Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 hatte zum Zweck, dass bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum nur noch möglich sein sollen, wenn vorher alle Gemeinschaftseigentümer darüber abgestimmt haben. Allerdings haben einzelne Eigentümer bei bestimmten Vorhaben einen Anspruch, dass ihnen die Durchführung per Beschluss gestattet wird (sog. Beschlusszwang). In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) diesen Beschlusszwang auch bei bereits begonnenen Bauprojekten am Gemeinschaftsgrundstück bestätigt.
Garten gehört zum Gemeinschaftseigentum
Die BGH-Richter entschieden in einem Fall aus Bremen, dass ein Pool, für den bereits die Grube ausgehoben ist, wegen des fehlenden Beschlusses nicht weitergebaut werden darf. Die Nachbarn in dem Doppelhaus bilden eine Zweier-Eigentümergemeinschaft, der Garten gehört zum Gemeinschaftseigentum. Die eine Seite hatte ohne jede Absprache damit begonnen, in ihrer Gartenhälfte einen Pool zu bauen – die Nachbarin ging dagegen gerichtlich vor. Da es keinen Beschluss im Sinne des Wohneigentumsgesetz gegeben hatte, hatte die Unterlassungsklage auch im BGH keinen Erfolg.
Gesetzgeber will häufige Streitursache beseitigen
Zwar habe die Partei laut BGH grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass die Nachbarn ihr den Bau des Pools gestatten. Das ändere aber nichts daran, dass sie sich vor Baubeginn die Gestattung einholen müssten, erklärte der BGH. „Es ist gerade Sache des bauwilligen Wohnungseigentümers, den gesetzlich geforderten Beschluss über die bauliche Veränderung herbeizuführen. Notfalls muss er Beschlussersetzungsklage erheben“, so das Gericht. Der Gesetzgeber habe damit eine Ursache häufiger Streitereien beseitigen wollen, sagte die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner. „Man darf deshalb nicht einfach drauflos bauen.“
Wohnungseigentümer sollen über bauliche Veränderungen informiert bleiben
Durch die Reform habe der Gesetzgeber klare Regelungen geschaffen. Danach muss jede bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinsam und vorab beschlossen werden, bekräftigte der BGH. Das gelte auch, wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird, stellte der BGH klar. So werde sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden. Halte sich eine Partei der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht an dieses Vorgehen, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch – so wie auch in diesem Fall. (as)
BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22
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