Gelegenheit für neue Anleger zum Einstieg in etabliertes Investment
Für einen geschlossenen Fonds stellt sich aufgrund der typischerweise geringen vorgehaltenen Liquidität die Frage der Mittelherkunft: Mit welcher Liquidität werden die Einmalzahlungen an die bestehenden Anleger und an diejenigen Anleger geleistet, die den Gesellschafterkreis verlassen möchten. Zum einen durch Fremdkapital: Der Fonds nimmt Darlehen auf. Zum anderen geht der Fonds erneut in den Vertrieb und gibt neue Anteile für neue Investoren aus. Das können neben Privatanlegern in einzelnen Tranchen auch semiprofessionelle oder institutionelle Investoren sein. Die Altanleger genießen dabei ein Vorzeichnungsrecht und Sonderkonditionen im Hinblick auf den Ausgabeaufschlag, der für sie vollständig entfällt. So gruppiert sich ein neuer Gesellschafterkreis aus Alt- und Neuanlegern um das bestehende Investment, ohne dass sich das Fondsvehikel selbst verändert.
Wobei es ein kleines, aber wichtiges Detail gibt, dass sich durchaus verändert. Handelt es sich bei den Altfonds um geschlossene Fonds, die noch vor Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) im Jahr 2013 aufgelegt wurden, werden daraus KAGB-regulierte Alternative Investmentfonds (AIF). Damit gibt es aber eine neue Herausforderung für das bisherige Fondsmanagement: Es benötigt eine AIFM- beziehungsweise KVG-Lizenz, muss also zur Kapitalverwaltungsgesellschaft werden. Viele Emittenten geschlossener Fonds aus der Vor-KAGB-Zeit sind diesen aufwendigen Schritt aber nie gegangen. Sie können dieses Überführungskonzept somit kurzfristig nur umsetzen, wenn sie eine Service-KVG dazu mandatieren.
Vorteile in der neuen AIF-Welt
Damit kommen noch zwei Nebenaspekte hinzu, die für manchen Altfonds-Initiator jedoch elementar sein können: Erstens kann ihm die Service-KVG auch den administrativen Aufwand abnehmen, der mit der Fondsverwaltung einhergeht, sodass er sich als ursprünglicher Initiator voll und ganz auf die Immobilien konzentrieren kann. Und zweitens ist es in der neuen AIF-Struktur auch möglich, Kapital etwa für eine erforderliche ESG-konforme Sanierung und Modernisierung der Immobilien zu mobilisieren, was in den Altfondsstrukturen nicht vorgesehen war – und bei älteren Objekten zu einem zusätzlichen Hindernis für eine sinnvolle Verwertung des Fondsvermögens werden kann.
Nach Erfahrung der Experten von Paribus trifft dieses Überführungskonzept in den meisten Fällen den Nerv der Anleger. Zustimmungsraten hierzu liegen bei den Gesellschafterversammlungen nicht selten bei mehr als 90%, bei hoher Beteiligung. Das Konzept lässt sich aber nicht für jeden Fonds in gleicher Weise umsetzen. Jede Fondsstruktur hat ihre eigenen steuer- und aufsichtsrechtlich zu betrachtenden Besonderheiten, vor allem wenn die Grunderwerbsteuer vermieden werden soll. Deshalb muss das Konzept individuell für jeden Fonds angepasst und bis ins kleinste Detail durchdacht werden. Doch die Wahl zu haben, auszusteigen oder weiter am Ball zu bleiben, kommt in der Regel bei den Anlegern gut an und lohnt den Aufwand.
Seite 1 Immobilienfonds: Anleger sollten die freie Wahl haben
Seite 2 Gelegenheit für neue Anleger zum Einstieg in etabliertes Investment
- Anmelden, um Kommentare verfassen zu können