Hotelinvestments: Schwächster Jahresstart seit 2014

Im ersten Quartal 2023 wurden nur 225 Mio. Euro in Hotelimmobilien investiert. Dies bedeutet das schwächste Auftaktquartal seit 2014. Dies geht aus aktuellen Daten des Immobilienberatungsunternehmens Colliers hervor. Das Quartalsergebnis bleibt auch hinter dem zweiten Quartal des Jahres 2020 zurück, als nach Ausbruch der Corona-Pandemie weitreichende Kontaktbeschränkungen verhängt wurden und der Immobilienmarkt kurzzeitig erstarrte. Damals wurden immerhin noch fast 267 Mio. Euro in Hotels angelegt.

Wie Colliers weiter mitteilt, vollziehen sich die Entwicklungen auf dem Hotelinvestmentmarkt analog zu der des gesamten gewerblichen Immobilienmarktes. Dieser wies einen Rückgang des Auftaktquartals auf das Niveau der Jahre 2010 bis 2012 auf. Hoteltransaktionen machten in den ersten drei Monaten des Jahres 2023 4% am gesamten gewerblichen Investitionsvolumen aus. Dies entspricht in etwa dem Niveau der vergangenen drei Jahre. Etwa 29% des investierten Kapitals flossen dabei in Core-Objekte. In den vergangenen Jahren betrug deren Anteil über 35%, in den Jahren vor 2021 sogar oft mehr als 50%.

Zurückhaltung bei einigen Käufergruppen

„Die ersten drei Monate des Jahres waren wie erwartet ruhig. Lediglich 17 Transaktionen wurden beurkundet. Viele Prozesse, die bereits im letzten Jahr initiiert wurden, sind immer noch nicht abgeschlossen oder teilweise auf Eis gelegt. Die schwächelnde Konjunktur und hohe Inflation in Verbindung mit steigenden Zinsen und Finanzierungskosten bremsen die Marktdynamik derzeit deutlich aus“, erklärt René Schappner, Head of Hotel bei Colliers. Während einige Käufergruppen aktuell sehr zurückhaltend agieren würden, seien andere durchaus aktiv, wenngleich auch sie sich eher selektiv verhalten würden, so Schappner weiter. Dem Experten zufolge sei es wenig überraschend, dass insbesondere eigenkapitalstarke Investoren Opportunitäten suchen. „Aber auch Corporates, die ihren eigenen Bestand ausbauen wollen, sind nach wie vor sehr präsent. So kamen knapp 41% des investierten Kapitals im ersten Quartal von Corporats bzw. Eigennutzern“, ergänzt Schappner.

Durchschnittliche Bruttospitzenrendite bei 5%

Laut Colliers ist die durchschnittliche Bruttospitzenrendite für Hotelimmobilien zum vierten Mal in Folge gestiegen. Sie lag im ersten Quartal 2023 bei 5% damit wieder auf dem Niveau von Ende 2016. Im Anfangsquartal 2022 betrug die Bruttospitzenrendite im Schnitt noch 4%.

Die Bruttospitzenrenditen für Büroimmobilien haben im gleichen Zeitraum um rund 130 Basispunkte zugelegt. Die Asset-Klasse Industrie und Logistik verzeichnete ebenfalls einen Anstieg um 130 Basispunkte. Geschäftshäuser in Top-Lagen nahmen wie die Asset-Klasse Hotel um 100 Basispunkte zu. Entsprechend haben sich sie Renditespreads weiter angenähert.

„Angesichts anhaltend hoher Finanzierungskosten und gestiegener Renditeanforderungen seitens der Investoren stiegen die Hotelrenditen im ersten Quartal erneut an. Die Bruttospitzenrendite wird allerdings in der Regel nur für zertifizierte Neubauobjekte in guter Lage mit etablierten und solventen Betreibern erzielt. Gerade älterer Bestand oder Objekte in B-Lagen werden unter den aktuellen Rahmenbedingungen mit ein bis drei Faktoren geringer bepreist“, erläutert Schappner.

Verkäufer passen Preisvorstellungen an

Insbesondere die schwierige Preisfindung bildet den entscheidenden Hemmfaktor. Investoren seien nach wie vor sehr interessiert an Hotelinvestitionen und die Relevanz der Asset-Klasse werde gestützt durch starke Fundamentaldaten, wie es vonseiten Colliers weiter heißt. So habe sich die Tourismusbranche 2022 weiter von der Coronakrise erholt und auch Geschäftsreisen und Messeveranstaltungen haben wieder an Fahrt aufgenommen.

„Derzeit sind mehrere Objekte am Markt, auch Portfolios, für die es Interessenten gibt. Wir sehen derzeit auch, dass sich Käufer und Verkäufer in den Preisverhandlungen zusehends annähern. Grund hierfür ist vor allem die Tatsache, dass viele Verkäufer ihre Preisvorstellungen mittlerweile dem neuen Zinsniveau angepasst haben“, berichtet Schappner.

Leichte Belebung ab der zweiten Jahreshälfte erwartet

Im Hinblick auf weitere Zinsentscheidungen der EZB unter dem Eindruck der Turbulenzen an den Finanzmärkten dürfte sich der Zinserhöhungszyklus verlangsamen und wahrscheinlich im zweiten Halbjahr stoppen. Entsprechend erhalten Finanzierer wieder mehr Planungssicherheit. Zudem hätten viele Investoren eine im Jahresverlauf zunehmende Aktivität signalisiert. Colliers geht in der zweiten Jahreshälfte von einer Belebung des Marktes aus, wobei das Gesamtjahresergebnis hinter dem der letzten Jahre zurückbleiben wird. 2024 dürfte die Marktdynamik wieder zunehmen. (tk)