Droht dem deutschen Immobilienmarkt die Überhitzung?

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren, besonders in den Ballungsräumen. Droht der Markt dadurch zu überhitzen? Dieser Frage ist das Hamburgische WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank nachgegangen. Ein Gradmesser dafür ist das Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisniveau, der sogenannte Vervielfältiger. Je niedriger er ausfällt, desto höher die Ertragschancen für den Käufer. Im Allgemeinen sei bei einem Wert von unter 22,5 von einem moderaten Kaufpreisniveau auszugehen. Dem Postbank Wohnatlas zufolge sind daran gemessen in 158 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten die Wohnungspreise noch vergleichsweise moderat.

Extrem hohe Bandbreite

Im Schnitt über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte lag der Vervielfältiger 2019 bei 24. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen Anstieg um gut eine Jahresmiete: 2018 wurden durchschnittlich knapp 23 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf fällig. Damit sind die Kaufpreise insgesamt also stärker gestiegen als die Mieten. Zudem ist die Spanne riesig. Bundesweit am niedrigsten lag der Vervielfältiger mit einem Wert von 11,3 im Burgendlandkreis in Sachsen-Anhalt. Den höchsten Wert gab es im Landkreis Nordfriesland, zu dem die begehrten Lagen auf Sylt, Föhr und Amrum gehöre. Dort lag der Vervielfältiger bei 71,9.

Küsten und Alpenregionen am teuersten

Ein Blick auf die Top 10 der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte zeigt, dass die Immobilienpreise besonders den Küsten- und Alpenregionen die Mieten abhängen. Die bereits sehr hohen Vervielfältiger des Jahres 2018 wurden 2019 nochmals übertroffen. Niedrige Vervielfältiger finden sich vor allem in den Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen.

Die Städte und Kreise mit den höchsten Vervielfältigern im Überblick

Nordfriesland: 71,9
Aurich: 51,6
Leer: 47,0
Wittmund: 46,5
Rostock: 44,0
Miesbach: 43,2
Vorpommern-Rügen: 42,6
Starnberg: 38,0
Garmisch-Partenkirchen: 37,5
Vorpommern-Greifswald: 37,5

Corona-Krise dürften kaum etwas ändern

Der Studie zufolge ist nicht zu erwarten, dass die Auswirkungen der Corona-Krise in den kommenden Monaten zu großen Verschiebungen im Verhältnis der Preise zueinander führen werden. Langfristig könnte es allerdings in wirtschaftlich besonders betroffenen Regionen zu Anpassungen kommen. Brechen die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte stark ein, wird dies auch die Nachfrage nach Wohnraum abschwächen. (mh)