In diesen deutschen Städten lohnt sich der Immobilienkauf (nicht)

Wohnen wird in Deutschland immer teurer. Laut dem „Risiko-Rendite-Ranking 2019“ des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber kletterten die Preise für Bestandseigentumswohnungen allein im vergangenen Jahr im bundesweiten Durchschnitt um 9,4%. Neubauwohnungen legten immerhin um 6,8% zu. Das zeigt das „Risiko-Rendite-Ranking 2019“ des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber.

München knackt neue Rekordmarken

Vor allem in den großen Metropolen steigen die Preise rasant. In München kostet eine durchschnittliche Eigentumswohnung dadurch mittlerweile 7.436 Euro pro m², im Neubau sogar 8.836 Euro. Auch bei den Mieten ist die bayerische Landeshauptstadt klarer Spitzenreiter. Bei neuen Wohnungen hat München mit 20,34 Euro erstmals die Marke von 20 Euro pro m² geknackt. Der Studie zufolge ist in München derzeit fast kein Leerstand mehr zu finden, sodass die Wohnungsnachfrage fast ausschließlich über den Neubau befriedigt werden kann.

Belastungsgrenzen teilweise erreicht

In vielen Städten sind laut Dr. Lübke & Kelber im Neubaubereich die Belastungsgrenzen für einen Großteil der Bevölkerung erreicht. Investoren sollten daher nicht mit weiter stark steigenden Mieten rechnen. Weil sich zusätzlich bereits jetzt das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete stark verschlechtert hat, sei in den Metropolen kaum noch Geld zu verdienen. Zwar seien in München, Frankfurt oder Stuttgart die Risiken eines Immobilieninvestments sehr gering, das gelte aber auch für die erzielbaren Renditen.

Zweite Reihe auf der Überholspur

Folgerichtig richtet sich der Blick zunehmend auf die zweite Reihe. Die sogenannten B-Städte bieten der Analyse zufolge oft noch ordentliche Renditechancen, weil die Preise dort nicht ganz so stark gestiegen sind. Das beste Verhältnis von Risiko und Rendite bieten laut Dr. Lübke & Kelber durchgehen Städte aus der zweiten Reihe. Dort ist der Abstand der Eigenkapitalrendite zur empfohlener Mindestrendite in guten Lagen in der Regel deutlich höher als in den Metropolen.

Die attraktivsten Städte im Bestand

Beim Bestand bieten Lüneburg, Fürth, Pforzheim und Pforzheim die besten Chancen. In diesen vier Städten liegt der Abstand der Eigenkapitalrendite zur empfohlener Mindestrendite bei über zwei Prozentpunkten. Schlusslichter sind in dieser Beziehung Berlin und Düsseldorf mit Werten von 0,31. Mit Köln und Frankfurt am Main zählen noch zwei weitere der deutschen Top 7 zu den zehn Städten, die beim Bestand den niedrigsten Abstand zwischen Eigenkapitalrendite und Mindestrendite aufweisen.

Die attraktivsten Städte im Neubau

Auch im Neubau sind vor allem die Städte aus der zweiten Reihe attraktiver geworden. Muss sich Fürth beim Bestand noch mit Platz 2 begnügen, sichert sich die Stadt zwischen Nürnberg und Erlangen beim Neubau die Goldmedaille. Als einzige Stadt in Deutschland liegt Städten schafft sie beim Abstand der Eigenkapitalrendite zur empfohlener Mindestrendite mit einem Wert von 2,05 auch im Neubau den Sprung über die Marke von 2 Prozentpunkten. Platz 2 geht in dieser Kategorie an Kempten im Allgäu, Platz 3 an das fränkische Bamberg. Bestandssieger Lüneburg schafft es beim Neubau immerhin auch noch auf Platz 6, hinter Dresden und Leipzig. Damit stechen die sächsischen Großstädte deutlich aus dem allgemeinen Trend heraus. Allgemein schneiden die deutschen Metropolstädte eher schlecht ab. Mit Dortmund (0,2), Düsseldorf (0,31), Köln (0,35) und Berlin (0,57) finden sich am Ende des Neubaurankings sogar ausschließlich Städte mit über 500.000 Einwohnern. (mh)