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Deutscher Immobilienmarkt: Droht jetzt der große Knall?
31. März 2020

Deutscher Immobilienmarkt: Droht jetzt der große Knall?

Das Coronavirus konnte dem Immobilienmarkt bisher nicht viel anhaben. Nun hat sich die Stimmung am deutschen Immobilien-Investmentmarkt aber binnen kürzester Zeit massiv verschlechtert. Die Krise trifft die verschiedenen Immobiliensegmente zwar sehr unterschiedlich, doch selbst Finanzierungen sehen Experten massiv in Gefahr.


Das Coronavirus konnte dem Immobilienmarkt bisher nicht viel anhaben. Nun hat sich die Stimmung am deutschen Immobilien-Investmentmarkt aber binnen kürzester Zeit massiv verschlechtert. Die Krise trifft die verschiedenen Immobiliensegmente zwar sehr unterschiedlich, doch selbst Finanzierungen sehen Experten massiv in Gefahr.


Deutscher Immobilienmarkt: Droht jetzt der große Knall?

Die Stimmung am deutschen Immobilien-Investmentmarkt hat sich binnen kürzester Zeit drastisch verschlechtert: 76% der Immobilienunternehmen erwarten in diesem Jahr ein sinkendes Investitionsvolumen. Ende 2019 hatten nur 16% ein Minus prognostiziert. Nur noch 4% rechnen mit einem steigenden Transaktionsvolumen. Vor drei Monaten waren noch 14% optimistisch. Das sind Ergebnisse einer aktuell von EY Real Estate im Zeitraum vom 19.03. bis zum 24.03.2020 durchgeführten Befragung, an der rund 300 Teilnehmer aus der Immobilienwirtschaft teilgenommen haben.

Weitreichende Folgen für die Immobilienwirtschaft

„Die aktuelle Corona-Krise könnte weitreichende Folgen für die Immobilienwirtschaft haben“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY für die DACH-Region und verantwortlich für die Studie. „Die Immobilienwirtschaft ist stark mit dem Finanzsystem und der Wirtschaft verwoben. Sollten sich etwa durch Mietausfälle eklatante Liquiditätsengpässe übertragen, so drohen negative Auswirkungen, die weit über die Immobilienmärkte selbst hinausgehen.“

Logistikimmobilien am wenigsten betroffen

Die Krise dürfte die Immobiliensektoren allerdings sehr unterschiedlich treffen. Logistikimmobilien kommen nach Meinung der Befragten am besten durch die Krise. Gerade letztere könnten kurzfristig sogar vom steigenden Lieferverkehr profitieren. Ein Drittel der Umfrageteilnehmer erwartet in diesem Segment sogar steigende Preise – nur gut jeder Vierte geht hingegen von einer rückläufigen Preisentwicklung aus.

Stark eingetrübter Ausblick für Wohnimmobilien

Der Ausblick für das Wohnimmobiliensegment hat sich stärker eingetrübt: Vor drei Monaten hatten 55% der Marktteilnehmer weiter steigende Preise prognostiziert, inzwischen sind es nur noch 16%. Umgekehrt ist der Anteil derer, die sinkende Preise erwarten, von 4 auf 34% in die Höhe geschnellt. Immerhin rechnet aber die Hälfte der Befragten auch in der aktuellen Situation mit einem gleichbleibend hohen Preisniveau im Bereich der Wohnimmobilien.

Düstere Aussichten für Büroimmobilien

Der recht positive Ausblick bei Büroimmobilien vom Jahresanfang hat sich umgekehrt: 73% erwarten nun sinkende Preise. Zu Jahresanfang waren es nur 2%. Noch stärkere Auswirkungen werden für Einzelhandelsimmobilien befürchtet. Aufgrund der notwendigen Schließungen ist der Anteil derer, die sinkende Preise erwarten, von 38 auf 87% gestiegen. Ein weiteres großes Sorgenkind ist erwartungsgemäß das Hotelsegment. Zu Jahresbeginn waren insgesamt gleichbleibende Preise erwartet worden, nun rechnen 95% mit sinkenden Preisen.

Weitere steuerliche Maßnahmen erhofft

Mittlerweile hat die Politik ein Bündel von Maßnahmen zur Milderung der Krise beschlossen, die auch die Immobilienwirtschaft betreffen, wie den verschärften Kündigungsschutz für Wohnungs- und Gewerbemieter. Die Befragungsteilnehmer wünschen sich allerdings weitere Maßnahmen, insbesondere steuerrechtlicher Natur. Rund zwei Drittel der Befragten erhoffen sich Erleichterungen im Besteuerungs- sowie im Erhebungs- und Vollstreckungsverfahren. Etwa die Hälfte der Teilnehmer erachtet zudem einen vorübergehenden Verzicht auf die Erhebung von Lohn- und Umsatzsteuer als sofortige Liquiditätsmaßnahmen.

Entscheidende Stellschraube für kurzfristige Liquidität

„Steuerliche Maßnahmen sind eine entscheidende Stellschraube, um auch kurzfristig Liquidität freizusetzen“, sagt Jürgen Bauderer, Leiter Steuern Immobiliensektor in der DACH-Region bei EY und Co-Autor der Studie. „Die ersten Maßnahmen der Regierung sind begrüßenswert, werden jedoch nicht ausreichen, um Verwerfungen zu vermeiden. Hier müssen wir genauso rasch wie bedacht nachlegen.“

Weniger Neubauten trotz niedriger Zinsen

Aufgrund der massiven Auswirkungen der Pandemie auf die Wirtschaft erwarten fast 96% ein weiter anhaltendes Niedrigzinsumfeld. Mehr als 80% befürchten dennoch einen Rückgang von Neubauten. „Neubauprojekte kommen jetzt auf den Prüfstand. Viele Investoren werden abwarten, wie sich die Situation in einigen Monaten darstellt und welche Projekte dann noch Sinn machen“, erläutert Schulz-Wulkow. Mehr als die Hälfte der Befragten erwarten zudem verminderte Investitionen in Bestandsgebäude.

Erschwerte Bedingungen für Finanzierungen

Auch das Finanzierungsumfeld wird wohl rauer werden: So rechnen 75% der Teilnehmer mit restriktiveren Kreditvergaben und mehr als 70% sehen auch laufende Finanzierungen gefährdet. „Es ist ein Drahtseilakt: Ohne Frage sind die akuten Hilfestellungen für Mieter notwendig und berechtigt. Unser Augenmerk muss jedoch auch darauf liegen, die Schäden für die Vermieter wenigstens so weit zu begrenzen, dass Kollateralschäden für das Finanzsystem minimiert werden“, sagt Schulz-Wulkow. (mh)

Bild: © adam121 – stock.adobe.com




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