Das BF.Quartalsbarometer misst die Stimmungslage unter den deutschen Immobilienfinanzierern. Im vierten Quartal 2022 geht es weiter bergab: Der Barometerwert ist von -16,91 im dritten Quartal auf nun -18,21 Punkte gesunken. Damit erreicht der Sentimentindex wie bereits im Vorquartal ein neues Allzeittief. Zur Verschlechterung des Stimmungsindex hätten zahlreiche Faktoren beigetragen. Mit 89% nennt aber die deutliche Mehrheit der Befragungsteilnehmer restriktivere Bedingungen bei Finanzierungen als Grund. Im dritten Quartal 2022 betrug der Anteil noch 82%.
Sinkendes Neugeschäft, aber auch Lichtblicke
„Das Gesamtbild, das das BF.Quartalsbarometer aktuell vom Finanzierungsmarkt zeichnet, ist negativ. Beispielsweise geben rund 70% der Befragten an, dass das Neugeschäft neuerdings oder unverändert abnimmt. Es gibt aber auch kleinere Lichtblicke: Nur noch 55% der Befragten (– 8 Prozentpunkte) geben an, dass die Kosten für die Refinanzierung steigen“, erklärt Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der bulwiengesa AG, die das BF.Quartalsbarometer im Auftrag der BF.direkt AG erarbeitet. Demgegenüber hätten im zweiten Quartal 2022 noch fast 80% der Befragten steigende Refinanzierungskosten gesehen. „Es kommt auch weiterhin zu größeren Transaktionen. Mehr als 20% der Kreditvergaben entfallen auf die Kategorie 50 bis 100 Mio. Euro“, so Schulten weiter.
„Die gedrückte Stimmung bekommen wir auch in der Praxis in Gesprächen mit Finanzierern widergespiegelt. Es wird ohne Zweifel noch ein paar Quartale dauern, bis wir wieder zu einer gewissen Normalisierung zurückkehren“, ergänzt Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG.
Gestiegene Zinsen als Herausforderung
Im Rahmen der Erhebung wurde auch danach gefragt, welche Herausforderungen sich für Kunden bzw. die Kreditnehmer durch die aktuell steigenden Zinsen ergeben. Viele Umfrageteilnehmer unterstreichen in ihren Antworten den negativen Leverage-Effekt und die Notwendigkeit zu höheren Eigenkapitalquoten. Dies verkleinere etlichen Befragten zufolge den Käuferkreis. Investitionen in Gebäudebestände seien aus dem Objekt-Cashflow nicht mehr kapitaldienstdeckend finanzierbar, so die Rückmeldung eines Umfrageteilnehmers. Mehrere Befragte betonen zudem, die „Aufrechterhaltung der Kapitaldienstfähigkeit“ sei derzeit herausfordernd.
Experte rechnet nicht mit einem Einbruch der Immobilienpreise
„Eine wichtige Frage in diesem Zusammenhang ist natürlich auch, wie sich die Preise entwickeln. Meiner Einschätzung nach wird es nicht zu einem Einbruch der Preise kommen. Hätten wir eine Immobilienblase, hätten wir dies bereits bemerkt. Die Preise werden perspektivisch in vielen Segmenten sinken, sie werden aber nicht einbrechen“, erklärt Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers. Man dürfe auch nicht außer Acht lassen, dass eine Inflation von 10% bei nominal konstanten Preisen bereits real einen Preisrückgang um 10% bedeute. Dies dämpfe das Abwärtspotenzial, so Professor Dr. Sebastian weiter. (tk)
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