Die Immobilie ist unser ständiger Begleiter. Schon bei der Geburt erhält das Baby ein Zuhause, welches das Kind in der Regel erst mit dem Start ins Berufsleben verlässt. Die erste Wohnung wird meist noch gemietet, aber spätestens mit der Gründung einer Familie denken viele über die eigenen vier Wände nach. Für viele Bürger ist die Immobilie eine echte Sachwertanlage. Deswegen nehmen viele Menschen für die eigenen vier Wände enorme Einsparungen und Anstrengungen in Kauf. Woher kommt dieser Optimismus?
In den 1970er-Jahren wuchs die Wirtschaft noch durch die Automobilindustrie und dann durch den Einsatz von Computern. In Deutschland zahlte man für Baufinanzierungen zwischen 1970 und 2000 hohe Zinsen von 6% bis 11% p.a. bei einer zehnjährigen Zinsbindung. Analog dazu lag die Inflationsrate zwischen 2% bis 7%. Das frei verfügbare Einkommen pro Beschäftigtem stieg in diesem Zeitraum von 5.080 Euro auf 15.880 Euro im Jahr. Musste zum Beispiel ein Arbeitnehmer 1970 von seinem Nettolohn 40% für den Immobilienkredit ausgeben, so waren es prozentual bei einem gestiegenen Einkommen im Jahre 2000 vielleicht nur noch 20%. Aus dieser Zeit stammt die Erwartung, dass die Immobilie unabhängig von der Lage eine Wertanlage ist. Denn während die Mieten im Vergleich zum Einkommen mit anstiegen, wurde die Zinsbelastung geringer. So entstand der Eindruck einer Wertsteigerung. Das Gebäude unterliegt aber der Abnutzung und verliert jedes Jahr an Wert, wenn nicht durch entsprechende Maßnahmen der Wert ständig erhalten wird. Diese sogenannte Revitalisierung des Gebäudes findet nur in den seltensten Fällen statt. Die Wertsteigerung erfolgt somit in den meisten Fällen alleine durch das Grundstück.
Die Immobilie in verschiedenen Szenarien
Hier kommt die Beratung durch einen gut ausgebildeten Generationenberater (IHK) ins Spiel. Was passiert mit der Immobilie in den verschiedenen Szenarien? Der Verkauf der eigengenutzte Immobilie wird immer dann zum Mühlstein, wenn der Verkauf unter Druck abgewickelt werden muss. Dies kann unter anderem die Scheidung eines Ehepaares, ein Ortswechsel, ein finanzieller Engpass oder der altersbedingte Verkauf sein. Fällt eines dieser Ereignisse in einen volkswirtschaftlichen Zeitraum der Rezession oder Depression, wird die Nachfrage nach Immobilien in der Regel zurückhaltend sein. Ebenso kann dies in einer Hochkonjunkturphase sein, wenn die Zinsen dann den Höchststand erreichen und Finanzierung zu teuer wird. In beiden Szenarien bedeutet eine geringere Nachfrage stagnierende oder fallende Immobilienpreise.
Heute haben wir in Deutschland eine volkswirtschaftlich ungewöhnliche Situation. Die Wirtschaft vermeldet immer neue Absatz- und Gewinnrekorde, während aber der Leitzins der EZB auf einem historischen Tiefstpunkt angelangt ist. Hier wird der Wirtschaftsmotor, welcher schon auf Hochtouren läuft, noch zusätzlich durch die niedrigen Zinsen angeheizt. Sollte sich die Wirtschaftsentwicklung abkühlen und vom Boom in die Rezession wechseln, kann durch eine Senkung der Leitzinsen kein Impuls für weiteres Wachstum gesetzt werden. Die EZB hätte dann ein sehr stumpfes geldpolitisches Instrument. Aktuell haben wir sehr günstige Voraussetzungen für den Kauf von Immobilien. Neben den niedrigen Zinsen für Baugeld sind auch noch die Treibstoffkosten im Vergleich zu den Vorjahren gering. Hier scheint es für Familien verlockend zu sein, sich außerhalb eines Wirtschaftsstandortes ein Haus zu kaufen. Der niedrige Zins sowie die geringen Spritpreise machen dies für den Augenblick möglich. Aber was passiert, wenn die Zinsen nach dem Ende der Zinsbindungsfrist stark angestiegen sind und/oder die Sprit- oder Energiepreise sich deutlich verteuern? Dann kann es schnell zu 100, 200 oder 500 Euro Mehrbelastung kommen. Wenn die Haushaltsrechnung heute gerade eine schwarze Null ergibt, ist die finanzielle Katastrophe in der Zukunft dann vorprogrammiert.
Autor: Volker H. Grabis, Inhaber des VHG Management seit 1988, Produktmanager Bausparen/Immobilien bei der Deutsche Makler Akademie gGmbH
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