht vorgenommen. Er habe auf den Internetseiten lediglich ein Nutzerkonto erstellt, um auf diesem Weg einen dauerhaften Mitbewohner zu finden.

Gericht verurteilt Mieter zur Räumung

Das Amtsgericht München (AG) schenkte den Ausführungen keinen Glauben und verurteilte den Mieter dazu, seine Wohnung zu räumen und an die Vermieterin herauszugeben.

Der Mieter habe insbesondere angegeben, dass er über die Internetseite lediglich einmal einen festen Untermieter gesucht habe, zudem stamme weder der Angebotstext von ihm noch könne er sich die dort abgegebenen Bewertungen erklären. Diese Angaben sind aus Sicht des AG München offenkundig wahrheitswidrig: Unstreitig zeigen die Bilder des Online-Angebots die streitgegenständliche Wohnung. Auch ist die Adresse der streitgegenständlichen Wohnung angegeben.

Vermietung an Touristen hat stattgefunden

Der Text, mit dem die Wohnung online angeboten wurde, richtet sich laut AG München nicht an potenzielle dauerhafte Untermieter, sondern an Touristen für die tageweise Anmietung. So werde ausdrücklich die Nähe zu diversen Touristenattraktionen angepriesen und es werde auf die Sprachkenntnisse des Gastgebers sowie die Möglichkeit gemeinsamer Unternehmungen verwiesen.

Das Gericht ist darüber hinaus auch zu der Überzeugung gelangt, dass Vermietungen an Touristen tatsächlich stattgefunden haben. So sei das Angebot der streitgegenständlichen Wohnung beispielsweise Ende März 2020 mit über zehn Kundenbewertungen versehen gewesen.

Bewusstes Hinwegsetzen über den Vermieterwillen rechtfertigt fristlose Kündigung

In dem bewussten Hinwegsetzen über den Willen und das Interesse der Vermieterin sah das Gericht eine erhebliche Rechtsverletzung, die zur fristlosen Kündigung berechtige. Durch die Abmahnung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an touristische Gäste, in der auch nochmals ausdrücklich auf das Verbot einer Untervermietung ohne vorherige Zustimmung der Vermieterin hingewiesen wurde, sei dem Mieter deutlich vor Augen geführt worden, dass die Vermieterin eine Untervermietung ohne vorherige Genehmigung nicht dulden werde, so das Gericht.

Nichtsdestotrotz habe der Mieter nicht einmal ein halbes Jahr später erneut – diesmal sogar zwei – Zimmer seiner Wohnung untervermietet, ohne seine Vermieterin hiervon in Kenntnis zu setzen und zu versuchen, von ihr eine Zustimmung zu erlangen.

Im Gegenteil: Der Mieter gab im Rahmen seiner persönlichen Anhörung sogar an, dass er die Vermieterin über die Untervermietung nicht informiert habe, da er davon ausgegangen sei, keine Genehmigung dafür zu erhalten.

Damit habe er sich nach Ansicht des AG München bewusst über den Willen der Vermieterin hinweggesetzt, statt gemeinsam die Möglichkeit einer Genehmigung, gegebenenfalls unter Anpassung der Miete, zu verhandeln oder gegebenenfalls den Rechtsweg zum Erhalt einer Zustimmung zu begehen.

Dieses bewusste Hinwegsetzen über den Vermieterwillen wiegt nach Gerichtsargumentation auch besonders schwer, da der Mieter Zimmer der Wohnung zuvor ebenfalls unter völliger Negierung des Willens und der Interessen der Vermieterin an touristische Feriengäste vermietete bzw. zu vermieten versuchte. Das Urteil ist rechtskräftig. (ad)

Urteil des AG München vom 13.10.2021 – 417 C 7060/21